Що робити, якщо орендар не сплачує орендну плату та відмовляється виїжджати

З початком карантину ціни за оренду квартир в Україні різко знизилися — орендарі стали просити у власників квартир знижки на орендну плату, пояснюючи це втратою роботи. Крім того, столичне житло масово стали звільняти студенти, що тут навчалися. Орендодавці йшли назустріч, щоб не втрачати хоч якийсь дохід від оренди — знижували її вартість на 30-50%. У деяких випадках знижка досягала й 70%.

Однак, з введенням адаптивного карантину, частковим відновленням роботи в офісах та навчання у ВНЗ, попит на оренду та суборенду став відновлюватися. Відповідно, і ціни на неї стали поступово повертаються до докарантинних. Зокрема — в сегменті квартир економкласу.

Читайте також

Як легально здати квартиру в оренду: скільки це коштує та навіщо це робити

Але деякі орендарі до перегляду цін виявилися не готові. Опитані UCap експерти відзначають, що чи не третина квартиронаймачів наполягає сьогодні на продовженні «знижкового» періоду. Деякі платити орендну плату відмовляються взагалі, мотивуючи це «другою хвилею» карантину і супутніми їй економічними наслідками для гаманців.

Орендодавці загрожують виселенням, перекриттям води, електроенергії та судами. Однак інколи це не діє — виявляється, у власників орендованого житла дієвих інструментів впливу на квартиронаймачів зовсім небагато.

Тільки через суд

Звичайно, що більшість прецедентів вирішується неформально, але самовільно або з допомогою поліції виселяти орендаря на законних підставах заборонено. Наприклад, за допомогою злому замка. За словами CEO та керуючого партнера девелоперської компанії DC Evolution Андрія Рижикова, ситуація у нас парадоксальна. В орендодавця, з одного боку, є право розпоряджатися своїм майном, але, тим не менш, є і Цивільний кодекс, в якому договори оренди нерухомості дуже детально розписані, і в обох сторін значні права.

«У будь-якому випадку, договір оренди може бути розірваний з повідомленням через три місяці, тому навіть якщо ви викличете поліцію і скажете, що у квартирі сторонній, то побачивши хоч який-небудь договір оренди, найімовірніше вона не буде втручатися», — говорить експерт Андрій Рижиков.

Крім того, якщо орендодавець через відсутню орендну плату все-таки вирішить виселити квартиронаймача зі скандалом і виставить його речі на вулицю, то вже останній має право викликати поліцію. І навіть подати на власників квартири до суду.

За словами генерального директора групи компаній KDU Realty Group Олени Маленкової, процедура виселення в Україні дійсно дуже непроста. Власник повинен розуміти, що в разі, якщо орендар йому не платить, виселити його він може виключно через суд.

Олена Маленкова«Просто так прийти та сказати «вимітайся» він не може. Точніше, може, але далеко не факт, що це подіє. Власник квартири має право тільки подати до суду на орендаря і виселити тільки за рішенням суду. І то — через виконавчу службу. Це не просто і зовсім не швидко. Через нашу бюрократичну систему такі справи можуть затягнутися на 1,5-2 роки», — пояснює Олена Маленкова.

При цьому, судові витрати власника квартири легко можуть перевищити розмір основного боргу орендаря. Саме тому, за словами експертів, до суду зазвичай не доходить.

Втім, основна причина, чому орендодавці в суд не поспішають, це те, що суворість українських законів компенсується необов’язковістю їх виконання.

Інша вагома причина — з «орендних» грошей вони не виплачують ніяких податків. Хоча і повинні. Адже у суді перше, що «пред'являть» орендодавцю — невиплачені податки за орендну плату. Більш того, за словами експертів, деякі орендарі цим навіть користуються — при виникненні спірних ситуацій шантажують власників тим, що «донесуть» на них в податкову.

За словами Олени Маленкової, мова в цьому випадку йде про 18% ПДФО та 1,5% військового збору. Тобто, про 19,5%.

Єдиним більш менш дієвим способом залагодити ситуацію в разі прострочень по оренді — домовлятися. Частіше за все залагодити ситуацію допомагає саме це.

«Звичайно, бувають випадки, коли орендодавець відключає воду, світло, змінює замки та виставляє речі орендаря на вулицю. Але це вже протизаконно та зустрічається не так часто. А в більшості випадків допомагають розрулити ситуацію саме переговори та домовленості», — пояснює Олена Маленкова.

Як орендодавцю захиститися від прострочень за орендну плату?

Незалежно, платить орендодавець податки за орендну плату чи ні, на 100% уникнути ситуацій, коли орендар з тих чи інших причин відмовляється платити, неможливо. Проте, способи убезпечити себе хоча б частково, існують. Головний — дуже ретельно вибирати орендаря.

Андрій Рижиков в цій ситуації рекомендує наступне:

  • Не соромитися розпитувати потенційних орендарів, де ті живуть, де працюють, де навчаються діти, як часто літають за кордон, як відпочивають, які є захоплення. Психологічний портрет — це дуже важливо. Крім того, можна промоніторити соцмережі — вони зараз можуть розповісти навіть більше, ніж розслідування детективів.
  • Перевіряти документи. За ідентифікаційним кодом свого орендаря можна перевірити його в реєстрі боржників і реєстрі виконавчих проваджень — це абсолютно легально, і зайти туди може кожен, хто має цифровий підпис. Якщо людина має не найчистішу історію, то прямого впливу на вашу квартиру це може і не мати, але складнощі з оплатою можуть виникнути.

Крім того, сім'ї з дітьми, яких чомусь так бояться потенційні орендодавці, в цьому випадку краще «одинаків».

«Ми як раз сім'ї з дітьми любимо. Ми розуміємо, що в цьому випадку орендарі прив'язані до школи, до садочка. Сім'я з дітьми означає, що люди надовго. Бувають випадки, коли потенційний орендар каже, що їм потрібна квартира тільки в цьому районі — тому, що дитина йде в певну школу там. Для нас це означає, що він ще мінімум років 10 буде прив'язаний до цього місця», — пояснює Маленкова.

Вона погоджується з тим, що при виборі кандидата дійсно потрібно зібрати про нього максимум інформації. Особливо — про його працевлаштування.

«Де працює, чи постійна у нього робота, працює він за контрактом або за трудовим договором. Скільки місць роботи він змінив за останній час», — пояснює Маленкова.

Ще одним способом для орендодавця хоч якось захистити себе від прострочень — брати заставу. Це може бути одна або півтори місячної вартості оренди. Але вони повинні бути.

«Я рекомендую вимагати від орендаря сплачувати не перший і останній місяць, як це було раніше, а перший місяць і заставу. Це свого роду депозит. Який орендодавець зобов'язаний повернути, коли орендар з'їжджає», — пояснює Маленкова.

За її словами, це дає певний захист. Якщо у людини, припустимо, немає грошей, то власник ще місяць може почекати орендну плату. І якщо після цього квартиронаймач вирішує з'їхати «по-тихому», власник квартири залишається хоч з якимись грошима.

Чи захищає договір від прострочень?

Андрій Рижиков зазначає, що дуже важливо грамотно скласти договір оренди. За його словами, в інтернеті є маса шаблонів типових договорів оренди. Але всі вони жахливі.

«За цими договорами ніхто нікому нічого не зобов'язаний. Не знаєте, де знайти нормальний шаблон договору, зверніться до профільного юриста — це коштує недорого. Якщо ви користуєтеся послугами рієлтора, в договір, як третю сторону, можна вписати і його — він своїм підписом або печаткою своєї компанії візує договір, що це не підробка, що він, як мінімум, свідок, і його в разі потреби можна викликати в суд», — підкреслює Рижиков.

Важливо в договорі вказувати і реальну вартість оренди. Адже якщо власник навмисно її занижує — щоб платити менше податків, то за рішенням суду він отримає саме ту компенсацію, яку вказав у договорі.

Але яким би грамотним не був договір, якщо власник квартири, що його уклав, не сплачує податки, у суді з нього користі не буде.

«Тому моя порада орендодавцям: якщо оренда — основний вид вашого бізнесу, оформляйте ФОП з відповідним КВЕД, або ж у випадку, якщо квартира одна і є, наприклад, бабусиним спадком, платіть податки, як фізособа», — пояснює Олена Маленкова.