Сьогодні чи не кожен забудовник пропонує на певний термін цікаву пропозицію — «розстрочка під 0». Проте на практиці, далеко не завжди це відповідає дійсності. Часто прописані умови все одно збільшують вартість житла в середньому на 10%.
Попри це, на фоні стагнації іпотечних програм, в останні роки розстрочка дійсно стала популярним інструментом продажів житла на первинному ринку. UCap з’ясував, як це сьогодні працює насправді та до чого потенційним покупцям потрібно бути готовими.
Розстрочка: вчора та сьогодні
Розстрочка — спосіб покупки нерухомого майна в виключно новобудовах, при якому покупець виплачує вартість товару фіксованими частинами протягом заданого терміну, а передача прав власності відбувається після виплати останнього платежу. Надається забудовником або будівельною компанією, а не банком як, наприклад, в разі іпотечного кредиту.
У 2010 році на частку розстрочок припадало не більше 10% продажів житла на первинному ринку. На сьогодні, за оцінками компанії City Development Solutions, більш ніж половина угод відбуваються за участю тієї чи іншої форми відстрочки платежу.
Як розповіла UCap експерт ринку нерухомості Вікторія Нерода, до покупки у розстрочку сьогодні вдаються уже не тільки у випадках, коли оплатити повну вартість квартири неможливо, а й навпаки.
«Через невизначеність у зв’язку з тривалим карантином і можливими кризовими явищами в економіці країни, багато покупців, які мають достатньо коштів для придбання квартири за 100-відсоткову вартість, прийняли рішення скористатися програмами розстрочки від забудовника», — сказала вона.
При цьому, за словами експерта, в порівнянні з 2019 роком, частка квартир, придбаних в розстрочку, в Україні збільшилася на 10-12%. Зокрема — у Києві та передмістях.
За словами директора City Development Solution Романа Герасимчука, в столичних ЖК сьогодні найбільш поширені програми розстрочки на термін від 2 до 3 років. Подібні програми пропонуються в 42% київських ЖК. Ще 26% майданчиків пропонують розстрочку до завершення будівництва. Приблизно в 11% випадків можна розраховувати на розстрочку терміном більш як 3 роки — аж до 7 років.
«У частині ЖК єдиний доступний варіант — індивідуальна розстрочка, яка часто є відстрочкою частини платежу на термін від 2 місяців до року. Десята частина ЖК взагалі не пропонує розстрочку своїм інвесторам. Велика частина таких програм є безпроцентними, але з урахуванням знижок при 100% оплаті, можна оцінити середню вартість розстрочки в київських ЖК на рівні 10-15% від вартості квартири», — говорить Герасимчук.
За оцінками City Development Solutions, перший внесок становить сьогодні в середньому близько 30% від вартості квартири. Близько половини проектів працює саме з такою передоплатою.
Генеральний директор компанії UTG Residence Роман Савченко зазначає, що тенденція останніх років — зменшення розміру початкового внеску та збільшення періоду погашення позики.
«Якщо раніше розстрочку давали на термін переважно до моменту введення в експлуатацію, то зараз на ринку є розстрочки на період до 7 років. Також зменшується і сума початкового внеску — сьогодні це може бути 5-10-25-30%. Але зі зменшенням відсотка також зростає і вартість квадратного метра», — розповідає Савченко.
Невеликим — 5-10%, розміром початкового внеску можуть «похвалитися», наприклад, проекти KAN Development — ЖК «Комфорт таун» і «Файна таун», а також Svitlo Park. Більш істотного внеску вимагають в «Інтергал-Буд», Stolitsa Group — від 30%, в ХК «Київміськбуд» – від 50%. Решту суми можна погашати, встановивши зручний інвестору графік платежів. Забудовники дозволяють робити це і щомісяця, і щокварталу або взагалі двома-трьома платежами в певні дати.
Втім, можливість мінімального початкового внеску особливою популярністю в українців не користуються. За оцінками Вікторії Нероди, одна з найбільш перспективних програм по розстрочці сьогодні «50 на 50», при якій початковий внесок становить 50% від вартості квартири, решта ж суми виплачується єдиним платежем на етапі введення об’єкта в експлуатацію.
«На цей момент ця форма розстрочки найбільш вигідна, як для покупця, так і для забудовника. З одного боку — це взаємна довіра покупця і девелопера, а з іншого — покупець не залежить від щомісячних платежів», — говорить вона.
Скільки коштує «без відсотків»
Не користується особливою популярністю сьогодні й тривалий період погашення залишку вартості квартири. Більш того, велика частина покупців квартири в розстрочку намагаються погасити її якщо не достроково, то якомога швидше.
«Річ у тім, що вартість квартири часто не фіксується під час підписання договору розстрочки. Вона або прив’язується до курсу долара США, або до базової ціни, яка зростає в міру будівництва», — пояснює Герасимчук.
Таким чином девелопери намагаються диверсифікувати свої валютні ризики, а оформити розстрочку в валюті вони по законодавству не мають права. Саме тому багато забудовників фіксують залишок боргу з прив’язкою до курсу іноземної валюти. А незмінною вона стає при виплаті більшої частини боргу.
Наприклад, при первинному внеску в 30%, ціна за квадратний метр може фіксуватися тільки після погашення 75% вартості квартири. Або при первинному внеску в 30%, ціна за квадратний метр буде вище, ніж при передоплаті від 60%. Другий варіант — планове підвищення вартості квадратних метрів в міру готовності будинку. Іншими словами, навіть при заявленій нульовій розстрочці, забудовники все одно встановлюють націнку в той чи інший спосіб.
При цьому, прив’язку ціни до долара або її заплановане зростання в рекламі розстрочок забудовники зазвичай не афішують. А фіксацію ціни в гривні при оплаті частинами підносять як акційні умови.
За словами керуючого партнера девелоперської компанії DC Evolution Андрія Рижикова, нульової розстрочки як такої не існує в принципі. У цьому випадку або забудовник поділиться своєю маржею, або, що частіше за все буває, вартість квадратного метра в розстрочку вище, ніж при оплаті 100%. Крім того, вона часто прив’язана до долара.
«Ще десять років назад були популярними розстрочки до моменту введення в експлуатацію, зараз вже поширені розстрочки на 3-5 і навіть 7 років. Але в будь-якому випадку, не варто забувати головне правило — якщо «робота» грошей розтягується в часі, за це хтось повинен платити. Або забудовник, або кінцевий покупець», — говорить Андрій Рижиков.
Ставка 0% річних, якою забудовники приваблюють клієнтів у своїх рекламних проспектах, може бути оманлива. Вона часто поширюється тільки на період до 2 років або до моменту введення будинку в експлуатацію. Після цього на залишок боргу починають нараховуватися відсотки. Наприклад, у Svitlo Park це близько 7-12% річних.
Розстрочка: що потрібно для покупки квартири?
За словами Романа Герасимчука, на відміну від іпотечного кредитування, де банк легко може відмовити потенційному клієнтові з небездоганною кредитною історією, базовий пакет документів для покупки в розстрочку від забудовника не особливо відрізняється від того, який необхідний для звичайної покупки. В окремих випадках забудовник може попросити додаткові документи, що підтверджують платоспроможність, але ця практика рідкісна.
Річ у тому, що розстрочка, як правило, оформляється ще до або під час будівництва. Забудовник вкрай зацікавлений у припливі капіталу з боку покупців — первісного внеску. Тому встановлює максимально ліберальний режим отримання розстрочки.
«З урахуванням того, що квартири передаються у власність покупцеві тільки після повної оплати і введення будівлі в експлуатацію, ризики забудовника мінімальні», — говорить Герасимчук.
За його словами, інформація про кількість і причини відмови сьогодні не афішується. Однак малоймовірно, що забудовники відмовляють покупцям часто — йдеться все-таки не про надання кредиту. Йдеться про продаж в розстрочку товару, який буде поставлений набагато пізніше, вже після повної оплати.
«Тому, при порушенні умов оплати досить розірвати або переглянути умови договору. До того ж, частина таких договорів може включати штрафні санкції за порушення термінів оплати», — підкреслює експерт.
За словами Романа Савченко, «підводних каменів» у розстрочки, крім плаваючого розміру майбутніх виплат, особливо і немає. Крім, хіба що, припинення цих самих виплат з боку інвестора.
«Якщо ви не будете виплачувати розстрочку, то з вами розірвуть договір, повернуть гроші за вирахуванням штрафних санкцій і ви не отримаєте квартиру», — пояснює експерт.
Втім, покупка квартири в розстрочку в новобудові, якої ще немає, з ризиками, все ж таки, пов’язана. Основний з них — те, що ваше житло з тих чи інших причин не буде добудовано. Сьогоднішні реалії такі, що жоден забудовник, навіть великий, від неприємностей у вигляді «недобудов», на жаль, не застрахований. Головне, про що слід пам’ятати — інвестиції в будівництво квартири не означають її покупку. А значить, ризики зберігаються.
Проте, хоча б частково убезпечити себе покупець-інвестор може, дотримуючись таких правил:
- Оцінюючи надійність забудовника. Для цього рекомендується вивчити всю можливу інформацію з відкритих джерел (реєстрів, кадастрових карт). Також треба вивчити законність будівництва (наявність всіх документів і дозволів);
- Вивчивши наявність позитивного досвіду в реалізації подібних проектів. Позитивом будуть хороші відгуки інших інвесторів, які купували квартири в розстрочку у цього забудовника;
- Не зайвим буде наявність у квартири і інших переваг, крім можливості розстрочки;
- При оформленні документів у відділі продажів, уважно ознайомтесь з умовами договору. Не зайвим буде зробити це і за допомогою юриста. Особливу увагу слід приділити пунктам, які стосуються безпосередньо розстрочки. Це сума платежів, можливість фіксації вартості квадратного метра, процедура повернення сплаченої забудовнику суми. Також варто визначити момент переходу права власності, штрафи, розміри страхових виплат та інші важливі моменти;
- Попри те, що при розстрочці спрогнозувати розмір платежу через 12 або 36 місяців проблематично, спробуйте тверезо оцінювати свої можливості. Це допоможе не втратити гроші, якщо договір із забудовником доведеться розірвати.
Придбати квартиру в новобудові на первинному ринку можна тільки у забудовника. Для тих, хто не встиг, є ще одна можливість — покупка за договором переуступки прав у інвесторів будівництва. UCap розібрався, що таке «переуступка» в реаліях українського ринку нерухомості.
Для пергляду та публікації увійдіть / зарееструйтесь