Ринок землі запускається з 1 липня 2021 — історичне рішення, але вікно можливостей для бізнесу відкриється не повністю. Попри обіцянки про допомогу українській економіці, ринку землі потрібен час, щоб запрацювати на повну та пережити обмеження законом із 2021 по 2023.
Спершу землю зможуть купувати та продавати тільки фізичні особи, український бізнес зможе повноцінно діяти на ринку з 2024, а іноземні громадяни та компанії — після рішення референдуму. Як буде запускатися земельний ринок, громадяни — купувати та продавати землю, а бізнес — обходити обмеження, розібрався «Український капітал».
Ринок буде, свобода обмежена
Ключові зміни впроваджуються законом щодо обігу земель сільськогосподарського призначення (552-IX, законопроєкт 2178-10).
Найперше: скасовується мораторій на продаж аграрних земель. Поетапно скасовується заборона відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності — тобто, передавати права власності на ці ділянки від однієї особи до іншої. Щоправда, до 1 липня 2024 мораторій далі буде діяти для юридичних осіб.
«З 1 липня землю сільськогосподарського призначення зможуть придбати ще не всі охочі, а лише громадяни України з обмеженням до 100 гектарів в одні руки. З 2024 року можливість придбання землі з’явиться також в українських компаній, учасниками яких є виключно громадяни України, або держава, або місцеві громади. Для всіх покупців обмеження площі землі, яка може придбаватися, зменшиться до 10 тисяч га.
Водночас мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення збережеться для земель державної та комунальної власності», — пояснює Світлана Тетеря, керівник практики аграрного та земельного права, адвокат EVERLEGAL.
Вона додає, що ті, хто за законом не можуть бути власниками землі сільськогосподарського призначення, зможуть все одно придбати її через довірених осіб, які можуть виступати її покупцями.
Власники землі зможуть також змінювати її цільове призначення. Покупка землі іноземцями буде вирішена на референдумі. Попри його результати, землю не зможуть купити росіяни або іноземці у випадку, якщо ця земля ближче за 50 км від українського кордону.
Усунення перешкод для фермерів
1 липня 2021 дається зелене світло викупити землю для ведення фермерського господарства. За законом 552-IX, це стосується громадян України, яким:
- належить право постійного користування;
- належить право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства;
- належить право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року;
При тому, що загалом продавати землі державної та комунальної власності буде заборонено, для фермерів зробили виключення. З 1 липня перехідні положення Земельного кодексу доповнюються пунктом 6 прим., відповідно до якого фермери, які отримали землю в постійне користування, у довічне спадкове володіння, або в оренду, зможуть ці ділянки викупити. Вони матимуть на це право, але можуть і не викупати, якщо не хочуть.
«Такий викуп — це відверто дуже пільгові умови. По-перше, за нормативною грошовою оцінкою, яка вже відома — немає якихось додаткових витрат. По-друге, з розстроченням платежів на 10 років. Тобто, для більшості фермерських господарств це дуже зручний варіант. Проте, хочу підкреслити: йдеться не про фермерські господарства-юридичні особи, а йдеться про засновників\голів фермерського господарства, які саме утримували земельні ділянки, або про їх спадкоємців», – розповідає Віктор Кобилянський, адвокат, голова комітету з земельного права Асоціації адвокатів України.
У орендаря землі — переважне право на купівлю. Він/вона може також передати переважне право іншій особі, але має письмово повідомити про це власника ділянки.
Ця норма закону неоднозначна, хоч і існувала раніше. З одного боку, за законом орендар має преференцію. З іншого боку, орендарями землі є здебільшого юридичні особи. Після старту ринку вони не зможуть викупити землю, бо їм це заборонено до 2024.
«Вже зараз можна намалювати найпростішу схему, яка буде використовуватися, якщо, скажімо, товариство з обмеженою відповідальністю, сільськогосподарське, хоче викупити земельну ділянку. Домовляється директор зі своїм працівником, працівникові надають позику цільову на придбання конкретної земельної ділянки, цей договір позики одночасно буде підтверджувати легальність походження коштів, як необхідно підтверджувати при купівлі земельної ділянки.
Водночас цим же договором передбачають умову, що придбана земельна ділянка має бути передана товариству в оренду на 50 років з мінімальною орендною платою. Потім уже юридична особа її викупить після 2024 року. Ця схема з використанням фізичних осіб, можна передбачити, що вона буде дуже популярною, оскільки найбільше зацікавлені в землі якраз юридичні особи», — пояснює Віктор Кобилянський.
Купити землю онлайн
Для продажу земель запустять електронні аукціони — їх регулює законопроєкт 2195. Станом на час публікації цього матеріалу, він проголосований у другому читанні парламентом, але ще не підписаний Президентом. Коли він набере чинності, землю можна купити або звичайно через моніторинг оголошень, переговори чи власний пошук, або через електронні торги.
«У разі успішного підпису Президентом, закон набере чинності на п’ятий день із дня вступу в силу Закону про обіг. Торги проводитимуться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет через електронну торгову систему, що перебуває у державній власності.
Учасник повинен буде сплатити реєстраційний та гарантійний внески та подати закриту цінову пропозицію. На підставі протоколу про результати земельних торгів укладатиметься договір купівлі-продажу відповідної земельної ділянки», — пояснює Дарина Михайленко, юристка AVELLUM.
Як підготуватися фермерам та землевласникам
Для тих, хто має фермерські господарства чи просто земельну ділянку, важливо провести внутрішній аудит ділянок та договорів оренди. Після цього землю можна буде продавати та купувати без зайвих проблем.
Навіть якщо ви не плануєте продавати чи купувати землю, провести аудит в реєстрах все одно буде корисним. На Державний земельний кадастр є чимало скарг через технічні помилки: земельні ділянки у ньому можуть накладатися одна на одну, дані можуть містити технічні помилки або їх може не бути взагалі. Для власників ця ситуація може зіграти злий жарт, особливо, якщо раптом доведеться відстоювати свої права у суді.
Перевіряти, є проблеми у земельної ділянки чи ні, краще з юристом-адвокатом вузької спеціалізації — в земельному праві. Самостійно це буде зробити важко, а через брак досвіду кейсів у судах звичайна людина може не побачити проблеми у документах, де, на перший погляд, все задовільно.
Все ж, самостійно можна також зробити перевірку, каже Віктор Кобилянський:
Пункт 1. Перевірити правовстановлюючий документ
Це витяг з Державного реєстру речових прав — там обов’язково потрібно звернути увагу на підставу виникнення права власності. Якщо такої підставою є рішення міськради ради чи наказ Головного управління Держгеокадастру, треба знайти відповідний наказ.
Якщо у підставі вказано якийсь договір, договір купівлі-продажу земельної ділянки, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину — потрібно вимагати\шукати попередній правовстановлюючий документ. Це правило також стосується і покупців ділянок, яким потрібно вимагати первинний правовстановлюючий документ у продавців.
Також можна перевірити права власності на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, додає Світлана Тетеря з Everlegal. Однак це право могло не реєструватися, тому що реєстр запровадили у 2013 році. У цій ситуації все одно треба буде шукати оригінал правовстановлюючого документа.
Пункт 2. Переконатися, де знаходиться земельна ділянка
Координати ділянки мають співпадати із тим, де вам показують її місцезнаходження. Ділянка має знаходитися на публічній кадастровій карті та не накладатися на межі інших ділянок. Вас також має влаштовувати її цільове призначення.
Пункт 3. Зрозуміти історію земельної ділянки
Це завдання складне, тому що для цього потрібно зрозуміти роботу порталу Державного фонду документації землеустрою. Там можна отримати копію документації землеустрою, яка стосується земельної ділянки та показує її історію. Цей документ однозначно справжній і його достовірність не може бути поставлена під сумнів.
Завжди корисним буде перевірити історію земельної ділянки, окремо акцентує Кобилянський. Земельна ділянка може бути набута неправомірно, її цільове призначення могло бути неправомірно змінено, перехід ділянки міг відбутися з порушенням закону. Якщо не звертати уваги на ці деталі, земельну ділянку можна буде потім відвойовувати в судах або взагалі втратити. Юристи із земельного права звертають увагу, що зараз почалася активна діяльність на витребування земельних ділянок незаконного володіння і повернення їх у державну власність.
Купівля-продаж після старту ринку
Якщо ви продавець земельної ділянки, окрім перевірок по реєстрах, важливо визначитися із моментом продажу. Тут справа не у тому, коли прогнозують ріст цін на земельні ресурси. Залежно від того, скільки ще земля буде в оренді, ціна для продавця буде вигіднішою чи навпаки.
Якщо у власника землі підписаний контракт на 10 років — ця земля не цікава нікому, крім того, хто її зараз орендує. Ціна такого активу буде нижча через власне наявність договору оренди.
Однак, якщо ділянка вільна від оренди чи оренда скоро закінчується — немає договору оренди, із яким покупцеві потрібно буде щось зробити. Він просто купує актив та користується ділянкою, як захоче. Це збільшує привабливість цього активу — ціна буде вищою і можна торгуватися, констатує адвокат Віктор Кобилянський.
Продати землю нескладно: за словами адвоката, це буде звичайний договір купівлі-продажу із нотаріальним посвідченням. Нотаріус вимагатиме підтвердження джерел походження коштів від покупця.
А от покупців чекає більше роботи перед купівлею земельної ділянки. Перевірити потрібно наступні пункти:
- наявність кадастрового номера;
- реєстрацію ділянки в Держгеокадастрі;
- реєстрацію речових прав;
- чи є оренда ділянки, чи немає;
- якщо є – коли закінчується і чи можливе автоматичне поновлення оренди.
Ви не зможете продати земельну ділянку, якщо не буде кадастрового номера чи ділянки не буде на Публічній кадастровій карті.
«Якщо земельна ділянка не зареєстрована, власнику необхідно буде звернутися до землевпорядної організації для виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру», — розповідає Світлана Тетеря з EVERLEGAL.
Перед покупкою також можна перевірити, чи немає щодо земельної ділянки будь-яких арештів або інших обтяжень, які перешкоджають продажу земельної ділянки, додає юристка. Власник земельної ділянки, який продає її, не має бути у Єдиному реєстрі боржників. Якщо присутній один чи інший факт, нотаріус відмовиться посвідчити договір купівлі-продажу.
Ринок землі дає українцям додаткову свободу, але й накладає додаткову відповідальність. До старту ринку землі ще залишилося трохи часу, аби оцінити свої шанси купівлі-продажу та розібратися у документах. Ці процеси складні, але не складніші, ніж купівля будь-якої іншої нерухомості.
Для пергляду та публікації увійдіть / зарееструйтесь