Колівінги — новий для України формат флет-шерингу, стали з’являтися на київському ринку кілька років тому. Вже сьогодні в них вишиковуються черги з охочих орендувати кімнату на 25% дорожче середньоринкової ціни. «Український капітал» з’ясував, у кого й чому цей формат такий популярний та як створюються прибуткові локації з оборотом в сотні тисяч доларів.
Що таке колівінг
Формат колівінгів зародився в середині нульових в США — в Кремнієвій Долині. Через стрімко зростаючих цін на нерухомість співробітники IT-компаній стали колективно орендувати порожні особняки Сан-Франциско. Практика прижилася і незабаром до флет-шерінгу за професійною ознакою стали вдаватися в усьому світі.
Україна — не виняток. За словами експерта ринку нерухомості Вікторії Берещак, український колівінг — це може бути як самоорганізована трикімнатна квартира, яку знімають в складчину, так і апарт-комплекси, де інвестори володіють юнітами, якими управляє профессійний оператор.
При цьому, в останні 2-4 роки у нас з’являються і класичні колівінгі. За словами Берещак, головна особливість справжнього колівінга — можливість побудови здорових соціальних зв’язків, інтегрованої взаємодії всіх мешканців з метою накопичення соціального капіталу.
«Обов’язкова наявність грамотно організованих рівнів простору: приватного і публічного. Тобто, так званих зон взаємодії. Це не тільки кухня або загальна ванна, це і робоча зона або, скажімо, коворкінг на першому поверсі», — розповідає Берещак.
За словами експерта, головний принцип організації таких зон — принцип доцільності. Ви вивчаєте попит, формуєте портрети цільових груп майбутніх мешканців та, виходячи з цього, формуєте набір інфраструктури.
«У цьому і є відмінність від приватних гуртожитків. Колівінг, попри своє походження з витоків шерингової економіки, не про продаж койкомісця. Це послуга, в основі якої грамотна організація життєвого простору», — пояснює Вікторія Берещак.
Головними «кейсами» формату колівінгів в Україні сьогодні вважаються київські Domivka та Vilnyy, полтавські Z House та Stockholm Studios в передмісті Києва.
VILNYY і Stockholm Studios: суборенда та Built-to-rent
Будинок Stockholm Studios в форматі hotel coliving побудували nf відкрили в Ірпені у 2016 році. За словами засновниці цього колівінгу та амбасадора міжнародної мережі Co-Liv в Україні Олени Ранцевич, ще 4 роки тому це термін був незнайомий в Україні.
«Наш будинок — поза форматів на ринку житла, це гібрид. Спочатку ми називалися гостьовим будинком для простоти розуміння гостями, а 3 роки тому стали активно розкривати тему колівінгу на бізнес подіях та готельних конференціях», — розповідає Ранцевич.
Сьогодні Stockholm Studios позиціонують як інтелектуальний колівінг і культурний центр в Ірпені. Будинок для постійного або тимчасового проживання гостей із запитом на якісне оточення, тишу, природне середовище та естетику.
За словами Ранцевич, гості Stockholm Studios — власники бізнесу, IT, креативний клас, психологи, консультанти. У кожного своя студіо-квартира 30 м² з кухнею на одного гостя або пару. Загальні простори — коворкінг, хол, майстер-кухня, сад та садове вогнище, спорт майданчик — місця для роботи, відпочинку, подій чи зустрічі з сусідами.
Колівінги мережі VILNYY – 11 орендованих квартир в центрі Києва, у кожній з яких живуть 12-18 осіб. Залежно від площі квартири, у двох або трьох її кімнатах розташовані по дві двоярусні ліжка. Ще одна кімната виділяється під робочу зону або хол. Крім цього, засновники VILNYY запустили проект колівінгів Rymska – квартири в ньому здаються покімнатно.
Співзасновник мережі VILNYY Георгій Дехтяренко підкреслює: такий колівінг має спільні риси з хостелом або гуртожитком лише на перший погляд. По-перше, тому що колівери живуть там довгостроково — заселяються в середньому на 1 рік. По-друге, тому, що самі квартири по максимуму облаштовані для комфортного постійного проживання. По-третє – тому, що постояльці платять не тільки за свій кут, а в першу чергу за атмосферу.
«Ми позиціонуємо себе як спільнота активної молоді, як рух. Людина не може до нас потрапити з вулиці на одну ніч. З потенційними коліверами ми проводимо співбесіди. Тих, хто не поділяє наші цінності або, скажімо, не те щоб молодий, ми не беремо», — розповідає співзасновник VILNYY.
У проєкті Rymska можна орендувати одну з 3-4 кімнат квартири, де буде загальна кухня, санвузол, хол та, звичайно ж, сусіди. Крім цього, співзасновники VILNYY розвивають і проект приватних колівінгів – на замовлення компаній для своїх співробітників або ВНЗ для своїх студентів. По суті, це аналог приватного гуртожитку.
«Попит на цю послугу та колівінги взагалі — колосальний. Тому ми постійно перебуваємо в пошуку нових і нових квартир під здачу. Ми постійно впроваджуємо нові формати — те, на що є попит», — розповідає Дехтяренко.
За його словами, VILNYY орендує квартири переважно в центрі Києва. Основна локація — Поділ. Саме там творці мережі відкрили перший колівінг у 2018 році.
Як запускалися в VILNYY
Дехтяренко розповідає — спочатку він та другий співзасновник VILNYY Іван Сирцов шукали житло для спільної оренди. Дехтяренко до цього жив в гуртожитку Транспортного університету. Сирцов хотів з’їхати від батьків. Квартира, яку знайшли, дуже сподобалася, але коштувала дорожче, ніж припускав бюджет майбутніх коліверів — в межах 1 тисячі доларів. Площа також була більша, ніж їм двом було потрібно — 4 кімнати.
«Тоді ми порахували, що в кожній кімнаті можна поставити по два двоярусних ліжка. Якщо будуть бажаючі, то місце можна буде здавати по 100 доларів та таким чином поселити 12 осіб. Цього вистачить на перші два місяці оренди плюс на покупку меблів, яких бракує», — згадує Дехтяренко.
Бажаючих оселитися за 100 доларів знайшлися дуже швидко — сарафанне радіо призвело до творців VILNYY їх знайомих по ВУЗу та знайомих цих знайомих, які хотіли жити в комфортних умовах на Подолі та в його околицях. Правда, спальних місць всім відразу не вистачило. Дехтяренко згадує — перші пару місяців деякі колівери спали буквально на підлозі. Однак, не йшли. Не тому що не було куди, а тому що в подільській квартирі VILNYY подобалося.
«Деякі з наших коліверів досі згадують цей час та місце як те, де жити було найкрутіше. Через саму локації, через дух нашого співтовариства. Зрозуміло, що ліжка незабаром докупили та облаштували, але починали так. Кілька з наших перших коліверів дотепер з нами. Все 2,5 року”, – розповідає Георгій Дехтяренко.
Другий колівінг з’явився через місяць після першого. Тоді співзасновники VILNYY винайняли трирівневу 5-кімнатну квартиру біля Володимирського ринку. Облаштовували та заселяли за таким же принципом, як і першу локацію: знайомі знайомих, співбесіда та 100 долів. У другому колівінгу поселили вже 20 осіб.
А через два роки – восени 2020-го року, творці VILNYY стали тестувати формат покімнатних колівінгів. Так виник проект Rymska – 3-4 кімнатна квартира, кожна з кімнат якої облаштована під одного або двох орендарів. За словами Дехтяренко, потенційні колівери в цьому випадку вибирають планування, а меблі та необхідне докуповується під них вже в рамках бюджету.
Сьогодні в мережі VILNYY 11 квартир, які працюють за принципом вільного простору – в них живуть по 12-18 осіб. У проєкті Rymska, де квартири здаються покімнатно, 6 квартир. Ще дві квартири – партнерські проекти колівингів, які здаються співробітникам однієї компанії або студентам одного ВНЗ.
Економіка колівінгу: що, як та скільки
За словами Вікторії Берещак, вартість оренди в київських колівінгових об’єктах в середньому на 10-25% вищі за середньоринкові ціни на оренду.
«Тому що новий житловий фонд, тому що підвищений рівень сервісів, керуюча компанія високого рівня, вигідні локації та транспортна доступність», — пояснює експерт.
З нею погоджується й Олена Ранцевич. За її словами, в колівінгах квартирного типу вартість оренди стартує від 100 доларів в місяць за проживання в загальній кімнаті. У Stockholm Studios — 715 доларів за студію в заміському будинку на 1-2 резидентів з доступом до просторих загальних зон. В цілому ж, за її словами, колівінги як і квартири дуже різні: від бюджетного сегмента до преміум.
У колівінгах VILNYY місячне проживання у «вільному» форматі — на 12-18 осіб, обходиться в 130 доларів на місяць. В Rymska — 7 тисяч гривень з однієї або 8 тисяч з двох осіб. За словами Георгія Дехтяренка, якщо мова йде про проживання в загальній кімнаті, то у кожної квартири — кожної спільноти, незалежний бюджет. Левова частка зі 130 доларів йде на оплату оренди власникам та комунальні платежі. Залишок – на те, в чому у спільноти є на цей момент потреба.
«У цьому випадку купують те, що потрібно в цей момент квартирі та її спільноті. Припустимо, сьогодні це проєктор. Через місяць це може бути щось інше. Рішення щодо цього приймають спільно», — розповідає співзасновник мережі VILNYY.
За його словами, в сегменті покімнатної оренди вартість дійсно вище середньоринкової. Річ у тому, що під такі локації з самого спочатку шукаються квартири без радянських плит, стін та килимів. Вони часто дорожче: в середньому це 20 тисяч гривень в місяць, якщо орендується трикімнатна квартира.
«Один з наших коліверів кілька років самостійно знімав кімнати за 4-5 тисяч гривень. Потім оселився у нас за 7 тисяч — з’їхати не хоче. У нас клас житла трохи вище», — розповідає Дехтяренко.
За його словами, приблизно в таку ж ціну обходиться оренда смартквартири колівінгу Domivka. Своє все — кімната, мінікухня та санвузол, але в дуже урізаному форматі.
«У нас підхід інший. Нехай у тебе буде повноцінна кімната та повноцінні місця загального користування. На кожен товар свій покупець», — підкреслює Дехтяренко.
Хто та як орендує колівінги
За словами Вікторії Берещак, цільова аудиторія формату — представники покоління зумерів та мілленіалів. Це всі ті, кому важливі:
- продумана організація простору;
- відсутність зайвих квадратних метрів;
- можливість орендувати невеликий особистий простір;
- наповнена інфраструктура та мікс-формат (торгова, офісна та житлова нерухомість в проєкті);
- розумні технології та IoT в інженерію і всі системи будинку.
«Середній вік цільової аудиторії — 19-32 роки. Це представники креативного класу, фрілансери, підприємці, молоді IT-фахівці. Студенти, молоді співробітники, для яких зараз немає можливості або потреби купувати власне житло», — розповідає експерт.
Олена Ранцевич пояснює: до пандемії такі локації орендували в середньому від трьох місяців до декількох років. Сьогодні терміни «зрушили» — колівери заїжджають і кілька тижнів.
«Це відмінне нішеве рішення для тих, кому потрібно житло на термін від тижня до 6 місяців. Не потрібно платити комісію рієлтору, іноді навіть без депозиту. Спілкування — безпосередньо з керуючим або господарями колівінгу», — підкреслює Ранцевіч.
За її словами, єдине, що потрібно — пройти співбесіду. У випадку з колівінгами, це загальносвітова практика.
За словами Георгія Дехтяренка, у VILNYY з 10 бажаючих відбирають за статистикою 2-3 осіб. Сам відбір відбувається в кілька етапів. Спершу анкетування, потім співбесіду з HR-ом мережі. Якщо він дає позитивну оцінку, кандидату повідомляють про вільні місця в тих чи інших квартирах мережі. Якщо потрібного йому немає — він чекає.
«Крім того, всі наші колівери поділені на спільноти, у кожного є голава. Він також оцінює потенційного кандидата. Якщо він підходить спільноті та спільнота йому, то він живе пробний місяць. Вже після цього вирішується доля його подальшого проживання у нас», — розповідає Георгій Дехтяренко.
За його словами, бувають випадки, коли колівер не підходить першій спільноті. Тоді йому дають можливість переїхати в іншу. В цілому, в мережі діє правило — спільнота може відмовити коліверу 2 рази, так само як і колівер може 2 рази змінити співтовариство. Якщо після цього у них не складеться, тоді доведеться розлучитися.
Що потрібно для колівінгу
Вартість колівінгового проєкту залежить від формату участі. Якщо приміщення буде в суборенді, витрати одні, а якщо мова йде про покупку або будівництво власної локації — витрати зовсім інші.
За словами Ранцевич, якщо мова йде про суборенду, то велика квартира в Києві сьогодні обійдеться приблизно в 1 тисячу доларів. Далі докуповуються додаткові ліжка, стільці, місця зберігання речей.
«Потім ми здаємо її в суборенду 12 резидентам по 110 доларів та отримуємо валовий дохід у 320 доларів. Математика приблизно така. Якщо ж мова йде про Built-to-rent, то витрати наближаються до витрат на апарт-готель», — розповідає засновниця Stockholm Studios.
За її словами, різниця тільки в тому, що на громадські зони в колівінгу припадає приблизно 30% та в більшості колівінгів кухня — загальна, в кімнатах своєї кухні немає. У колівінгах бізнес-класу, як у них, кухня — в кожній студії.
За підрахунками Ранцевич, в середньому інвестиція в 1 м² до стану «можна жити» — від 600 до 1000 доларів без вартості землі, підведення комунікацій, погоджень. Окупність залежить від локації, кількості кімнат, категорії, центрів доходу та інших факторів.
«Ми розраховуємо, що наш будинок окупиться за 8-10 років. Він побудований спеціально для здачі в оренду, але «як для себе», і ми в ньому живемо самі. Інвестиції можна оптимізувати та окупити будинок за 7-8 років», — додає Ранцевіч.
За словами Вікторії Берещак, в Києві інвестиції в подібні проєкти будуть на рівні близько 50 тисяч доларів. Прибутковість — 10-12% річних в доларах, що цілком вигідно в умовах зниження ставок по депозитах.
«Але не варто забувати про ризики: попит неоднорідний та непостійний, прибуток і дохід дуже залежать від економічної моделі керуючої компанії та заповнюваності об’єкта», — пояснює експерт.
І додає, що окупність такого формату досить довга — 12-15 років в середньому. Вона залежить від якісних характеристик лота, попиту на продукт та насичення. Річ у тім, що ринок дохідних будинків в цілому в Україні не сильно розвинений. При тому, що попит на подібні об’єкти під керуванням висококваліфікованої керуючої компанії з належним рівнем сервісів досить великий.
«Колівінги, прибуткові будинки, апартаменти — це дуже і дуже нішевий бізнес. Зазвичай в нього заходять девелопери та приватні інвестори, які люблять ризикувати в бізнесі. Однак, ризик не завжди виправдовується», — вважає Берещак.
З нею погоджується і Георгій Дехтяренко. Він згадує: рік тому колівінг планували відкрити й у Вінниці. Керуюча компанія не потягнула — невірно визначили бізнес-модель та не змогли в результаті знайти орендарів. Плюс ще негатив — локдаун.
За словами співзасновника VILNYY, в їх мережі пошук орендарів відбувається постійно. Є список чекаючих заселення. Тому в момент, коли хтось із діючих коліверів заявляє про те, що через місяць буде з’їжджати, на його місце тут же надходять кандидати в колівери зі списку очікування.
«Завдяки такому підходу у нас навіть у непрості часи зайнятість була на рівні 90-95%. При тому, що навіть в Європі дуже хорошим кейсом вважається показник в 60-80%. Все тому, що ми постійно в пошуку та до нас постійно хочуть», — вважає Дехтяренко.
Квартири чи будинки
У Києві найбільш популярна локація колівінгів — багатокімнатні квартири, а в околицях столиці та в регіонах — приватні будинки. Наприклад, у Львові «квартирні» та «домашні» колівінги відкриваються в співвідношенні 50\50 — просто тому, що особняків в місті більше.
«Ми в Києві постійно шукаємо нові локації. Наш варіант — квартири на 300+ квадратних метрів. Як правило, це не новобудови. Найчастіше квартири старого житлового фонду. Максимум, 2008-2010 роки», — розповідає Дехтяренко.
За його словами, це може бути одна квартира на поверх або ж кілька квартир поменше з сусідніх під’їздах. Наприклад, в одному з будинків на Подолі VILNYY орендує 2 квартири з сусідніх під’їздах по 150 м² кожна.
«Орендодавці охоче здають нам своє житло, оскільки ми повністю оплачуємо амортизацію квартири та відразу про це попереджаємо. За однією з наших квартир амортизація склала більше тисячі доларів. Амортизацію ми закладаємо у вартість оренди, тому власникам вигідно», — пояснює колівер.
За словами Вікторії Берещак, перспективною локацією на сьогодні вважається мікс колівінга та коворкінгу під керуванням досвідченого оператора з наявністю фітнес-клубу, ресторану здорового харчування, б’юті-послуг. Експерт вважає, що в доступному майбутньому такі будівлі стануть цілком трендовим варіантом: у нас з’явиться більше число пропозиції на ринку колівінгів.
Для пергляду та публікації увійдіть / зарееструйтесь