Ще 4 роки назад мініквартири з приставкою «смарт» спричинили на українському ринку справжній бум — забудовники на невеличкі студії площею 20 м² почали виділяти до 15% квартирного фонду в ЖК і навіть прогнозували появу суб-сегментів — смарт-квартир для студентів, осіб похилого віку та інших категорій кому цікавий економклас житла. Вже сьогодні від «смартів» відмовляються і девелопери, і потенційні покупці.
«Український капітал» розібрався, що з себе представляє смарт-ринок сьогодні, чому популярний європейський та американський формат не прижився в Україні, у яких випадках смарт-квартира — все ж таки цілком ок та скільки вона нині коштує.
Смарт-ринок: хто на ньому, що пропонують та за скільки
Смарт-квартири — житлоплоща на 18-30 квадратних метрів, масово заполонили столичний ринок первинної житлової нерухомості 5 років тому. Після першого ажіотажу, коли крихітні квартирки скуповували як щось трендове, феншуйно сплановане та ще й більш доступне за ціною, нині попит на них суттєво знизився. Однак з кінця минулого року українці знову придивилися до цього сегменту нерухомості, оскільки ціни на повнометражні квартири пішли в ріст: за даними порталу LUN, житло на первинному ринку подорожчало мінімум на 7%, а на вторинному ринку — на 10%.
За словами директора консалтингової компанії City Development Solutions Ярослави Чапко, однокімнатні квартири — найбільш ходовий «лот» у забудовників в Україні вже багато років. Але внаслідок того, що «смарт» як правило на 20-25% дешевше повнометражної «однушки», на тлі загального квартирного подорожчання попит на них дійсно може короткочасно збільшуватися.
«Традиційно, смарт-квартири в Україні великою популярністю не користуються. Тому забудовники не поспішають збільшувати частку такої пропозиції у своїх об’єктах. Зазвичай житло такого класу становить не більше 5-10% пропозиції забудовника, але є воно далеко не у всіх», — пояснює Чапко.
З цією оцінкою погоджується і президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта. За його словами, на смарт-квартири припадає приблизно 10-12% угод на первинному ринку нерухомості та 7-9% на вторинному. При цьому, якщо говорити про житло, що будується, то смарт-квартири розташовані в основному в житлі економ-класу — 15-20% всієї пропозиції. Ще менше їх у житлі комфорт-класу — 5-10% пропозиції.
Також, за словами Піти, важливим моментом є те, що площа смарт-квартир в Україні поступово збільшується. Це пов’язано з тим, що змінилися державні будівельні норми. За ними, площа житла на одну людину повинна становити не менше 22,5 квадратних метрів. Тобто, якщо раніше смарт-квартири були площею приблизно 18-25 квадратних метрів, то сьогодні це вже 25-30.
Ще одна причина, по якій українці в поточному році знову зацікавилися смарт-квартирами — антикорупційне законодавство та фінансовий моніторинг. За словами експертів, для деяких категорій покупців цей момент виявився вагомим — довести походження коштів для покупки квартири за 400 тисяч гривень простіше, ніж квартири за 800 тисяч.
За оцінками керівника відділу консалтингу NAI Ukraine / Urban Experts Марини Гуревич, початкова вартість квадратного метра житла в смарт-квартирі сьогодні стартує на позначці в 1000 доларів. З урахуванням площі квартири у 20 квадратних метрів, вся вона буде коштувати 20 тисяч доларів.
«Далі дивимося: оренда смарт-квартир сьогодні коливається в межах 8-10 тисяч гривень в місяць в залежності від розташування. Річний дохід при оренді в 12 тисяч складе 144 тисяч гривень. Значить вкладення в таку квартиру можна буде окупити в середньому за 5 – 6 років. Для порівняння, звичайна однокімнатна квартира окупається мінімум 8 років», — пояснює Гуревич.
Вона додає, що зараз частка покупки смарт-квартир заради інвестування — для подальшого перепродажу з урахуванням подорожчання квадратного метра в процесі будівництва і для здачі в оренду, становить більшу частину всіх угод в цьому сегменті. Купівля для себе, за її словами, тільки на другому місці.
З цим погоджується і Ярослава Чапко. За її словами, на ринку оренди «однушки» — найбільш затребувані, але купувати під здачу смарт-квартири, а не повнометражні однокімнатні, вигідніше, оскільки вони дешевше. При цьому оренда смарт-квартири буде коштувати приблизно стільки ж, скільки й звичайної однокімнатної або навіть дорожче, якщо порівнювати «смарт» в новому будинку гарного ЖК з потужною інфраструктурної складової та однокімнатну хрущовку «за 15 хвилин від метро швидким кроком».
«Звичайно, купують, смарт-квартири у нас не тільки для оренди, а й для себе, але таких угод все-таки менше. Покупці в основному молодь або ті, для кого таке житло тимчасове — на 3-5 років», — розповідає Чапко.
Смарт чи смолл: переваги та недоліки смарт-квартир
Те, що в Україні продається під назвою «смарт-квартира» в Європі та США вже два століття продається під назвою «мікроапартаменти». У нас з подачі девелоперів прижилася назва «смарт» і саме так мікроквартири перших порах і позиціювалися: як раціональне використання кожного кута та навіть сантиметру житлоплощі.На практиці ж продуманість квадратних метрів була тільки на другому або навіть на третьому місці, а на першому — квартира-студія крихітного метражу в форматі, де відгороджений тільки санвузол.
За словами віце-президента Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолія Топала, як не парадоксально, але найчастіше смарт-квартири в Україні порівнюють з «гостинками» періоду радянської забудови. Із спільного, за словами експерта, у них тільки метраж.
«У гостинках крихітна кухня — 4 м², і така ж ванна кімната — 1,5 м². Все стисло, незручно. «Смарт» інші — в них відкрите планування, яку зручно планувати, та й санвузол найчастіше більше», — пояснює Топал.
За його словами, недолік у вигляді скромного метражу забудовники дійсно можуть грамотно обігравати шляхом планувальних рішень. Наприклад, підвищених стель та високих панорамних вікон. Це своєю чергою створює ілюзію більшої площі та свого роду «світлість» та «відкритість» квартири.
Втім, вікно, яким би високим та панорамним воно не було, в смарт-квартирі тільки одне. У «гостинках» їх мінімум два: на кухні та в кімнаті. Та й сама кухня є, що важливо, адже в «смартах» окреме приміщення під неї передбачено далеко не завжди. Найчастіше, це просто частина загального приміщення, де встановлений невеликий кухонний куточок.
Юрій Піта до незаперечних переваг смарт-квартир відносить не тільки їх нижчу вартість в порівнянні з повнометражними та інфраструктурні «плюшки» ЖК, де вони розташовані, а й те, що сама квартира потрапить до власника або ж зовсім новою, або майже новою, якщо мова йде про вторинний ринок. Значить, не буде необхідності мінімум раз на рік проводити ремонт труб та інших принад «дорослого» або й зовсім старого будинку. Ще більш важливою перевагою для покупців такої нерухомості, за його словами, є нижчі комунальні платежі.
«Втім, тут може бути й навпаки. Якщо ваш будинок не належить до житлового фонду, вам не тільки доведеться платити комуналку за вищими комерційними тарифами, а й приватизувати чи прописатися в такій квартирі ви не зможете», — пояснює Піта.
За його словами, на хвилі першого успіху формату в Україні багато забудовників стали пропонувати смарт-квартири в технічних приміщеннях, які спочатку не призначалися для використання в якості житлових. Марина Гуревич згадує, що на ринку були випадки, коли приміщення, в яких будували смарт-квартири, спочатку оформлялися забудовником як комерційна нерухомість. Наприклад, київський ЖК «Loft House Podol», квартири якого побудували в реконструйованому офісному центрі.
«Перевести об’єкт в житлову нерухомість було неможливо. Своєю чергою, були проблеми й з введенням в експлуатацію та з подальшою реєстрацією власників квартир», — пояснює Гуревич.
Крім того, вибираючи мініквартиру, потрібно орієнтуватися на досвід забудовника в проектувальних рішеннях. Наприклад, більш відповідним для життя вважаються сьогодні смарт-квартири, спроектовані буквою «Г», а не прямокутниками, зони в якому розділені тільки умовно — шляхом майбутнього меблювання.
Останній пункт, який нерідко спрацьовує в мінус для «смартів» — те, що нестандартне планування вимагає нестандартного ремонту та таких же нестандартних меблевих чи інтер’єрних рішень. Це завжди дорожче.
«Тобто, купуючи дешевшу квартиру в порівнянні зі звичайною однокімнатною, ви в підсумку витратите на її облаштування навіть більше, ніж на звичайну однокімнатну квартиру. Значить вигода вже під питанням. Саме тому забудовники, що пропонують «смарт», часто продають їх з опцією ремонту», — розповідає Юрій Піта.
Втім, деякі українські девелопери від ідеї зі смарт-квартирами відразу відмовилися. Серед противників — «Київміськбуд». За словами менеджменту компанії, варіанти з квадратурою, меншою ніж 30-35 квадратних метрів психологічно складно сприймати як повноцінне житло, а не тимчасове рішення.
За словами Ярослави Чапко, бум на смарт-квартири в Україні припав на 2016-2017 роки, коли забудовники, що вводили цю опцію у своїх ЖК, виділяли на «смарт» часом до 15% всієї пропозиції. Однак, уже в кінця 2017 інтерес до цього формату став згасати. Частка «смартів» в загальному квартирному фонді у вчорашніх смарт-забудовників рідко перевищує сьогодні 5%.
«Люди зрозуміли, що новинка — новинкою, але особливо розумного в крихітній квартирці нічого немає. Коштує квадратний метр такої площі дорожче, облаштовувати її теж клопітно. Тому поступово інтерес згас та змістився в бік традиційних однокімнатних», — розповідає Піта.
Що з попитом зараз та які смарт-квартири в тренді
Експерти наголошують, що останні кілька років попит на смарт-квартири згасає. Однак, про те, що незабаром цей сегмент зможе повністю зникнути з пропозиції, говорити рано. За словами Юрія Піти, затребуваність смарт-квартир сьогодні хоч і низька, але стабільна за рахунок покупців, для яких «смарти» є єдиною можливістю отримати власне житло.
З цим погоджується і Анатолій Топал. Він згадує — багато квартир, які вишикувалися на піку смарт-попиту у 2016 році, дуже довго залишалися непроданими. Навіть в ЖК «Комфорт-Таун», який був родоначальником українських «смартів». Своєю чергою, це призвело до надлишку пропозиції на ринку та багато хто з девелоперів були в підсумку змушені знижувати ціну продажу, зменшуючи таким чином свій заробіток.
«Для українців звичною інвестицією в плані покупки квартири залишаються в першу чергу квартири площею від 35 квадратних метрів і вище. «Смарт» — дуже вузька ніша, масовою в Україні вона не стане. Такі квартири купують, наприклад, молодь. Я допускаю, що з розвитком програм іпотечного кредитування, інтерес у цій категорії покупців буде рости», — пояснює він.
За словами Ярослави Чапко, в мінус для смарт-квартир у столиці зіграло й освоєння столичних передмість. Повнометражні квартири в Гостомелі або Вишневому сьогодні коштують приблизно стільки ж, скільки й «смарт» в Києві. Покупці частіше віддають перевагу більш просторому передмістю.
Не сприяє популярності й той факт, що «смарт» позиціюються сьогодні як житло для людей з невисокими доходами, а отже – певного контингенту. Часом це призводить до курйозних ситуацій. Наприклад, жителі секції бізнес-класу в одному зі столичних ЖК навіть хотіли відгородитися парканом від будинків другої черги, де були «смарти». Будувати окремі будинки, не кажучи вже про ЖК, орієнтовані на «смарт-квартири», з урахуванням того, що попит на них падає, забудовнику невигідно.
Невигідно в тому числі й у фінансовому плані — собівартість квадратного метра житла в смарт-квартирі приблизно на 10-15% вище, ніж в повнометражній «однушці».
«Справа в підведенні інженерних та інших комунікацій. Для одно- або навіть двокімнатної квартири площею 40-50 м² по грошах в плані комунікацій потрібно стільки ж, скільки для двох «смартів» площею 25 м². Тому останні для забудовника менш вигідні», — пояснює Юрій Піта.
Він додає, що сам сегмент, однак, з ринку в найближчі роки все одно не зникне, поки є невеликий, але стабільний попит з боку як мінімум молодої аудиторії покупців.
Для пергляду та публікації увійдіть / зарееструйтесь