Сплата неповної вартості оренди або відмова її платити взагалі, орендар, який без дозволу власника квартири здає її в суборенду, відмова виселятися з квартири після закінчення терміну договору — ось неповний перелік проблем, з якими сьогодні стикаються українські «рантьє». Частину з них можна вирішити або в судовому порядку, або ж неформально.
Однак судовий порядок буде дієвим лише у тому випадку, якщо ви здаєте квартиру офіційно. Однак, через те, що в Україні податки з такого доходу сплачуються в десяти випадках зі ста, зробити це можуть одиниці. UCap з'ясував, як легалізувати орендні гроші, якими податками обкладається здача житла та з якою періодичністю їх сплачувати.
Легальна оренда: договір оренди дорожче за гроші
Згідно з українським законодавством, якщо орендодавець не сплачує податки з доходу, отриманого від здачі в оренду своєї квартири, його можуть оштрафувати. Крім того, якщо договір оренди не зафіксовано в податковій, судитися або ж розв'язувати можливі проблеми з недобросовісними орендарями в правовому полі буде неможливо.
Для самих орендарів офіційний договір — можливість отримати тимчасову реєстрацію. Вона є фактично тимчасовою пропискою, що дозволяє отримувати адміністративні, медичні та інші послуги на місці фактичного проживання.
При цьому бігти в податкову українці все-таки не поспішають. По-перше, через відверте нерозуміння того, чому орендні податки взагалі потрібно платити, що це по факту дає орендодавцю. По-друге, через розмір цих податків.
За словами експерта з нерухомості Михайла Артюхова, легалізують свій дохід і оплачують податки сьогодні менше ніж 10% власників квартир.
«Більшість орендодавців приймають податкові та фінансові ризики збитків від орендарів заради отримання вигоди в 6-18%. В залежності від структури угоди з орендарем», — пояснює Михайло Артюхов.
Як краще платити: як фізособа чи ФОП?
Згідно зі статтею 170.1.5 Податкового кодексу України, власник — фізична особа один раз на квартал повинен виплачувати 18% ПДФО (податку на доходи фізичних осіб) та 1,5% військового збору. Зробити це необхідно протягом 40 календарних днів після закінчення останнього дня кварталу, за який власник звітує в податковій.
Крім того, дані про доходи, отримані таким чином, потрібно декларувати. Декларацію про доходи фізособи подають один раз на рік — до 30 квітня наступного за звітним року. У декларації потрібно вказати суму отриманого доходу та податки, які з нього виплачувалися протягом року. При цьому окремо задекларувати доходи від оренди не можна.
«Якщо я здаю квартиру, то я не можу прийти в податкову і задекларувати ці доходи окремо. Все це декларується сумарно — раз на рік. У декларацію крім доходів від оренди потрібно включити всі доходи, отримані від всіх видів діяльності протягом року», — пояснює податковий консультант Київського центру підтримки і розвитку бізнесу, генеральний директор компанії Е.С.Консалтинг Олександра Томашевська.
За її словами, якщо орендодавець живе виключно коштом орендних грошей, має сенс спробувати стати «єдинщиком» — вибрати єдиний податок, зареєструвавшись підприємцем. Річ у тому, що ФОПи третьої групи сплачують лише 5% єдиного податку та 1100 гривень ЄСВ — єдиного страхового внеску. ЄСВ нараховується щомісяця, але сплачується щоквартально. Єдиний податок також виплачується раз на три місяці.
При цьому потрібно пам'ятати, що податкова обмежує у праві стати «єдинщиком» тих орендодавців, площа квартири яких перевищує 100 кв. метрів.
«Якщо ж у мене квартира площею більш ніж 100 кв. метрів — наприклад, 130 кв. метрів — то я можу частину податків виплачувати як ФОП, а решту квадратури — як фізособа», — пояснює Томашевська.
За її словами, в деяких випадках зареєструватися як ФОП, щоб платить орендні податки, неможливо. Наприклад, якщо орендодавець - чиновник, перебуває на держслужбі.
Чим загрожує невиплата податків з оренди?
Попри сьогоднішню риторику держави про те, що ухилення від сплати податків — по суті крадіжка у держави, декларування доходів все одно залежить виключно від сумлінності самого громадянина, пояснює Олександра Томашевська.
«Податкова просто не може бігати за кожним, вишукувати у нього якісь неоподатковані доходи», — говорить вона.
Разом з тим, це не означає, що податківці цього не роблять. І способів знайти орендодавців, що не платять, у них багато. Інспектори перевіряють оголошення про здачу квартир в інтернеті та опитують консьєржів. Про те, що квартира орендується, можуть повідомити сусіди, з якими орендарі посварилися або, наприклад, затопили. Звичайно ж, повідомити про це податківців можуть і самі орендарі, яким чимось насолили власники.
Крім цього, джерелом інформації для податкової можуть бути рієлтори, які працюють офіційно. Річ у тім, що вони зобов'язані один раз на квартал подавати у податкову звітність за договорами оренди, які укладалися за їх посередництвом. Крім цього, якщо договір укладається на термін від трьох років, його за законом потрібно завірити у нотаріуса. Який зобов'язаний про це відзвітувати в податковій.
«Якщо строк договору складає від трьох років, він підлягає нотаріальному оформленню. Так, нотаріальне оформлення у нас коштує дорого і буде ще дорожче. Але, знову-таки, якщо власник не платить податків, то цей договір ні про що. Він навіть в суд не зможе подати, тому, що перше, що йому припишуть — це ухилення від податків з усіма можливими штрафами», — розповіла генеральний директор групи компаній KDU Realty Group Олена Маленкова.
Слід пам'ятати, що нотаріальне оформлення не безкоштовне. Нотаріус в цьому випадку за свої послуги візьме 1% від загальної суми договору — за всі місяці оренди.
Якщо з'ясовують, що податки не сплачувались, орендодавцю загрожують штрафи:
- Адміністративний штраф від 51 до 136 гривень;
- Всі неоплачені податки плюс штрафні санкції;
- При затримці виплати терміном до 30 календарних днів — додатковий штраф у розмірі 10% від погашеної суми податкового боргу;
- На термін більш як 30 календарних днів — додаткові 20% погашеної суми податкового боргу;
- За більший термін стягуються додаткові 50% податкового боргу.
Як сплачуються «орендні» податки?
Щоб почати виплачувати податки з доходів, отриманих від оренди, фізособі необхідно грамотно укласти договір оренди та зафіксувати його у податковій. Якщо договір був завірений нотаріально, цей крок можна пропустити.
При цьому, розмір орендної плати в договорі краще не занижувати. Так роблять багато орендодавців з метою податкової економії.
«У договорі потрібно фіксувати реальну вартість оренди, не занижувати її, щоб зменшити розмір податків. В іншому випадку, орендар може платити рівно стільки, скільки вказано в договорі. І на суді нічого не можна буде довести. Судді в цьому випадку будуть на боці орендаря. А власник ризикує просто недоотримати дохід від оренди, при цьому квартира буде все одно зайнята», — пояснює Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.
Після «постановки на облік» в податковій фізособам чотири рази на рік — протягом 40 календарних днів після останнього дня звітного кварталу, необхідно:
- Підрахувати доходи від оренди квартири;
- Вирахувати податки - 19,5% від загальної суми доходу, отриманого від оренди за цей період;
- У податковій за місцем реєстрації дізнатися реквізити для оплати і здійснити оплату.
Якщо ви будете сплачувати орендні податки як ФОП, його для початку потрібно зареєструвати. Для цього потрібно сходити в ЦНАП — центр надання адміністративних послуг, отримати там спеціальну виписку та оформити КВЕД на «Надання в оренду нерухомого майна». Також все це можна зробити віддалено — на порталі «Дія». А вже потім йти з договором оренди до податкової.
Після того, як ФОП створений, власнику квартири необхідно оформити окремий рахунок у банку, адже орендні гроші в цьому випадку повинні надходити на підприємницький рахунок, а не на карту фізособи. Банк автоматично фіксуватиме доходи, здійснюватиме транзакції та відраховуватиме необхідну суму податків з нового рахунку.