Оскільки в Україні відсутній розвинений фондовий ринок, надійних інструментів для інвестування у нас не так багато. Проте, їх прибутковість, враховуючи рівень ризиків в країні, досить висока. Тим не менш, останніми роками на фоні зростання пропозиції житла, в Україні набирає популярність купівлі «інвестиційних квартир» під здачу.
Крім заробітку на їхньому продажі за договором переуступки, це і класична модель квартири під здачу. Найчастіше це «однушки», які створюють певні перекоси на будівельному ринку.
Наскільки робоча ця модель, як змінилася її прибутковість, які квартири були затребувані вчора, а які сьогодні, і які підводні камені у покупці такої нерухомості — в матеріалі Українського капіталу.
Як змінилася дохідність орендних квартир?
У рейтингу найбільш популярних інвестицій українців традиційно лідирують депозитні вклади та нерухомість. Під час криз популярність останніх особливо зростає.
В Україні практикують в основному два види «квартирних» інвестицій: придбання квартир на первинному ринку на етапі котловану і на вторинному – під здачу. У першому випадку заробляють на перепродажі майнових прав на квартиру, яка на етапі котловану може коштувати на 30% дешевше, ніж на момент введення будинку в експлуатацію. Однак, незважаючи на порівняно високу дохідність, цей спосіб досить ризикований через можливість потрапити в довгобуд.
При купівлі інвестиційної квартири під здачу ви ризикуєте менше. Хіба що неправильно виберете квартиру і не зможете її здати так вигідно, як розраховували. Але і прибутковість у такої інвестиції нижча.
За словами експерта ринку нерухомості Вікторії Берещак, в докризовий період квартири в новобудовах в центральному діловому районі та навколо нього могли давати до 15% річних.
«Зараз, враховуючи обмежений попит на оренду, цей показник буде нижчим — в середньому на рівні 10-13% в залежності від місця розташування, якості квартири, додаткових сервісів в новобудові, тобто рівня комфорту життя», — пояснює експерт.
Втім в учасників ринку нерухомості оцінка дохідності нижча. За словами генерального директора KDU Realty Group Олени Маленкової, ще рік тому цей показник був на рівні 10%. Але сьогодні непоганою прибутковістю вважається вже 8%. Віцепрезидент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал допускає, що реальна прибутковість оренди в цьому році взагалі на рівні 6-7% за рік.
За його словами, цікавіші в плані прибутковості дохідні апартаменти — коли інвестор купує одну або кілька квартир та передає їх в управління керуючій компанії. В цьому випадку можна говорити про прибутковість в 12-15%.
Прибуткові апартаменти — квартира в комплексі, який побудований спеціально під оренду: з єдиним стандартом ремонтів, наповнення меблями та технікою, єдиним стандартом управління, єдиною якістю сервісу. За словами Анатолія Топала, на сьогодні це досить непогана альтернатива звичайній оренді.
«Крім вищої прибутковості, інвестори в цьому випадку звільняють себе від головного болю з орендарями, їх пошуком, вселенням, виселенням та обслуговуванням. По суті, в цьому випадку купується вже готовий бізнес, забезпечений квадратними метрами», — пояснює Топал.
Втім, за його словами, в Україні таке інвестування поки не має високий попит. Однак, ця тенденція повільно, але впевнено набирає обертів.
Хто і чому вкладається в український орендний бізнес?
Попри те, що прибутковість інвестиційної квартири «під здачу» останнім часом знизилася, українська житлова нерухомість в цьому плані все ще дає фору іншим країнам — орендний бізнес у нас все частіше купують іноземці. За словами Олени Маленкової, серед її «орендних» клієнтів є Ізраїль, Туреччина, Франція і навіть США.
«Навіть враховуючи знижену прибутковість, наш вторинний все одно вигідніший іноземним інвесторам. Наприклад, в Туреччині прибутковість оренди — 4-5%, в Ізраїлі ще менше — 4%. Громадяни цих країн купують у нас або ліквідний новобуд, або квартири в дореволюційних будинках. Роблять там ремонт, заробляють на подобовій оренді, років через 5 відбивають вартість та оновлюють квартиру», — розповідає експерт.
Втім, все більше «подобових» професійних рантьє з'являється і серед українців.
«Такий інвестор вкладає 100-150 тисяч доларів в купівлю квартири, потім ще 70 тисяч доларів в ремонт, і вуаля — робочий інструмент готовий. Для іноземців та українських гостей столиці вмикається подобовий лічильник», — розповідає Вікторія Берещак.
Довгий час купівля квартири під здачу подобово дійсно була більш рентабельна, ніж при довгостроковій оренді — прибутковість в цьому випадку не опускалася нижче 15% на рік. Окупитися така квартира могла вже через 5-8 років. Сьогодні, коли ринок подобової оренди фактично вмер, швидка окупність під питанням.
Остання категорія «орендних» інвесторів — це українці, які в першу чергу прагнуть зберегти свої гроші, а вже потім їх примножити. За словами Берещак, в цьому випадку купують квартири у відносно нових будинках та заробляють на довгостроковій оренді.
«Тут ліквідними будуть будинки, які не старші умовно 2005 року. Та й в цілому — чим менше часу пройшло від введення будинку в експлуатацію, тим менше знос квартири, а значить і менше потрібно вкладати в її зовнішній та внутрішній вигляд. Ліквідність у такого лота вища», — пояснює Вікторія Берещак.
За її словами, якщо квартира вибирається під здачу в новобудові, непоганим варіантом для майбутнього орендодавця може стати ремонт від забудовника — 250 гривень за м² при тому, що самостійний буде коштувати не менше 600-1000 гривень за м².
Нюанси вибору квартири під здачу
За словами Вікторії Берещак, випадків, коли під здачу купується «неліквід» — маса.
«Недосвідчені рантьє вважають, що квартира у метро — це все, що потрібно орендарям, а значить це дорого та вигідно. І не важливо, що це вбита хрущовка під реновацію, де немає ні інфраструктури, ні території, по суті нічого немає, крім близькості до метро. Відповідно, таку квартиру потім місяцями не можуть здати, а її окупність затягується», — пояснює вона.
Попри те, що орендні гроші — це завжди про дуже глибоке занурення, самостійний орендний бізнес в Україні був, є і буде. Правда його успішність залежить від готовності орендодавця слідувати декільком правилам. Анатолій Топал виділив такі.
- Виходячи з останніх законодавчих ініціатив готуйтеся, що доведеться працювати «по-білому»: мінус — це податки, а плюс — орендарі не зможуть загрожувати податковою.
- З моменту підписання договору оренди у вас, як у власника, обмежене право власності. Не ваша в період здачі й «начинка» в ній — меблі, побутова техніка тощо. Командувати, що і куди переставити, палити у квартирі чи ні, заводити тварин, власник не має права.
- Карантин продемонстрував, що потрібно мати напоготові програму утримання орендаря. Заздалегідь визначте з урахуванням ваших грошових очікувань, на що ви готові, а на що ні. Це можуть бути якісь фішки типу дозволу домашніх тварин тощо.
- Не нехтуйте «прибутковим» дизайном. В цьому випадку дизайнер змінює вигляд квартири, керуючись не вашим побажанням, а «кон'юнктурою здачі». Іншими словами, він краще знає, якою має бути квартира в найближчі рік-два-п'ять, щоб її знімали.
- За таким же принципом робіть і ремонт. Зробивши ремонт «як для себе», будьте готові до того, що і здати квартиру ви зможете лише собі. Професійний майстер знає, який ремонт він здасть, а який — ні.
Які квартири купувати під здачу?
За словами Вікторії Берещак, перший універсальний варіант — однокімнатні квартири площею 40-45 метрів, що підійдуть як одній людині, так і парі. Другий варіант — трикімнатна квартира, яка буде здаватися кільком людям. Через карантин і падіння доходів населення спільна оренда сьогодні як ніколи в тренді.
«Купити трьошку та перетворити її в колівінг — однозначно хороша ідея. Але, вибираючи таку квартиру, врахуйте, що кімнати потрібні не лише окремі, але й в формі правильних квадратів або прямокутників. Також важливо, щоб в такій квартирі було два санвузли», - пояснює Вікторія Берещак та додає, що метраж квартири під колівінг повинен бути не менш ніж 75 м².
Істотно змінились вподобання українців у тому, що стосується розташування орендних квартир. Якщо раніше вважалося, що виграшний варіант — квартира біля метро, то сьогодні його близькість вже не має вирішального значення.
«Сьогодні значний попит на житло поблизу ділових кластерів. Успіх, якщо ваш будинок поблизу від бізнес-центру. Або навіть в радіусі 7-10 км — електросамокати у працюючої молоді сьогодні у великій пошані», — розповідає Вікторія Берещак.
За її словами, модель трудової міграції з лівого берега Києва на правий вже давно дала збій. Сьогодні люди вже не їздять кожен день на роботу на громадському транспорті, а більше цінується опція, коли робота, житло та вся необхідна інфраструктура поблизу один від одного.
«Тому виграшний варіант — район з дуже розвиненою внутрішньою інфраструктурою, звідки крім, як на роботу, виїжджати просто не потрібно. Якщо таку квартиру підібрати не вдається, краще не ризикувати та купити житло під здачу поблизу від центральних ділових районів», — радить Берещак.
У будь-якому випадку, підвищеним попитом орендарів сьогодні користуються новобудови із закритою екосистемою та розвиненою внутрішньою інфраструктурою.
«Локдаун зайвий раз показав нам, що «мій дім — фортеця». Але через те, що ми стали багато часу проводити вдома, важлива не лише функціональність такої квартири, але і її естетика», — вважає Вікторія Берещак.
Хорошу рентабельність при здачі в оренду сьогодні показує і київське передмістя. За словами Олени Маленкової, ці місця особливо цінуються у тих орендарів, яким не потрібно щодня їздити до Києва на роботу.
«Це прекрасні місця для життя — низька поверховість, якість повітря. Для тих, хто на віддаленій роботі, це наразі дуже затребуване», — розповідає генеральний директор KDU Realty Group.
І наводить розрахунки, зроблені на замовлення одного з клієнтів — однокімнатна квартира під здачу в Києві десь біля метро і вже з ремонтом сьогодні буде коштувати в середньому 60 тисяч доларів. У передмісті таку ж квартиру під здачу можна купити за 40-45 тисяч доларів, але на оренді власник буде заробляти приблизно стільки ж.
Експерти також рекомендують звертати увагу на квартири не лише в Києві, а й в інших українських містах — мільйонниках. За словами Олени Маленкової, часи, коли ліквідними вважалися тільки столичні квартири, давно пройшли.
«Зараз це не тільки Київ, але й Харків, і Одеса, і Львів. Український ринок оренди сьогодні дуже великий і місткий. З урахуванням того, що нам за великим рахунком виїжджати сьогодні особливо нікуди, квартири під здачу в інших великих українських містах — відмінний варіант», — говорить Маленкова.
Для пергляду та публікації увійдіть / зарееструйтесь