Ремонт від забудовника з’явився на українському первинному ринку нерухомості ще у 2007 році. Але й до сьогодні квартири з «ремонтом під ключ» не стали звичайною справою — житло із серії «заходь та живи» становить лише п’яту частину всього проданого. Забудовники не поспішають робити послугу масовою, але при цьому активно піарять її переваги.
«Український капітал» з’ясував, що з них є рекламним ходом, дізнався про недоліки, про які мовчать девелопери, та на що треба звернути увагу тим, хто хоче «зайти та жити» без несподіванок.
Хто на ринку і чому так мало?
У боротьбі за інвестора українські забудовники з кожним роком використовують все більше приваблюючих маневрів. Про один з них — розстрочку, яку сьогодні пропонує мало не кожен другий забудовник, ми вже писали. Сьогодні на черзі ремонт «під ключ», який девелопери пропонують потенційним мешканцям за додаткову плату.
За словами керівника проєктів Perfect Group Олексія Коваля, раніше ця опція «продавалася» переважно в житло економкласу, а за рівнем якості залишала бажати кращого.
«Сьогодні квартиру з таким ремонтом вже можна купити і в сегментах «комфорт» і «комфорт+». А забудовники розширюють свій ремонтний арсенал шляхом використання якісніших будівельних матеріалів та професійніших виконавців», — розповідає експерт.
Коваль додає, що нам в цьому плані ще дуже далеко до європейських країн. Там правило здавати нерухомість в експлуатацію не тільки з ремонтом, але і частково мебльованої, затверджено мало не на законодавчому рівні.
Керівник аналітичного відділу девелоперської компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська пояснює — сьогодні відсоток квартир з ремонтом від забудовника не перевищує 20% від загальної кількості проданих. Більша частина «відремонтованого» житла якраз «інтергалівська».
Експерт наголошує — в «Інтергал-Буд» запропонували цю опцію на ринку одними з перших. Крім них поступово ремонтувати житло для своїх майбутніх мешканців стали ІБК «Обрій», KDD Engineering, «ДБК-Житлобуд», DIM, «ПАРК», Royal House, «Власна квартира» і Taryan Group.
Влітку минулого року цю опцію стали впроваджувати у своїх ЖК і «КАН Девелопмент». Там роблять це дуже вибірково — тільки в ЖК «Республіка». Якщо попит на послугу виявиться відповідним, квартири з ремонтом компанія почне обережно пропонувати вже в інших своїх комплексах.
За словами СEO та керуючого партнера девелоперської компанії DC Evolution Андрія Рижикова, більшість забудовників дуже обережно приглядаються до нового для них досвіду.
«Важливо ще на етапі концепції ЖК чітко зрозуміти свого споживача та виділити рівно таку кількість квартир, яку точно поглине ринок. А ще знайти бюджетних постачальників якісних матеріалів та таких же підрядників», — підкреслює експерт.
Рижиков додає, що основний ризик в цьому випадку — навіть найкрасивіший проєкт дизайну можна робити або довго, або неякісно. З урахуванням того, що відповідальний за такий ремонт перед інвестором буде не підрядник, а саме забудовник, то будь-який ремонтний промах може легко зіпсувати йому репутацію.
З цим погоджується Анна Лаєвська. За її словами, пошук стороннього підрядника, який забезпечить ремонт потрібної якості — це головне «болюче» питання для девелоперів, які розглядають для себе можливість такої послуги. Просто піти та найняти «бригаду з вулиці» вони не можуть — вибирають на основі тендера. Але незалежних підрядників, якість роботи яких задовольнила б як девелопера, так і інвестора, на ринку одиниці. Тому в «Інтергал-Буд» вирішили створити «свою» бригаду всередині компанії. Решта девелоперів працюють поки з найманими ремонтниками — на свій страх і ризик.
Що входить в ремонт від забудовника?
Не секрет, що квартира, куплена на первинному ринку, для житла ще не придатна. Забудовник передає покупцеві квартиру з чорновою обробкою. Це мінімальні, необхідні для здачі в експлуатацію житла роботи — установка склопакетів та вхідних дверей, підключення до комунікацій, підведення електрики, каналізації та холодної води. Також монтують систему опалення.
Іншими словами, інвестор отримує просто «коробку». Довести її до розуму так, щоб туди можна було вселитися, коштує чимало часу та грошей. Частина цих турбот забудовники готові взяти на себе. Як правило це:
- вирівнювання підлоги;
- вирівнювання стін і стелі;
- фарбування стін або поклейка шпалер;
- укладання лінолеуму або ламінату;
- укладка плінтусів
- керамічна плитка на кухні, у ванній та туалеті;
- установка ванної або душової кабінки;
- установка раковини, умивальника, унітазу;
- установка сантехніки;
- розводка розеток та вимикачів;
- установка міжкімнатних дверей;
- в деяких випадках установка лічильників, радіаторів.
«Покупцеві залишається тільки завезти меблі та жити. Це дозволяє будівельним компаніям конкурувати із вторинним ринком, велика перевага якого — можливість оперативно в’їхати в нове житло», — пояснює Анна Лаєвська.
Втім, деякі девелопери в опцію «ремонт від забудовника» з недавніх пір готові включати і меблі, і кондиціонер, і посудомийну машину, і навіть теплу підлогу. Майже на будь-який смак, колір та гаманець.
Скільки коштує ремонт від забудовника та чому так дешево?
У квартир з ремонтом від забудовника є ряд незаперечних переваг. В основному девелопери виділяють наступне:
- У квартиру з «ремонтом від забудовника» можна в’їхати відразу ж, як будинок буде введений в експлуатацію — підрядник зобов’язаний укластися саме в ці терміни. У той час як самостійний ремонт забере у вас 6-12 місяців;
- Такий варіант ідеальний для інвестиційної квартири під здачу;
- Майбутні мешканці позбавлені від необхідності шукати та вибирати виконавців ремонту, необхідності спілкування з ними;
- Майбутні мешканці позбавлені від необхідності постійного контролю за ходом ремонту;
- Майбутні мешканці позбавлені від необхідності вибирати та купувати будматеріали;
- Кошторис ремонтних робіт не змінюється — нічого не потрібно докуповувати, а ремонт в підсумку буде коштувати стільки ж, скільки й на початку;
- Майбутні мешканці позбавлені звуків працюючого з ранку та на вихідних перфоратора — квартири з ремонтом «під ключ» розміщують на окремих поверхах і навіть в окремих секціях;
- І найважливіше – ремонт від забудовника коштує на порядок дешевше, ніж самостійний.
За словами Анни Лаєвської, ціни в цьому випадку стартують з позначки 250 доларів/м². При тому, що вартість та самостійна заміна деталей коливається в межах 600-1000 доларів/м².
Втім, низька вартість нерідко виявляється рекламним ходом — за 250 доларів вам пропонують досить обмежений набір ремонтних опцій. А all-inclusive буде в пакеті, вартість якого вже вище. Наприклад, установка кухні з усією необхідною технікою обійдеться ще в плюс 3500 доларів. А квартира не тільки з ремонтом, але з меблями та текстилем буде коштувати від 500 доларів/м².
У «КАН Девелопмент» вартість квартири з ремонтом стартує з 600 доларів/м², а у забудовника DIM від 1290 доларів/м². З усім тим це все одно менше, ніж самостійний ремонт. За оцінками експертів останній все одно буде коштувати на 20-30% дорожче. Причина проста — забудовники працюють з оптом.
«Для роздрібного покупця вартість матеріалів завжди вище, ніж для будівельних компаній. Різниця може бути в кілька разів через те, що їм дають оптові знижки», — пояснює Олексій Коваль.
Те ж саме і з вартістю робіт підрядників — через потік клієнтів собівартість їх роботи нижче.
Мінуси ремонту від забудовника
Наперекір численним перевагам, ремонт від забудовника підходить далеко не всім і не завжди. При цьому, про мінуси самі девелопери говорять неохоче.
По-перше, вибирати ремонт майбутнім мешканцям по факту не доведеться — забудовник все зробить за них. На вибір вам запропонують два-три дизайну та перелік брендів чи моделей матеріалів, які забудовник використовує в вашому ремонті. Замінити в цьому списку щось за вашим бажанням можна — у девелопера домовленості щодо конкретних позицій у конкретних постачальників.
Втім, дизайни та матеріали, які використовуються в таких ремонтах, обрані не навмання — за кілька років забудовники перепробували безліч варіантів. І сьогодні пропонують максимально трендові обробки.
По-друге, оцінити якість зробленого на замовлення забудовника ремонту в момент, коли інвестору вручають ключі, повною мірою не можна. На перший погляд, все може виглядати красиво. Але реальні «косяки» спливають набагато пізніше.
Через рік-два обрані матеріали «з того, що подешевше» починають виходити з ладу. Причому трапляється це в основному тоді, коли гарантія забудовника — а це в основному 6-12 місяців — вже не діє.
По-третє, це можлива «усадка» вдома. Через неї багато ремонтних фахівців не рекомендують оздоблювальні роботи проводити у квартирах відразу — якщо будинок дасть «усадку», ремонт може зіпсуватися.
По-четверте, правило «хочеш зробити добре — зроби це сам» працює і щодо первинного житла. Якщо ви купуєте квартиру для себе та збираєтеся жити в ній довго, ви, швидше за все, виберете інші матеріали та інших підрядників. Не виключено, що закінчувати ваш ремонт буде зовсім не так бригада, яка починала, але зате за ходом робіт ви будете стежити особисто і можливі «промахи» будуть усуватися відразу ж. Це в будь-якому випадку дешевше, ніж переробляти усталений ремонт.
Що врахувати при виборі квартири з ремонтом від забудовника?
Підходить чи ні вам той ремонт, який пропонує вам забудовник, доведеться вирішувати ще на етапі укладення з ним первинного договору. На фото з сайту ЖК все може виглядати красиво, а в реальності трохи інакше.
Експерти рекомендують обов’язково відвідати шоурум забудовника і вживу «помацати» вашу майбутню квартиру з ремонтом. Інший момент — в шоурумі ви побачите квартиру вже з обстановкою, а ваша в реальності буде такою ж красивою. Зараз вона, наприклад, без меблів, тому враження може бути дещо іншим.
Ще важливий момент — прийом квартири від забудовника. Якщо в зробленому ремонті вас щось не влаштовує, забудовник зобов’язаний усунути це до підписання акту прийому-передачі квартири. Якщо акт ви підписали, а недоліки виявили пізніше, забудовник може відмовитися їх усувати.
Багато забудовників сьогодні заявляють про те, що дають гарантії на свій ремонт. Але на практиці все впирається в акт прийому-передачі квартири. Якщо він підписаний, гарантії забудовника можуть не працювати. Втім, великі девелопери, які поважають гарну репутацію, намагаються йти назустріч мешканцям та усувати явні ремонтні недоліки.
Для пергляду та публікації увійдіть / зарееструйтесь