Вже 5 років як забудова в передмісті не тільки зрівнялася з київською за обсягами будівництва та кількості угод, а й перевищила їх. Цьогоріч цей сегмент може отримати ще більше зростання через прийдешнє підвищення цін на первинному ринку. Втім, не виключають і іншого розкладу — заморожування проектів приміських девелоперів.

Чим відрізняється квартира в приміському ЖК від київського крім розташування за межами міста, наскільки її вартість різниться з тим, що пропонують девелопери в столиці, які головні мінуси у такої інвестиції та що потрібно перевіряти, щоб не купити квартиру в чистому полі — з’ясував «Український капітал».

Передмістя в цифрах

Американська концепція «Працюй в місті, живи в передмісті» поступово отримує все більше прихильників і в Україні. У всякому разі на столичному ринку кількість бажаючих купити квартиру не в Києві, а поблизу від нього — за межами міста, з кожним роком зростає. Відповідно, зростає і пропозиція забудовників.

Так, на місці котеджних містечок і 2-3 поверхових котеджів в селах та містах-супутниках Києва, які масово зводили тут на початку 2000-них, після кризи 2008-2009 років стали будувати багатоквартирні будинки.

У 2015 році обсяг приміської забудови навіть перевищив київську — 1,04 млн м² в передмісті проти 695 тисяч київських м².

У 2016-2019 роках тенденція тривала. Наприклад, у 2016 році в області ввели в експлуатацію 2,06 млн м² житла проти 1,334 млн м² в Києві, у 2017 — 1,719 млн м² на передмісті проти 1,662 млн м² в столиці, у 2018 — 1,541 млн м² в області та 1,256 млн м² в Києві, у 2019 – 1,861 млн м² в області та 1,114 млн м² в столиці.

За словами комерційного директора компанії «Інтергал-Буд» Анни Лаєвської, у 2020-му розрив виявився ще значнішим — 604 тис. м² житла в приміських ЖК і 285,7 тис. м² в Києві. Однак торік постраждали обидва ринки.

«По-перше, наслідки карантину, коли на кілька місяців продажі впали на 80-90%. Потім період відновлення і нелегкий шлях завоювання довіри покупця, адже деякі компанії зупинили будівництва, дуже вибилися з графіків чи не могли забезпечити своєчасну здачу в експлуатацію.

По-друге, проблеми з державними органами, точніше реформа ДАБІ, яка «заморозила» частку збудованого житла. В результаті з тих чи інших причин орган просто не захотів приймати об’єкти в експлуатацію, затягуючи процес видачі сертифікатів», — пояснює Лаєвська.

За даними City Development Solutions, найпопулярнішим напрямком у забудовників сьогодні є Бучанське — на нього припадає 70% актуальної пропозиції квартир та 58,5% угод. На другому місці — броварський район, де продається близько 10% всіх квартир Київської області та укладається 17% всіх угод. Найбільш швидкозростаюча, за оцінками City Development Solutions — Обухівський напрямок.

За словами Анни Лаєвської, у кожного сателіта є обмежений ресурс майданчиків під забудову. Саме тому рекордсмени за темпами — Вишневе і Софіївська Борщагівка, поступово поступаються пальму першості іншим напрямкам.

«Тому крім Бучі, Ірпеня, Ворзеля сьогодні також популярні населені пункти по Одеській трасі, в тому числі Гатне, Чабани, Києво-Святошинський напрям, а також Вишгород», — підкреслює Лаєвська.

Директор City Development Solutions Роман Герасимчук вважає, що Бучанське напрямок в найближчому майбутньому залишиться найбільш активним за рівнем освоєння, але темпи розвитку трохи знизяться через накопичені непроданих квартир. Крім того, за його словами, активно розвиватиметься обухівський та броварський напрямки.

«Досить високий потенціал розвитку у Вишгородського напряму, але в найближчі роки ми тут швидше за все будемо спостерігати розростання забудови на околицях Оболонського району», — вважає він.

Чому забудовники йдуть з Києва

Основна причина, чому девелопери активно освоюють область — низька вартість землі та простота отримання дозвільної документації, що значно здешевлює собівартість будівництва.

«Так формується окремий від Києва ціновий сегмент житла, який, з усім тим, дозволяє покупцям працювати в столиці», — підкреслює Роман Герасимчук.

З цим погоджується Анна Лаєвська. Вона пояснює: свого часу бум на ринку первинної заміської нерухомості забезпечили кількість земельних ділянок та їх дешевизна. В Києві ділянок для комплексної забудови ставало катастрофічно мало, а ціна столичної землі в середньому в 4-5,5 раза перевищує вартість заміської.

«Дешевша земля дозволяла істотно зменшити загальний кошторис проекту, а запит на дешеве житло у 2015-2017 роках був особливо актуальним через активну внутрішню міграцію з окупованих територій Донбасу та Криму», — розповідає Лаєвська.

Активна забудова приміського ринку привертала увагу інших груп покупців та інвесторів, поступово аудиторія розросталася, тому трансформувалися і купівельні переваги. Зокрема, після введення безвізового режиму українці стали частіше подорожувати до Європи та дивитися, як може бути влаштовано якісне сучасне комфортне житло.

«Відповідно, став змінюватися запит українців на інфраструктуру, доброустрій, просторове планування та квартирографію, підштовхуючи забудовників на пошук нових концепцій та форматів для заміського ринку», — пояснює Анна Лаєвський.

Скільки коштує передмістя

Передмістя вабить українців, які працюють в столиці, насамперед нижчою вартістю житла в порівнянні з київською. У різні роки різниця може становити 30-40%.

Наприклад, за даними галузевого видання 3m2, минулого місяця квадратний метр житла в передмісті коштував в середньому 18 тисяч гривень. В Києві цей цінник знаходився на позначці в 30,8 тисячі гривень.

За даними City Development Solutions, найдорожче житло в приміських ЖК сьогодні Обухівському районі — 19 738 грн/м². При цьому, торік ціна підросла на 8%. Трохи дешевше Бучанський район — 19 064 грн/м², але за минулий рік квадратний метр тут подорожчав найбільше — на 29%.

На третьому місці Фастівський район — 19 036 грн/м² (+25% за рік), далі йде Броварський район з 18 067 грн/м² (+11%), потім Білоцерківський — 17 352 грн/м² (+ 12%).

У Вишгородському районі квадратний метр коштує сьогодні 17 234 грн (+ 21%). Найдешевший сьогодні Бориспільський район. Тут квадратний метр житла коштує 15 723 гривні. При цьому, торік тут ціни не зросли.

За словами керівника проектів Perfect Group Олексія Коваля, передмістя вигравало у київської нерухомості через нижчу вартість квадратного метра житла лише спочатку. Однак сьогодні грошовий профіт відходить на другий план.

Експерт пояснює: традиційно приміські квартири купують в основному сімейні люди, у яких вже є або вони планують завести двоє та більше дітей. Останні півтора року до них додалися ті, хто перейшли працювати дистанційно.

«Всі вони вибирають передмістя вже не тільки як компроміс, коли необхідно отримати максимум площі за свою ціну, а й тому, що знаходять в віддаленості від столиці додаткові переваги: менший рівень шуму, чистота повітря тощо», — вважає Коваль.

За словами Анни Лаєвської, оцінювати «дорожнечу» проєкту важливо не тільки за ціною земельної ділянки, але і за наявністю якісних, незношених інженерних комунікацій в районі забудови, відсутності супутніх юридичних проблем з ділянкою, а також рекреаційного, екологічного потенціалу району та розвиненості соціально-побутової та комерційної інфраструктури.

«Найдорожчими напрямками зараз стають майданчики в ближньому поясі від Києва в радіусі 5-15 км, де є достатня територія для комплексної, а не точкової забудови. Наявність лісу, водних об’єктів поблизу або прямо на території впливає на ліквідність, підвищує відразу ж її вартість та позначається на ціні квадратного метра», — пояснює Лаєвська.

Які квартири будують за Києвом

Характерна відмінність заміської нерухомості — менше поверхів, нижча щільність забудови та орієнтація на власну інфраструктуру, через те, що зовнішньої або недостатньо, або її просто немає.

При цьому, за словами Герасимчука, значний обсяг заміського житла будується в великих населених пунктах, де можна розраховувати на існуючу інфраструктуру.

Якщо говорити про класи житла, то в передмісті його сьогодні будують на будь-який смак та колір — в економ-класі, комфорт і комфорт+ сегменті, бізнес-класі та невеликому за чисельністю еліт-класі. При цьому, з 2017 року загальна кількість сучасних форматів комфорт+ в загальній структурі ринку зросла в три рази, а економ-сегмент фактично просів на 27%.

«Якщо говорити про процентне співвідношення, то на цей момент з 330 житлових комплексів на ринку в економ-класі представлені 82 проекти, в комфорт-класі — 189, в бізнес — 52, а в еліт — 7», — розповідає Анна Лаєвська.

За її словами, фактично 35% пропозиції — малоповерхові комплекси до 5 поверхів, на проекти від 6 до 16 поверхів припадає близько 58% від загального обсягу, а решта — на 17 поверхів і вище. При цьому, в більшості нові проекти в передмісті — це або низькоповерхова, або середньоповерхова забудова, або архітектурний проект, що передбачає перепади висот в межах одного будинку.

Крім цього, є ще одна істотна «приміська» тенденція — зростання попиту на дворівневі і багатокімнатні квартири. За словами Лаєвської, за останній рік попит на багатокімнатні квартири від трьох та більше кімнат виріс фактично на 18%.

«Це сталося, по-перше, під впливом коронавірусу: посидівши під замком кілька місяців до ряду, покупці стали звертати увагу на планувальні рішення і квартирографію, стали цікавитися наявністю окремого кабінету або простору під робочу зону, а також просторого балкона, лоджії або тераси, які з місць для зберігання перетворилися в зону відпочинку і приватний лаунж-простір», — пояснює експерт.

Великий приміський мінус

Крім явних плюсів — дешево, свіже повітря, багато місця та такі ж комфортабельні ЖК, як і в столиці, у приміських квартир вистачає мінусів, про які девелопери говорити не люблять.

Перший момент — транспортний. Наприклад, в години пік без проблем дістатися з передмістя до Києва та назад виявляється досить проблемно. Це пов’язано з тим, що приміські транспортні шляхи, що ведуть до Києва, на нинішній трафік просто не розраховані.

Девелопери, звичайно ж, намагаються зробити все, що в їх силах, щоб так чи інакше розв’язувати транспортні проблеми своїх покупців. Наприклад, «Інтергал-Буд» домовилися з перевізником маршруту 365 про створення додаткової зупинки прямо з головним входом на територію комплексу «Озерний Гай Гатне» та додаткові рейси.

Однак такі рішення не панацея. Один із прикладів — ЖК «Софія Клубний», який розташовується в авангарді нової масової забудови Софіївської Борщагівки. За ним знаходяться ще кілька ЖК, жителі яких «штурмують» маршрутки, які вирушають до Києва.

На зупинці біля «Софії Клубної» в них уже навіть не встати, а не те щоб сісти. Тому жителі комплексу дуже розраховують на будівництво «Об’їзної дороги», яка зв’яже Софіївську Борщагівку з Житомирською та Одеською трасами. Її будівництво обіцяють розпочати вже в цьому році.

«Девелоперу перед тим, як заходити на будь-який майданчик, дуже важливо оцінити транспортні артерії, якість та кількість під’їзних шляхів, подбати про маршрутний зв’язок з містом, переконатися в наявності необхідної інфраструктури для життя», — пояснює Анна Лаєвська.

Другий відчутний мінус — неготовність соціальної інфраструктури до різко збільшення кількості користувачів. Наприклад, жителі приміських ЖК часто скаржаться на складності потрапити в місцеву школу, дитячий сад або поліклініку. Тому девелопери зводять свої власні дитячі сади, школи та іншу необхідну інфраструктуру, але і тут є нюанс.

«Досвідчений девелопер, зрозуміло, може звести серед чистого поля житловий комплекс у форматі місто в місті. Проте його будівництво буде йти кілька років, жителі перших будинків втомляться жити взагалі без магазинів, садків або комерційних об’єктів. Це важливо враховувати», — підкреслює Лаєвська.

Третій мінус — неготовність інженерної інфраструктури. В окремих приміських ЖК жителі страждають від перебоїв в системі електропередач, яка просто не витримує навантаження. Крім того, проблемою є відсутність систем очисних споруд, адже каналізації в передмісті також спочатку не призначалися для обслуговування такої кількості нових будинків.

Девелопери, звичайно ж, намагаються розв’язувати ці проблеми ще на старті, але далеко не у всіх ЖК вони усунуті до моменту здачі будинку в експлуатацію і навіть довше.

У тому ж ЖК «Софія Клубний», перша черга якого була побудована 6 років тому, мешканці скаржаться на регулярні перебої з електроенергією: від стрибків напруги до відсутності електрики впродовж кількох годин. Скаржаться і на воду — на якість чи тиск. У ранкові та вечірні години на верхніх поверхах її майже немає.

Останній і, мабуть, найважливіший мінус — дозвільна документація, з якою у приміських ЖК не все в порядку частіше, ніж в київських. Через це деякі комплекси знаходяться під загрозою знесення в буквальному сенсі.

Так, ще у 2017 році ДАБІ зажадала знести всі зведені об’єкти ЖК на Петропавлівській Борщагівці — на території законсервованого полігону промислових відходів заводу «Електронмаш», та повернути земельну ділянку в первісний стан. Причина: грубе порушення забудовником будівельних, санітарних та пожежних норм.

Під загрозою знесення знаходиться з того ж 2017 року і ЖК «Вілла Софія» в Софіївській Борщагівці. Попри те, що він вже добудований та заселений, в жовтні 2018 року Велика палата Верховного суду підтвердила правомочність рішення адміністративних судів попередніх інстанцій про знесення цього комплексу.

Якщо його все-таки знесуть, це буде перший прецедент знесення готового заселеного будинку в новітній українській історії.

Передмістя: що далі

Всупереч поодиноким та не дуже негаразди, експерти пророкують приміському сегменту зростання. Цьому, за словами Олексія Коваля, сприяє транспортна ситуація та загальне зростання цін на нові об’єкти — забудовники зможуть дивитися складніші проекти та ділянки, маючи вищий загальний бюджет. Також в передмістя можуть почати приходити великі системні девелопери.

Своєю чергою Ганна Лаєвський вважає, що подальший розвиток приміського ринку буде прямо залежати від економічних наслідків коронакризи для України, а також рішення загальноринкових викликів та перешкод. Йдеться про перезапуск реформи ДАБІ, що провалилася, створенні та прийнятті генеральних планів на місцях, цифровізації будівельної галузі,

«Також, звичайно ж, мова йде про рішення Верховної Ради щодо нового оподаткування, пропонованого законопроєктом 5600. Він може поставити під загрозу інвестиційний попит, відновлення галузі та збільшити ціну квадратного метра на 20%», — впевнена Лаєвська.

На її думку, ліквідними форматами приміського ринку будуть міні-місто, рекреаційний поліфункціональний район, екокластери, багатофункціональні комплекси. Радіус основної забудови, яка перетягує на себе левову частку платоспроможного попиту, буде в межах 5-20 км від Києва.

Що стосується подальшого зростання вартості приміських квартир, то він, на думку Лаєвської, закономірний і зумовлений економічними та ринковими факторами.

«Потенціал зростання середньозважених цін до кінця року з урахуванням усіх факторів становить до 10-12%. З урахуванням можливого прийняття законопроекту №5600 — і до 20-30%», — підсумувала комерційний директор «Інтергал-Буд».