Накопичувати та не купити: як еволюціонують схеми шахраїв з нерухомістю і що робити, щоб не стати їх жертвою

Шахрайство в операціях з нерухомістю — чи то купівля-продаж, чи то оренда, на українському ринку явище постійне. Проте за минулий рік в Києві їх кількість зменшилася на 70% і досягає сьогодні не більше 2% від усіх угод.

З одного боку, це пояснюється тим, що угод купівлі-продажу нерухомості торік стало в принципі менше, а з іншого — люди стали ретельніше перевіряти, що та у кого купують/орендують, в тому числі й з допомогою ріелторів. Третя причина — вдосконалення системи прав реєстрації на нерухоме майно. Однак шахраї не стоять на місці та змінюють тактики разом з тим, як змінюється ринок.

«Український капітал» з’ясував, як еволюціонували шахрайські прийоми за останні роки, що зловмисники використовують частіше, а що рідше, як визначити «ризикову» квартиру і як «розсьорбувати» наслідки від покупки такої нерухомості.

Шахрайство в цифрах і трендах

Практично нульові ставки по валютних депозитах і постійна девальвація національної валюти призвели до того, що нерухомість стала безальтернативним вкладенням для більшості українців, охочих зберегти та примножити свої гроші. Не дивно, що махінацій в цьому сегменті теж чимало.

За оцінками Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), сьогодні на шахрайські операції припадає 1,5-2% всіх угод купівлі-продажу нерухомості. Їх кількість в останні роки знижується.

«За останні 5 років таких число таких випадків зменшилася на 34-40%. Думаю, що в наступні 2-3 роки цей тренд — невисокого відсотка шахрайських операцій, збережеться. Наприклад, до кінця цього року кількість шахрайських операцій швидше за все не перевищить 1%», — вважає президент АСНУ Юрій Піта.

За його словами, кількість таких випадків зростає за часів економічної нестабільності. Наприклад, у 2008 році — після різкого падіння гривні, їх було на 30% більше, ніж у 2007-му. У 2014 році — після повторення різкого падіння національної валюти, шахрайських операцій з нерухомістю стало на 50% більше, ніж у попередньому році.

За підрахунками АСНУ, у 2020-му році кількість шахрайських операцій на київському вторинному ринку зменшилася на 70%. В асоціації вважають що причин у цього декілька.

По-перше, це вдосконалення системи реєстрації прав на нерухоме майно. Нагадаємо, що з 2013 року в Україні запрацював Державний реєстр прав на нерухоме майно, де додатково стали фіксувати права на нерухомість.

Також була ліквідована монополія комунальних бюро технічної інвентаризації (БТІ), а функції державних реєстраторів змогли виконувати нотаріуси. Крім того, на думку президента АФНУ, зросла й відповідальність за такі злочини.

По-друге, все більше українців, які купують житло, стали робити це за допомогою професійних ріелторів: вони знають, на що потрібно звертати увагу, щоб не стати жертвою шахраїв. За словами Піти, тільки за минулий рік кількість угод за участю професійних ріелторів зросла на 15%, а за участю непрофесійних ріелторів сьогодні проходить всього 0,4% від усіх угод.

«Професійному ріелтору досить відповідей на лише кілька питань, щоб зрозуміти, що перед ним не власник житла. Крім того, сертифіковані ріелтори постійно обмінюються між собою в спеціальних чатах інформацією про підозрілі об’єкти та продавців, діляться новими шахрайськими схемами тощо», — розповідає Юрій Піта.

Він додає, що остання причина скорочення кількості шахрайських операцій торік — скорочення загального числа угод купівлі-продажу на вторинному ринку на 30-40%.

Як шахраюють при купівлі-продажу

За словами віце-президента Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолія Топала, переважна більшість шахрайських випадків відбувається на вторинному ринку нерухомості — коли квартира потрапляє до нового власника від колишнього, а не від забудовника.

«Шахрайство на первинному ринку — якщо ви інвестуєте в проект забудовника, який на ваші гроші та не збирається нічого будувати. Приклад, «Еліта-Центр» на початку нульових», — пояснює Топал.

Він додає, що більшість сьогоднішніх українських забудовників житло так-сяк, але все-таки зводять. При цьому для все більшої кількості українців пильно вибирати «свого» забудовника стає вже нормою. Один з головних критеріїв вибору — наявність в його портфелі вже побудованих об’єктів, їх якість та терміни здачі. Однак, приклад «Укрбуду» і «Аркади» показує, що стовідсоткової гарантії немає ніде.

За словами Топала, на вторинному ринку шахрайства відбуваються в обох сегментах: і при купівлі-продажу, і при оренді. У тому, що стосується купівлі-продажу, сьогодні лідирують такі схеми:

  • продаж за підробленою довіреністю;
  • продаж за підробленими документами, що посвідчують особу;
  • підроблені рішення судів про визнання права власності.

Іноді причиною потрапляння в неприємну ситуацію стає зайвий поспіх при продажу, щоб уникнути ретельної перевірки документів, які не в порядку. Шахраї часто заманюють клієнтів заниженням ціни аж до 30% з тією ж метою.

«Підробляють все — довіреність, паспорт власника, судові рішення. У разі доручення, вона може бути або неіснуючою, або простроченою. У будь-якому випадку справжній власник може навіть не знати, що його квартиру продають», — пояснює Юрій Піта.

У деяких випадках відрізнити їх від оригіналу людині, яка не в темі, вкрай складно: використовуються фальшиві печатки і комунальних підприємств, і реєстраторів, і нотаріусів, і навіть судів.

Піта пояснює: правовстановлюючі документи на квартиру сьогодні підробляють рідше. Проте їх зловмисники можуть використовувати як при продажі «своєї» квартири в комплекті з підробленим паспортом, так і в разі реєстрації права власності на підставну особу.

В АФНУ також додають, що іноді при продажу приховують борги за комуналку, а їх своєю чергою буде зобов’язаний виплачувати новий власник. Тому перед покупкою потрібно обов’язково вимагати у власника довідку про відсутність заборгованості або квитанцій по оплаті комунальних платежів, в яких вказано розмір заборгованості, якщо вона є.

За словами Анатолія Топала, окремий момент — квартири, які продаються після отримання їх у спадщину. По-перше, в цьому випадку нерідко продавець показує не весь ланцюжок спадкоємців. По-друге, підробляють документи, що засвідчують отримання такої спадщини.

«Іноді люди можуть почати продавати, не оформивши спадщину за всіма правилами. Покупцеві пропонують заплатити завдаток, а завдатки у квартирних взаєминах — перше, що потрібно уникати», — пояснює Топал.

Друге, чого на думку експерта варто уникати — квартир, які продаються за заниженою вартістю. Найчастіше в цьому випадку пропонують квартири, які знаходяться під арештом або в заставі у банку. Розпоряджатися такою квартирою новому власнику буде вкрай складно.

«Крім того, часто за заниженою вартістю продають для оптимізації податків. Схема наступна: в договорі купівлі-продажу вказується одна сума, а на ділі сплачується реальна вартість. Після цього колишній власник ініціює розірвання договору, а покупець назад отримує суму, зазначену в договорі», — розповідає Анатолій Топал.

Як шахраюють з орендою

За даними АФНУ, шахрайства з орендою складають по Україні до 80% всіх зафіксованих випадків. Найпоширеніша схема — коли квартира знімається на короткий термін, за який шахраї перездають її на тривалий. Причому кілька разів.

Потенційним орендарям шахраї пред’являють підроблені документи, що засвідчують особу або ж виписку з реєстру майнових прав, відредаговану потрібним чином в графічному редакторі.

«Тут обмануті як клієнти, що оплатили оренду, якої їм не судилося скористатися, так і реальний власник, чию квартиру просто використовували. Заробляють коштом подвійної оплати — перший та останній місяць або ж перший місяць та застава», — пояснюють в АФНУ.

Також, на думку Юрія Піти, популярна й інша схема — занижувати пропоновану вартість оренди на 30-40% та просити аванс під приводом того, що на квартиру багато бажаючих.

За словами Анатолія Топала, довгий час в Україні популярним шахрайством були так звані інформаційні агентства, де за 500-1000 гривень продавали базу об’єктів під здачу, що задовольняють запиту клієнта. Однак на ділі всі контакти та пропозиції виявлялися безнадійно застарілими.

«Сьогодні цей вид шахрайства частково сходить нанівець. Люди вже більш-менш чули й не ведуться. Хоча більш просунуті шахраї маскуються під агентства нерухомості — навіть повністю копіюють візуал сайтів відомих агентств з хорошою репутацією», — пояснює Топал.

За словами експерта, найбільш трендовими видами шахрайства сьогодні дійсно є випадки з вимогою завдатку та «добові орендодавці», причому в пандемію це стало робити простіше. Всі нібито справжні документи на квартиру висилають в електронному вигляді, а його перевірити складніше, ніж реальний. Однак навіть при очній перевірці документів на квартиру самі потенційні орендарі все ще часто бувають дуже безтурботні.

«По-перше, не завжди розуміють необхідність перевірки оригіналів, а не копій документів. По-друге, взагалі роблять це через раз. На жаль, позиція «не купую ж, нічого страшного» призводить до того, що люди опиняються ошуканими», — констатує Анатолій Топал.

Він додає, що з документів власника потрібно обов’язково зняти копію та перевірити в реєстрі прав на нерухоме майно. Саму квартиру по-максимуму загугли — дізнатися, як і як часто вона здавалася останнім часом (подобово та довгостроково), хто і за скільки її здавав і, якщо пощастить, знайти відгуки.

Як убезпечити себе від шахраїв

Вкладаючи в покупку чого-небудь від півмільйона гривень та вище зрозуміло, що об’єкт купівлі пильно вивчається з усіх боків під мікроскопом. Саме так опитані «Українським капіталом» експерти рекомендують оцінювати те, у що ви збираєтеся вкласти гроші, та на що звертати увагу:

  • скільки разів квартира змінювала власників за реєстром;
  • чи були арешти цього майна;
  • чи були рішення судів по цій квартирі (якщо так, то досліджувати глибше).

«В принципі, насторожити повинна одна тільки зміна декількох власників за короткий термін. Це може означати, що квартиру незаконно оформили на себе зловмисники та тепер прагнуть швидше продати. Не виключено, що і за більш приємну ціну», — пояснює Юрій Піта.

Вивчаючи історію квартири, обов’язково розпитайте, як вона потрапила до нинішнього власника: її купили, отримали в дар чи в спадок. В ідеалі змін власників має бути мінімальна кількість — від 0 до 2. Краще, щоб продавали квартиру ті, хто її свого часу теж купив. Крім того, краще не зв’язуватися з квартирою, яка знаходиться в епіцентрі судової справи.

«Якщо ж ви маєте справу з квартирою, яку продають за дорученням — улюбленим сьогодні способом шахраїв, 10 разів подумайте, чи потрібна вам саме вона. Якщо потрібна — шукайте зустрічі тільки з власником. В ході неї обов’язково вивчіть документи, що засвідчують його особу», — радить Анатолій Топал.

Наступний важливий момент — вибір нотаріуса. В Україні діє негласне правило, що його вибирає покупець. Дотримуйтесь йому. Якщо продавець наполегливо пропонує або навіть нав’язує свого, від такої угоди безпечніше відмовитися.

Останній важливий пункт — прописані у квартирі мешканці. На момент продажу таких вже бути не повинно. Якщо власник обіцяє, що прописаний там чоловік незабаром випишеться — варто знову-таки задуматися про доцільність угоди. Виписати людину можна тільки за рішенням суду і його власним бажанням, а діюча прописка дає право проживати у квартирі.

Що повинно насторожити в документах

З одного боку, перевіркою правовстановлюючих документів займається в першу чергу нотаріус, до якого ви приходите реєструвати угоду. Перевірити їх самостійно або за допомогою юриста буде дуже не зайвим ще на етапі прийняття рішення про неї.

«Продавець надає правовстановлюючі документи — виписку з реєстру, договір купівлі-продажу, дарування, спадщини. Тому заходимо до реєстру та дивимося, чи є якісь обмеження, обтяження. Краще, щоб не було. Якщо ж правовстановлюючі документи видали до 2013 року, а власник не вніс їх до реєстру, вже складніше: тут краще залучати для допомоги юриста», — пояснює Анатолій Топал.

Також, за його словами, зовсім не зайвим буде «пробити» власників в реєстрі судових рішень та не ігнорувати при цьому розділ «Стан розгляду справ». Там же подивитися, чи не судяться чи за квартиру родичі та чи немає інших судових суперечок.

Якщо квартиру продають за дорученням, її та паспорт того, кому її «довірили» теж потрібно обов’язково перевірити у юриста. Останній, щоправда, можна спробувати вивчити самостійно — на офіційному сайті Державної міграційної служби України по базі недійсних документів або на сайті МВС серед викрадених і втрачених.