Оренда та продаж з переуступки. Поки це все, що знає більшість українців про інвестиції в житлову нерухомість. Пару років тому в Україні з’явилася ще одна опція — прибуткові будинки. У відділах їх продажів потенційним інвесторам обіцяють привабливу рентабельність і те, що возитися з орендарями не потрібно.

Про те, чому попри це прибуткові будинки не мають попит, скільки на них реально заробити та що врахувати при виборі відповідного — «Українському капіталу» розповів керівник Асоціації професійних управителів нерухомістю України Анатолій Топал.

Концепт і прибутковість

На Заході ще з початку позаминулого століття прибуткові будинки та квартири — найзначніша частина ринку інвестиційної нерухомості. В Україні після революції 1917 року цей напрям заглух, але в зарубіжних країнах весь цей час зростав та розвивався.

Кілька років тому дохідна нерухомість отримала в Україні другий шанс — такі проєкти стали з’являтися. Але успішно реалізованих поки мало. Якщо життя починає вирувати в сегменті апартаментів та апарт-готелів, особливо в курортних і туристичних містах, то дохідних будинків, орієнтованих на довгострокову оренду, менше.

Проте, вкладатися в це може бути вигідно. Наприклад, в сегменті звичайної оренди — коли ви купуєте квартиру під здачу та самостійно нею займаєтеся, рентабельність сьогодні рідко перевищує 8-9%. А у випадку з прибутковим будинком або апартаментами рентабельність в середньому 11-15%. Адже прибуток власника такої нерухомості – частина орендного доходу всього комплексу, а не тільки його квадратних метрів, які то здаються, то ні.

Великою мірою ви дійсно купуєте готовий бізнес, забезпечений квадратними метрами. Але тільки в тому випадку, якщо проєкт реалізований як замислювалося — керуюча компанія забезпечує дію комплексу як єдиного цілого. Вона займається пошуком та підбором орендарів, заселенням, виселенням, вирішенням спірних ситуацій, ремонтом, облаштуванням квартир та комплексу.

Керуюча компанія зацікавлена ​​в максимальному заповнюванню, адже від цього залежить її прибуток. Вартість послуг керуючої компанії складає в середньому 10-35% орендного доходу. Правда, якщо це 35%, робити інвестору не доведеться майже нічого. Ну, хіба що регулярно перевіряти надходження грошей на рахунок. За 10% керуюча компанія тільки знайде, виселить та заселить орендаря. Прати будуть за ваші кошти, як і робити ремонт, міняти серед ночі лампочку, кран тощо.

Українські реалії ринку дохідної нерухомості

З одного боку, серед пасивних інвестицій у нерухомість сьогодні практично немає альтернатив — українці історично не знають інших вкладень. Або депозити та ОВДП, ставки за якими вже не такі привабливі, або квартири. Фондового ринку, практично, немає. Криптовалюта явно не надійний метод заощаджень.

З іншого боку, підхід українців до управління своєю квартирною інвестицією в сегменті дохідної нерухомості часто заважає. «Якщо я купив квартиру, то все хочу робити по своєму. Я краще знаю, який ремонт зробити. Я краще знаю, за скільки здавати». Мало хто готовий прийняти той факт, що високу як для нерухомості прибутковість — до 15%, обіцяє комплекс виключно з єдиним концептом у всьому. Починаючи від дизайну квартири, закінчуючи підбором єдиного соціального складу жителів.

Мало хто готовий прийняти й той факт, що після підписання договору купівлі-продажу брати участь в операційному управлінні квартирою вони не можуть. Не мають права за договором. Жити в такій квартирі можуть тільки орендарі.
В одному з київських комплексів керуюча компанія працює тільки з 20% квартир. І не тому, що не хоче більше, а тому, що власники інших хочуть все робити самостійно. Впевнені, що так для них буде краще.

Вони не усвідомлюють ризику одночасного виходу на ринок великої кількості однакових пропозицій. Керуюча компанія, що працює за відсоток, це завдання вирішить. А власники самостійно – не факт. У прагненні здати свою квартиру вони просто обвалюють один одному ціни.

Скільки коштує дохідна нерухомість, хто і за скільки її знімає

Тут майже так, як і з квартирою в багатоповерховому будинку. Ті ж темпи будівництва, ті ж можливі затримки з введенням в експлуатацію. Те ж ціноутворення — на етапі будівництва квартира дешевше, а при введенні в експлуатацію дорожче. Ще рік тому квадратний метр апартаментів на етапі котловану можна було купити за 16 тисяч гривень, на завершальній стадії — вже за 24, а до запуску — буде всі 30.

Є ще один етап, в кінці якого вартість підросте. Через 2-3 роки, коли все устаканиться, коли призначать керуючу компанію і вона дасть стабільний фінансовий потік. В принципі, якщо вкластися на етапі котловану і на цьому етапі продати свою участь, грошовий профіт буде дуже непоганий. Якщо проєкт відбудеться, звичайно.

Якщо говорити про вартість оренди таких квартир, то вона поки не сильно вище. Максимум на 10%. Причому саме цей сегмент в карантин оговтався швидше за все — вже в середині літа попит вирівнявся. Якщо сама ніша в майбутньому буде розвиватися активніше, вартість оренди буде рости. Наш орендар готовий платити не тільки за квадратний метр, а й за інфраструктурні зручності та набір сервісів, які такий комплекс може потенційно забезпечити.

Зараз основна цільова аудиторія дохідних комплексів — курортники та корпоративний сектор. Знаю один будинок на 12 квартир, який для своїх співробітників роботодавець знімає повністю.

Крім того, у нас не заповнена ніша середньострокової оренди. З нею у нас все сумно — подобова та довгострокова більш-менш є, але, на жаль, не середньострокова. Хоча попит є: терміни трудової міграції зараз скоротилися мінімум у два рази. Тобто, люди, які приїжджали заробітки до Києва в середньому на рік, зараз приїжджають на 2-3 місяці. Є й ті, хто приїжджає лікуватися-вчитися. І що їм залишається робити? Правильно — знімати довгостроково, а через 2 місяці з’їжджати під приводом, що щось не підійшло.

Що врахувати потенційному інвестору

Якщо ви замислюєтеся про покупку дохідної нерухомості та розглядаєте конкретні проєкти, то:

  • Вивчіть, чим буде забезпечуватися прибутковість комплексу. Заяви маркетологів проєкту — це одне, а реалії — інше. Переконайтеся, чи буде там такий потік клієнтів, як вам обіцяють. Наприклад, якщо комплекс знаходиться в курортному місті та вам обіцяють 100% заповненості квартири з квітня по жовтень — не вірте. Середні цифри далеко не такі оптимістичні. Але якщо вам обіцяють, наприклад, 56 днів заповнювання зі 100, свої 15% прибутку ви, швидше за все, отримаєте. І нехай все інше буде приємним бонусом.
  • Вивчіть, яким правом власності підтверджується ваша участь. Добре, якщо у вас право власності на квартиру або апартаменти. Гірше, якщо ви купуєте частку в бізнесі. На яких умовах ви це робите? Чи стаєте співзасновником юрособи? Це важливий момент.
  • Дивіться не на рекламні плакати, а на історію керуючої компанії. Адже саме вона буде вам заробляти. Вивчіть, якими ще проєктами вона займається та займалася.
  • Якщо вам кажуть «в управління не можна», я б повірив в такий проєкт. Але якщо говорять «робіть ремонт який хочете» — це вже сумнівно. Не буде там 15% і тяганини з мешканцями не уникнути.
  • Враховуйте ризик недобудови. Так, навіть тут це можливо.
  • Врахуйте, що проєкт виходить на заплановані показники прибутковості тільки на третьому році роботи. Якщо обіцяють 15% в перший — сумнівно. Перевіряйте цифри, які вам дають у відділі продажів.
  • Дізнайтеся, які умови виходу з проєкту. Хорошим варіантом тут буде правило зворотного викупу квартири\апартаментів. Причому з вигідною для інвестора. Поганим — вихід його зі штрафами, а так буває.