Вже майже пів року на українському будівельному ринку досить напружена ситуація — побудовані об’єкти в експлуатацію не вводяться, на деяких будівництво тимчасово зупинено, одні стали епіцентром скандалів, інші з перспективної інвестиції перейшли в розряд безперспективних недобудов.

Крім карантинних заходів та економічних проблем недобросовісних забудовників, причинами «пробуксовування» учасники будівельного ринку називають непростий і тривалий процес реформування Державної архітектурно-будівельної інспекції — головного «корупційного монстра» на українському будівельному ринку, через що кількість виданих дозволів скоротилася в рази.

З усім тим, інвестування на етапі будівництва в Україні вже багато років є чи не більш популярним способом придбання житла, ніж покупка готової нерухомості на первинному чи вторинному ринку. UCap розпитав експертів про те, як зменшити ризики при купівлі житла саме на етапі будівництва.

Андрій Рижиков, СEO та керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution:

Чи може потенційний інвестор на 100% убезпечити себе від того, щоб його інвестиції не обернулися вкладенням в недобудову і на які моменти при цьому потрібно звертати увагу?

Інвестор найчастіше асоціюється зі словом «прибуток», але насправді це синонім слова «ризик». І стовідсоткова гарантія безпеки — це не купувати нерухомість не етапі будівництва, а купувати тільки готову. Але чому ми купуємо на етапі будівництва? Тому, що «на котловані» можна заощадити 30-40%.

На жаль, в Україні покупець житлової нерухомості на етапі будівництва не захищений. Наразі профільним комітетом ВР розробляється законопроєкт, який дозволить це хоч якось відрегулювати — планується створення реєстру майнових прав, в який будуть вноситися ще не збудовані квартири з прив’язкою до чіткої геометрії, але які є об’єктом права продажу. Це дозволить уникнути подвійних продажів. Але ось захиститися від ризику того, що забудовник не добудує об’єкт, нереально. Навіть за умови, що забудовник чесний, відповідальний, хоче побудувати, заробити сам і задовольнити всіх клієнтів. Навіть може трапитися форс-мажор, який не дозволить йому здійснити свої наміри. У цивілізованих країнах в такому випадку в ситуацію включається страхова компанія, яка страхує і забудовника, і підрядника, і проєктувальника, і покупця квартири від невиконання зобов’язань забудовника.

Потенційному інвестору ж варто пам’ятати наступне: чим вищий ступінь готовності об’єкта, тим менше ризик, що він буде не добудований. Хоча я б будівництво об’єкта поділяв на три частини. Перша — це безпосередньо будівництво. Друга — підключення зовнішніх мереж. Третя — оформлення прав власності. У Києві чимало прикладів, коли в об’єкта немає однієї зі складових. Найчастіше стоїть коробка, яка не підключена до мереж, підключена неправильно або підключена частково. Або люди не можуть оформити право власності, тому що неправильно оформлена дозвільна документація. Але з нею взагалі окрема історія. По-перше, дуже мало фахівців здатні розібратися в цій документації. По-друге, я не знаю в Києві жодного об’єкта, який би не порушив хоч щось. У нас настільки зарегульований ринок, що нормальний об’єкт без порушень цих норм побудувати неможливо. Відповідно забудовник на деякий речі закриває очі зовсім або на момент старту. Наприклад, поки йде будівництво, він може встигнути врегулювати речі, пов’язані з містобудівною документацією, яку в Києві ніяк не можуть доводити до ладу, і вводитися з красивими білими документами. При цьому, крику про те, що у нього все погано з документами на етапі будівництва може бути багато. Відповідно тут потрібно дивитися на його репутацію, кількість побудованих об’єктів, наскільки у нього потужна команда, чи є фінансовий ресурс добудувати об’єкт самостійно.

Як в правому полі врегулювати питання, якщо є тривожні дзвіночки?

Перше, що потрібно зробити — не панікувати. Паніка і наліт всіх покупців на відділ продажів забудовника з вимогою пояснень або написанням сотень постів у фейсбуці з переказом неперевіреної інформації, може погубити й проєкт, і забудовника.

Друге — сформувати чіткі питання і задати їх забудовнику в приватному каналі. Коли до забудовника надійде вже третє однакове питання, він зрозуміє, що щось йде не так і в публічній площині прокоментує ситуацію, що склалася, щоб заспокоїти паніку.

Поки не прийняті закони про страхування і про захист покупців, єдине, що регулює ці відносини — це Цивільний і Господарський кодекси. В рамках законодавства можна йти до суду. Але знову ж таки — в наших реаліях це довгий і заплутаний шлях. Який ні до чого доброго не приводить, якщо це не колективний позов групи вже тих, хто купив квартиру з вимогою переоформити об’єкт на ОСББ або кооператив, щоб закінчити будівництво замість забудовника.

Директор консалтингової компанії City Development Solutions Роман Герасимчук:

Чи може потенційний інвестор на 100% убезпечити себе від того, щоб його інвестиції не обернулися вкладенням в недобудову і на які моменти при цьому потрібно звертати увагу?

Такого поняття, як 100% безпека при інвестиціях в об’єкти незавершеного будівництва, не існує. Вкладати кошти в споруджуваний об’єкт — це завжди ризик, який в більшості випадків виправдовується привабливою ціною, більш широким вибором планувальних рішень і високим показником повернення інвестицій в разі перепродажу придбаного нерухомого майна. Річ у тому, що в процесі будівництва вартість придбаного активу може збільшитися в 1,5 раза та більше за період до двох років, що робить такі інвестиції дуже привабливими. З урахуванням того, що ринок первинної нерухомості — це вже багато в чому сформований сегмент економіки з усталеними процедурами та правилами, такий ризик часто виправданий.

Але при цьому варто пам’ятати, що жоден набір документів не дасть абсолютної гарантії завершення будівництва. Крім форс-мажорних обставин, будівництво може зупинитися з багатьох інших причин — брак грошового потоку у девелопера для продовження фінансування робіт, скасування дозвільної документації, виявлення порушень в проєктній документації або процесі будівництва і т.д. Гарною рекомендацією буде оцінити темпи будівництва в динаміці, перевірити наявність всієї дозвільної та проєктної документації. На цьому етапі найкраще залучити професійного юриста, що спеціалізується на нерухомості. А ось репутація забудовника — не найнадійніший показник, оскільки часто найчесніші відгуки можна отримати в інвесторів і мешканців вже побудованих об’єктів обраного девелопера. Вони як правило із задоволенням поділяться своїм досвідом і спостереженнями, можливими підводними каменями інвестування в конкретний об’єкт незавершеного будівництва.

У будь-якому випадку, вибираючи забудовника слід звернути увагу на наступне. Якщо мова йде про великого, корисним буде оцінити темпи введення в експлуатацію його об’єктів і порівняти їх зі стартом нових об’єктів. Якраз уповільнення темпів здачі нових будинків при великій кількості майданчиків може бути тривожним знаком.

Як в правому полі врегулювати питання, якщо є тривожні дзвіночки?

На сьогодні права інвесторів на законодавчому рівні слабо захищені. Неблагонадійний забудовник може зазнати фінансових, репутаційних втрат, керівництво компанії – потрапити під суд. Ніщо з цього не гарантує інвесторам повернення коштів або завершення будівництва. Передача новому забудовнику — теж слабка втіха, оскільки про дотримання термінів, заявлених під час продажу квартири в новобудові початковим девелопером, в більшості випадків навіть не йдеться, та й імовірність залишитися з квартирою в «недобудові» зберігається.

Вихід, звичайно, є з будь-якої ситуації. По-перше, з проєкту можна спробувати «вийти в кеш»: реалізувати права на майбутню квартиру за договором переуступки. Можна розірвати договір із забудовником — це втягне в тривалі судові розгляди (якщо сторони не домовляться), але збереже шанс повернути частину коштів. У будь-якому випадку, необхідно тримати руку на пульсі, підтримувати комунікацію з представниками забудовника та бути готовим взяти участь в ініціативній групі інвесторів.

Експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак:

Чи може потенційний інвестор на 100% убезпечити себе від того, щоб його інвестиції не обернулися вкладенням в недобуд і на які моменти потрібно звертати увагу при інвестуванні?

Інвестування в житлове будівництво в Україні — це спекуляція на очікуваннях в будь-якому випадку. Ви купуєте право на об’єкт, який, як правило, ще не добудований і не реалізований. Зрозуміло, можна придбати квартиру в готовому будинку, який отримав сертифікат про введення в експлуатацію, проте в такому випадку не варто розраховувати на низьку вартість. Як правило, ціна квадратного метра з моменту старту і до завершення циклу проєкту, а це близько 1,5-2 року в середньому, зростає в категорії комфорт + на 30%. Якщо об’єкт ліквідний, то зростання вартості квадрата може бути й вищою. Що стосується бізнес-класу в центральному діловому районі з хорошими видовими характеристиками та багатофункціональною інфраструктурою в складі, то середній зріст зі старту до завершення будівництва буде на рівні 40-50%.

Ось і виходить, що, заходячи на старті, покупець отримує набагато меншу вартість, за яку розплачується високими ризиками. Це вибір кожного. Гарантувати на 100% придбання квартири в новобудові, на жаль, в Україні не може ніхто. Це пов’язано з безліччю нюансів, серед яких головними я вважаю такі моменти: недосконалість законодавчої бази, відсутність дієвого механізму захисту прав інвесторів, непрозора система видачі дозвільної документації та контролю над будівельним сектором. Наприклад, спочатку можуть “закрити очі” на порушення в проєктній документації, а потім раптово згадати про них, коли будинок вже практично розпроданий і будується.

В цілому ж, є цілий перелік індикаторів, які допоможуть оцінити не тільки ризики, але і сам проєкт, його життєздатність. Мова про те, щоб інвестувати в ліквідне житло, яке буде мати попит і через 5, 10 років на вторинному ринку в разі, якщо доведеться його продати.

По-перше, важливо оцінити репутацію забудовника: що за компанія, скільки років на ринку, яка історія, скільки кв. м здано, які ЖК в портфелі на цей момент, які здані. У цій зв’язці важливо подивитися на динаміку будівництва на майданчиках, зокрема на тих, які сподобалися. Адекватні темпи будівництва житлового будинку в Києві — це 3-4 поверхи на місяць, допустимі – 1-2 в разі, якщо це обґрунтовано. Наприклад, погодними умовами. Все, що нижче, повинно викликати побоювання і підозри. Знайти в договорі пункт про відповідальність забудовника у разі серйозних зривів будівництва не сподівайтеся: на ринку поширеною практикою є ситуація, коли затримки будуть від 3 до 6 місяців.

Наступний пункт — дозвільна документація. Тут дуже багато підводних каменів і нюансів, які можуть заплутати. Тому я завжди раджу звернутися за допомогою до юриста, який працює з житловим будівництвом. Гроші, витрачені на його консультацію, це інвестиція в спокійний сон і невелика гарантія, що ви не потрапите в халепу.

Самі ви будете перевіряти або за допомогою професіонала, в будь-якому випадку доведеться вивчити наступні моменти — історія земельної ділянки. У забудовника повинен бути один з таких документів — акт про право власності на ділянку, договір оренди. Тут важливо перевірити термін, щоб не було під зав’язку. Рідше може бути договір про право постійного користування ділянкою або договір суперфікцій.

Щоб перевірити право на земельну ділянку, потрібно зайти в Державний реєстр прав на нерухоме майно. Потім потрібно визначити її цільове призначення. Дуже часто цільове призначення не збігається на спочатку будівництва, а потім девелопер розв’язує це питання та змінює його під правильне призначення в процесі. Перевірити цільове призначення можна в Публічній кадастровій карті, знаючи кадастровий номер ділянки. Далі вивчаємо проєктну документацію, яка завірена дозвільними органами, дозвіл на будівництво, ліцензію генпідрядника.

Серед інструментів, які доступні у відкритому доступі, я б порадила звернути увагу на:

1. Єдиний держреєстр юридичних і фізичних осіб-підприємців — тут можна знайти інформацію про забудовника за кодом або назвою;

2. Сайт забудовника — там повинна бути дозвільна документація;

3. Форуми новобудов — буває корисним дізнатися думку мешканців попередніх черг або інших ЖК компанії;

4. Реєстр судових рішень — тут можна перевірити по всім пов’язаним компаніям;

5. Публічна кадастрова карта — знаходимо ділянку, визначаємо її статус, цільове призначення і бачимо правовий статус — власність або оренда;

6. Сайт містобудівного кадастру Києва — тут є статус будівництва на цю мить, також можна дізнатися про наявність документів, статус будівництва, судові розгляди;

7. Сайт Асоціації постраждалих інвесторів — наводить дані про виявлені проблемні об’єкти.

Як в правому полі врегулювати питання, якщо є тривожні дзвіночки?

Якщо мова про реальний довгобуд, то у нас поки що немає єдиного механізму, як захистити інвестора. Це показує ситуація з «Укрбуд», наприклад. Взагалі є кілька можливих сценаріїв.

Наприклад, місцева влада створює зручний для всіх сторін сценарій державного-приватного партнерства і залучає до розв’язання питання стороннього забудовника. Той береться підчистити за недбайливим девелопером, а натомість отримує пільги — додаткову ділянку під будівництво, наприклад. Однак цей варіант зручний, якщо в проєкті хоча б 40% квартир нерозпродані. Інакше це фінансово невигідний проєкт для нового гравця.

Якщо з’явилися побоювання, що затягується будівництво серйозно, потрібно негайно надавати ситуації розголосу, звертатися в органи державного контролю, ініціювати перевірку забудовника й об’єкта. Можна спробувати вдатися до розірвання договору, ініціювавши судову тяжбу. Однак ніяких шансів, що гроші вам повернуть, немає. Більш того, треба ще довести, що забудовник не виконує умови договору. Йдеться про зрив термінів або порушення при будівництві.


UCap вже розбирався, яким буде український ринок нерухомості, якщо приймуть закон «Про рієлторську діяльність».

Також UCap дізнавався, чи не стане нова будівельна інспекція  фактичним продовжувачем корупційних традицій попередниці ДАБІ і як потенційно це зможе змінити будівельний ринок.