Нестандартні інвестиції: як заробляти на паркомісцях в житлових комплексах

На тлі зростання популярності вкладень в житлову нерухомість слідом за нею набирають популярність інвестиції в іншу нерухомість — серед них банальні паркомісця. Вкладення в такі об’єкти виглядають привабливо: дефіцит місць для паркування по місту є вічним питанням, а коштують вони в рази дешевше квартири.

Проте й окупатися ця покупка може в рази довше. Ще і купити паркомісце у забудовника інвестору «з вулиці», який прийшов до нього не за квадратними метрами житла, іноді досить складно.

Чим насправді є така незвичайна інвестиція, у кого та за скільки купувати паркомісця, як краще за все розпорядитися активом після покупки та для яких ЖК вони є зовсім неліквідним лотом — розібрався «Український капітал».

Чому парковка

Вкладення в нерухомість — один з двох найпоширеніших в Україні способів збереження і примноження грошей. Переважна більшість українців інвестує сьогодні в житлову нерухомість, але незабаром цей тренд може змінитися. Вартість квартир як на первинному, так і на вторинному ринку зростає.

За даними Держстату, в I кварталі 2021 квадратні метри на первинному ринку виросли в середньому на 11,4%, а вторинний ринок виріс більше — на 12,7%.

За словами експерта ринку будівництва, економіста і керівника проектів Perfеct Group Олексія Коваля, це тільки початок. Вже в IV кварталі нинішнього року різниця цін до аналогічного періоду минулого року може скласти в середньому для ринку 25%. Тому експерти не виключають, що незабаром українці почнуть перенаправляти свої інвестиції більше в бік комерційної нерухомості, у тому числі — в паркомісця.

Крім підвищення цін на квартири, на користь цього виду нерухомості говорить попит — гаражі та відкриті парковки не так зручні та підходять далеко не всім. Паркомісце знаходиться в тому ж будинку, де живе власник автомобіля, та й саме авто не стоїть просто неба. При цьому дефіцит паркомісць — історія для Києва зовсім не нова, адже з року в рік авто стає все більше.

«Авто більше, ніж квартир. А квартир, своєю чергою, більше ніж паркомісць на всіх бажаючих», — пояснює Олексій Коваль.

З цим погоджується експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов. За його словами, існуючі будівельні нормативи припускають, що в ЖК паркомісць має бути не менше 30% кількості квартир, але цей показник дуже усереднений і забудовники на них орієнтуються не завжди.

«Все залежить від класу житла. Якщо це бізнес-клас, то на одну квартиру припадає 0,5-1,5 паркомісць. В цілому, забудовники тут намагаються забезпечувати паркомісцями не менше, ніж половину квартир, але це хороший ЖК. В об’єктах комфорт та економ-класу пропозиція, звичайно, менша», — пояснює експерт.

І додає, що загальної лінійки не існує: все залежить від ситуації в мікрорайоні з парковками. Наприклад, в центральних мікрорайонах паркінг для забудовника — товар стратегічний, адже там без нього покупець може навіть відмовитися купувати квартиру. В інших місцях по Києву ситуація дуже індивідуальна.

За словами Олексія Коваля, аргументом на користь інвестиційного паркомісця може бути ще й те, що такий вид нерухомості не вимагає особливих амортизаційних витрат. В іншому він працює на своїх власників так само, як і житлова нерухомість. Тобто можна купувати готову пропозицію у забудовника під здачу або для перепродажу.

«Звичайна ситуація, коли людина купує квартиру в ЖК та розраховує паркуватися у дворі або поблизу, але через 2-3 роки після здачі будинку виявляється, що встати вже просто ніде. Тоді починаються пошуки варіантів — це або купувати паркомісце у своєму ЖК у тих, хто купував його для перепродажу, або ж орендувати», — пояснює Коваль.

Ціна та парко-ризики

Головний інвестиційний ризик при покупці паркомісця — увійти в ЖК, де пропозиція в результаті буде перевищувати попит. Ваше паркомісце можуть не купляти чи не орендувати. Або ж орендні ставки через високу пропозицію будуть нижче, ніж планувалося. На думку експертів, ідеальний варіант, коли дефіцит паркомісць в обраному для інвестиції ЖК становить хоча б 5% від ринкової потреби.

За словами брокера RE/MAX Central в Україні Валерія Захарова, інвестиційної привабливості в паркінгу скоріше не буде, якщо виявиться, що в ЖК хороше співвідношення паркомісць до квартир (саме по собі знижує вартість паркінгу), на території є парковка, поруч гаражі, а сам комплекс комфорт-класу.

«Навіть якщо інвестор вирішить купити його для здачі в оренду, то й окупати його він буде набагато довше, ніж квартиру або комерційну нерухомість», — пояснює він.

Експерт додає, що ще один важливий момент — експлуатаційні платежі, що встановлюються експлуатуючою компанією. Сьогодні це, умовно, 300-500 грн, завтра — 3000 грн плюс сама оренда. З урахуванням того, що паркінг в Києві більше про зручність, ніж про необхідність, в будь-який момент для орендаря це може стати занадто дорого. Значить, він спробує знайти альтернативу.

Крім цього, потрібно враховувати, що за новими містобудівним нормам в споруджуваних ЖК кількість паркомісць має зрости на 10-20%. Це вже суттєвий мінус для тих, хто планує заробляти як рантьє, адже з ростом пропозиції орендні ставки будуть знижуватися.

Окупність паркомісця — другий інвестиційний ризик при вкладенні в паркомісця. Найбільш вдалий для інвестора варіант, якщо розраховує заробити на перепродажі об’єкта. За словами Михайла Артюхова, інвестори продають паркомісця, як правило, не раніше ніж через 3 роки.

«Але в середньому такий інвестор намагається вийти з проекту протягом 5 років. Інвестори-рантьє зустрічаються рідше, адже терміни окупності при оренді можуть становити десятиліття», — ділиться експерт.

За словами Михайла Артюхова, середня вартість паркомісця в Києві складає на сьогодні 15-20 тисяч доларів. Звичайно, зустрічаються паркомісця і за 5 тисяч, а гаражі в деяких локаціях навіть по 3 тисяч.

«Найвища ціна — 100 тисяч доларів, в ЖК «Софійська Брама». У деяких сімей там по 5 машин, тому там продавати паркомісця ніхто не хоче. В цілому, в хороших комплексах паркомісця продаються сьогодні по 25-30 тисяч доларів», — пояснює Артюхов.

У кого купити паркомісце

За словами експертів, є три категорії “паркувальних” продавців. Перші — забудовники, потім — інвестори, які вклалися в девелоперський проект, а треті — банки, адже паркінги, за словами Артюхова, люблять віддавати їм у заставу.

Якщо ви купуєте паркомісце у забудовника, варто врахувати, що їх продаж починається як правило, не з котловану, а пізніше — приблизно через 2-3 роки.

«Відповідно, паркінги для забудовника — найбільш низькомаржинальна категорія з точки зору вартості грошей в часі цього проекту. Тому забудовники намагаються використовувати всі варіанти їх продажу якомога швидше», — пояснює Михайло Артюхов.

При цьому важливо враховувати, що у забудовника пріоритет — інвестори квартир його ЖК. Найчастіше інвесторам «з вулиці» забудовники починають продавати паркомісця тільки тоді, коли будинок вже добудований або знаходиться на фінальній стадії будівництва.

«Наприклад, в ЖК з різних причин дуже мало паркомісць, а рівень будинку високий. Це означає, що попит буде високим серед покупців квартир. Більш того — для забудовників паркінг буде додатковою перевагою при продажу великогабаритних квартир, тому купити паркінг інвестору «з вулиці» в умовах обмеженої пропозиції навряд чи вдасться», — вважає Валерій Захаров.

Втім, бувають і винятки, але потенційним інвесторам «з вулиці» потрібно постійно моніторити пропозицію. Наприклад, сьогодні тільки паркомісце можна купити в ЖК LAKE HOUSE («Київміськбуд»), ЖК PARKLAND (ZIM Group), ЖК «Зарічний» (bUd development), ЖК «Теремки» («Інтергал-буд»), ЖК «Каховська» («Київміськбуд»).

За словами Михайла Артюхова, причинами одночасного продажу великої кількості паркомісць можуть бути як стратегія продажів забудовника, так і банальне «не встигли добудувати вчасно». Паркінги вводяться в експлуатацію останніми, оскільки з цього приводу ніхто не підганяє.

З цим погоджується і Валерій Захаров. Він пояснює: в деяких випадках, коли забудовникові потрібні гроші, він може виставити їх на ринок з дисконтом, тому якщо тут дуже уважно відстежувати ринок, можна придбати їх за вигідною ціною.

«Тут криється ще один нюанс. Якщо інвестор купує паркінги, то забудовник може зобов’язати його продавати їх потім через свої центри продажів, щоб у забудовника не зупинилася продаж квартир», — додає Михайло Артюхов.

Одне чи багато

За словами експертів, з урахуванням тривалих термінів окупності об’єктів та їх вартості, покупка паркомісця виправдана тільки в тому випадку, якщо вона йде лотами. Тобто, якщо інвестор купує не одне, а відразу кілька паркомісць у забудовника.

Михайло Артюхов пояснює: разові покупки паркомісця у забудовника за хорошими умовами просто малоймовірні. До того ж деякі забудовники, які не продають поодинокі лоти інвесторам «з вулиці», часто готові робити виняток, якщо ви викупите у них, наприклад, відразу 5 і більше паркомісць.

Такої ж думки й Валерій Захаров. За його словами, з парковками працювати можна та потрібно в тому випадку, якщо в портфелі їх багато. У будь-якому випадку квартири купуються та продаються швидше, ніж паркінги.

Найбільш виграшна в плані прибутку комбінація для інвестора-рантьє, коли він контролює ситуацію в паркінгу будинку своїм великим більшістю або якоюсь вагомою часткою.

«Ставить там свою охорону, свою керуючу команду. Тоді з цього можна робити бізнес. Плюс можна робити комбінації — якщо ЖК близько до метро, ​​вони можуть обслуговувати погодинний трафік машин. Те ж саме актуально, якщо поруч є торгові центри або комерційна нерухомість. Тоді це в рази прибутковіше, ніж просто оренда для мешканців ЖК», — вважає Артюхов.

Як вибрати ідеальне інвестиційне паркомісце

При виборі об’єкта для інвестиції експерти рекомендують керуватися наступним: якщо паркомісць в ЖК всього 20-30% від кількості квартир, з орендою проблем не буде. Якщо співвідношення вище — прибутковість вже під питанням.

Крім цього, найвищі показники ліквідності дають ЖК бізнес-класу, розташовані в центрі або близько центральних районах, де кількість паркомісць забезпечує потреби тільки половини мешканців, адже у багатьох там по кілька машин в сім’ї. Втім, і коштують такі паркомісця на 30-40% дорожче тих, що в ЖК комфорт та економ-класу.