Суборенда квартир: правила, законність, скільки можна заробити

Киянка Ольга Овчаренко — орендодавець. Але не зовсім звичайний. Двома квартирами, які вона здає, вона не володіє, а винаймає їх у власників. Довгостроково. І з їх же дозволу квартири вона здає подобово. Суборенда — цим вона займається вже більш як два роки.

реклама на UCAP

Вперше орендовану двокімнатну квартиру Ольга здала в суборенду випадково: жилплощу вона знімала для себе — у квартирі планувала жити до тих пір, поки не побудується її власна в одній з новобудов на околиці Києва. Позаминулого літа Ольга зібралася на два тижні до моря. І в цей момент до неї звернулися знайомі, родичі яких приїхали до Києва на кілька днів — їх бронь на Booking з якихось причин зірвалася. 

Ольга здала їм на 5 днів свою квартиру. Тоді вона знімала її за 8 тис. гривень на місяць. Подобово з суборендарями домовилися за 600 гривень на добу. Проблем з ними не було, квартира після їх візиту була в порядку, а такий незапланований пасивний заробіток як суборенда змусив задуматися про можливість розвитку. Власники квартири жили в іншому місті, квартиру в Києві купували спеціально під здачу в оренду.

реклама на UCAP

«Спершу ідея господарям не сподобалася. Більш того, вони були в жаху. Але оскільки я жила у них вже близько року, оскільки у квартирі не було їх особистих речей, а тільки куплені під здачу, мені вдалося домовитися. Правда, вартість оренди мені підвищили до 10 тис. гривень. Але квартира практично в центрі — на Лук’янівці. Вона варта цих грошей», — розповідає Ольга Овчаренко.

Вона згадує — термін договору, укладеного з власниками квартири, на той момент уже закінчувався, а сама вона переїхала до власної квартири, в якій ще повним ходом тривав ремонт. З господарями орендованої квартири уклали новий договір, в якому прописали пункт про дозвіл суборенди.

реклама на UCAP

«Я придбала все необхідне — постільну білизну, рушники, посуд, нову праску, електрочайник, якісь інтер’єрні дрібниці, чай, каву. Привела квартиру в порядок, зробила фотографії, дала оголошення на Booking, Airbnb, dobovo та ін. І почала чекати. Але валу з охочих не було. За перший місяць мені вдалося здати квартиру всього 6 разів. Орендували приїжджі та батьки з дітьми-абітурієнтами. Правда з урахуванням того, що ціну я встановила в розмірі 850 гривень, місячну оренду мені відбити вдалося. Про заробіток тоді ще не йшлося», — розповідає Овчаренко.

За її словами, восени і взимку «квартирантів» побільшало, правда ціну вона знизила до 750 гривень. На новорічні свята суборенда вигідна — ціна була вищою. Сьогодні квартира пустує максимум кілька днів на місяць. Знімають в Ольги приїжджі, іноземці, студенти-заочники.

реклама на UCAP

«Перший час після кожного квартиранта я замовляла клінінг, тепер прибираю сама. Так, я по суті прив’язана до квартири. Раз на півроку приїжджають господарі. Їх побоювання — що орендарі, які постійно змінюються, будуть вічно щось ламати, поки не підтвердилося. Люди, які знімають квартиру на кілька днів, просто не встигають нічого зламати. На відміну від орендарів, які знімають довгостроково. Але амортизацію ніхто не скасовув. Я постійно докуповую постільну білизну, кухонне начиння, побутову хімію, предмети гігієни тощо. Постійно щось ремонтую, підфарбовую. Періодично міняємо замки», — розповідає Ольга Овчаренко.

За її словами, квартиру сьогодні вона здає за 1000 гривень на добу, подобова оренда приносить їй сьогодні близько 20 тис. гривень на місяць, з яких 12 тис. йдуть основним орендодавцям. А рік тому вона вирішила зняти для суборенди ще одну квартиру.

реклама на UCAP

«Не думала, що зняти її буде настільки складно. Власники відмовлялися тільки при згадці слова «суборенда». Шукала я кілька місяців. У підсумку мені все ж вдалося зняти однокімнатну квартиру на вул. Жилянська. Квартира після ремонту — нічого особливого, але чисто, акуратно. З меблів, правда, лише кухонний гарнітур. Недорогі меблі я купувала сама. Через півроку мої вкладення окупилися. Але наразі бажаючих знімати подобово практично немає — карантин. Тому квартиру я здала довгостроково — на два місяці. Сподіваюся, що незабаром ситуація покращиться», — розповідає Ольга Овчаренко.

Законність угод суборенди

За оцінками експертів, доля суборенди на столичному ринку оренди не перевищує 20%. Але це абсолютно законно. Для суборенди рекомендують укладати два договори.

реклама на UCAP

Перший — між власником квартири та орендарем. В ньому повинен бути прописаний пункт, в якому дозволяється суборенда. Таким чином, власник квартири вказує, що не заперечує проти подальшої перездачі та на яких умовах це можливо. Якщо ж первинний орендар перездав квартиру без згоди власника, це може бути кваліфіковано як шахрайство. І в цьому випадку власник може розраховувати на відшкодування завданих йому збитків уже у судовому порядку.

«На практиці більшість договорів оренди вже містять умову про суборенду. Одні її прямо забороняють, в інших ця опція може бути дозволена. Але при цьому первинному орендарю необхідно кожен раз звертатися до орендодавця за згодою. Власник може заздалегідь давати дозвіл на суборенду і навіть надавати орендарю право самостійно визначати її умови та вибирати суборендарів», — говорить керівник агентства Best & Seller Ірина Луханіна.

реклама на UCAP

Другий договір укладається вже між первинним орендарем та суборендатором. При цьому, власникам квартири рекомендують ознайомитися зі змістом другого договору та переконатися, що прописані там умови експлуатації нерухомості їх влаштовують. Важливо пам’ятати й те, що власник квартири та суборендар не пов’язані між собою. А відповідальність за квартиру і взаєморозрахунки з власником несе первинний орендар.

Але на практиці укладання другого договору — між первинним і вторинним орендарем, в Україні відбувається нечасто.

реклама на UCAP

«Так чинить в кращому випадку один з десяти первинних орендарів. Причина проста — вони навіть не доводять до відома власника про те, що квартира буде здаватися в суборенду незалежно від того, проти господарі чи ні», — розповідає керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

При цьому, за його словами, приховувати від власника той факт, що у квартирі будуть жити інші орендарі — не найдалекоглядніше рішення.

реклама на UCAP

«Сьогодні Ви зняли квартиру, а завтра вже рекламуєте її на сайтах. Звичайно, якщо пощастить, власники можуть місяцями бути не в курсі того, що їх квартира вже вийшла на ринок піднайму. Але найчастіше виходить інакше. Те, що оголошення побачать або господарі квартири, або рієлтор, який Вам допомагав її зняти — швидше за все, питання часу. Краще витратити більше часу на пошуки поступливих господарів, ніж приховати факт суборенди, через що вас тут же виселять без повернення депозиту за порушення договору оренди», — пояснює Михайло Артюхов.

Укладаючи договір, експерти рекомендують врахувати наступне:

реклама на UCAP
  • Згідно зі статтею 823 Цивільного Кодексу України, за договором суборенди житла орендар за згодою орендодавця передає на певний строк частину або все зняте ним помешкання у користування суборендарю. Суборендар не набуває самостійного права користування житлом;
  • Договір суборенди житла є платним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором суборенди;
  • Термін договору суборенди не може перевищувати строку договору оренди житла;
  • У разі дострокового припинення договору оренди житла одночасно з ним припиняється договір суборенди;
  • До договору суборенди не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий термін;
  • Власник квартири та суборендар не пов’язані між собою ніякими договірними зобов’язаннями, тому вони не можуть прямо пред’явити взаємні вимоги.

«У первинний договір оренди можна додати пункт про фінансову відповідальність орендарів при настанні непередбачених обставин. Це практикується і ці питання завжди спірні. А ось щоб їх уникнути, власнику перед здачею квартири в оренду та особливо якщо передбачається суборенда, дуже бажано її застрахувати», — радить Михайло Артюхов.

Суборенда: правила здачі

За словами Ірини Луханіної, в середньому квартира здається за 1-2 тижні. Якщо по закінченню цього часу здати квартиру не вдалося, швидше за все її невірно оцінили. Безумовний плюс, якщо квартира знаходиться поблизу від метро, ​​аеропорту, або залізничного вокзалу. Якщо ні, її перевагою буде лаконічний інтер’єр і наявність всього необхідного для короткотермінового проживання — необхідної побутової техніки, посуду, постільної білизни, предметів гігієни та ін.

реклама на UCAP

«Для подобового житла в першу чергу важливе розташування. Це центр міста або близько центральні райони. По-друге — сама квартира. Наскільки вона охайна, чи є в ній все необхідне для того, щоб використовувати її як тимчасове житло. Адже по суті, подобова оренда — свого роду більш доступний аналог готелю», — підкреслює Луханіна.

Вона рекомендує укладати договір, навіть якщо мова йде про суборенду на зовсім короткий термін. Також, за її словами, поширена практика, коли первинний орендар просить залишити заставу, яка повертається при виселенні. Вторинний орендар при заселенні також повинен мати при собі паспорт для підписання договору.

реклама на UCAP

Грамотно складений договір про оренду частково допоможе захиститися від різноманітних позаштатних ситуацій. У ньому слід вказати адресу та характеристики квартири, вартість оренди, терміни здачі. Обов’язково слід вказувати час заселення та виселення, паспортні дані вторинного орендаря. Найголовніші пункти — права та обов’язки обох сторін, а також відповідальність за порушення. Зазвичай орендодавець вписує у договір пункти про підтримку порядку, своєчасну оплату, штраф за псування майна та інше.

«Основні клієнти подобової суборенди — ті, хто приїздить у відрядження, і туристи. Вони вважаються найменш «проблемними». А ось місцеві жителі, молодь і веселі компанії — інша справа. Деякі відразу відмовляються від таких орендарів, в інших випадках їм збільшують вартість оренди», — говорить Ірина Луханіна.

реклама на UCAP

За словами експертів, домогтися 100% зайнятості квартири протягом усього часу практично неможливо. Але хорошим вважається показник, коли її заповнюваність становить 60-70%. В цьому випадку, подобова суборенда вже може вважатися стабільно рентабельною.

«При цьому, найбільш затребуваними для подобової суборенди є однокімнатні квартири. Дво- і трикімнатні користуються значно меншим попитом», — підсумувала Ірина Луханіна.

реклама на UCAP

Придбати квартиру в новобудові на первинному ринку можна тільки у забудовника. Для тих, хто не встиг, є ще одна можливість — покупка за договором переуступки прав у інвесторів будівництва.UCap розібрався, що таке «переуступка» в реаліях українського ринку нерухомості.