Менше зерна, більше вигоди: як здати земельну ділянку в оренду

Колишні паї, які сьогодні є земельними ділянками у власності селян, найчастіше знаходяться в оренді з невигідними умовами. Селяни часто не знають елементарних правил укладання договорів, через що можуть бути зловживання. З відкриттям ринку землі орендодавці можуть погрожувати орендарям продати ділянку, якщо умови їх не задовольнятимуть — але не все так просто.

Як зрозуміти, що оренда земельної ділянки (паю) невигідна та укласти договір оренди правильно, з’ясував «Український капітал».

Мені — прибуток, тобі — зерно

Договори оренди між селянами та компаніями частіше невигідні для селянина, ніж навпаки. Причин декілька: низька юридична та фінансова грамотність, невигідне розташування земельної ділянки, через яке не можна попросити вищу ціну, монопольне становище великих компаній в регіонах. Популярна історія, коли договір підписують не читаючи. На словах орендар може пообіцяти одне, а написати у договорі геть інше. 

Популярні несприятливі умови для орендодавця виділили юристки AVELLUM, Дарина Михайленко та Інна Ербелідзе:

  • недотримання відповідності орендної плати ринковій вартості земельної ділянки; 
  • здійснення оплати в натуральній формі, що не відповідає грошовому еквіваленту товару за ринковими цінами; 
  • відсутність права орендодавця на одностороннє розірвання договору; 
  • автоматичне поновлення договору на тих самих умовах та строк — без практичної можливості для орендодавця домовитись із орендарем про нові умови чи відмовитись від поновлення договору взагалі.

Натуральна плата за оренду часто сприймається селянами як даність. Вони не здогадуються, що вона має виплачуватися згідно з ринковими цінами. Причому, це може означати як більше зерна за оренду ділянки, так і менше – залежно від економічної ситуації, каже Віктор Кобилянський, адвокат, голова комітету з земельного права Асоціації адвокатів України.

 Наприклад, минулого року виплатили 20 кг зерна, але наступного року підскочила інфляція і тоді орендодавець буде виплачувати менше — 15 кг зерна. При тій же оцінці оплати в натурі потрібно враховувати, як оцінити плату в натурі, як вона індексується та як буде змінюватися в разі зміни нормативної грошової оцінки (НГО). При визначенні потрібно також врахувати, що буде в разі погіршення чи поліпшення родючості ґрунту, говорить адвокат. 

Невигідні умови оренди можуть також бути через невдале розташування ділянки – територіальне чи економічне. Ділянка може мати менш родючий ґрунт і меншу ціну оренди. Або на місцевості домінують одна чи декілька агрокомпаній. Це може бути агрохолдинг із великим земельним банком чи невелика локальна компанія, яка тримає всі землі навколо села в оренді. Крім низької ціни за оренду, у таких випадках поширена практика т.зв. «договору приєднання». 

«Компанія, яка складає договір, встановлює певні умови – ви або на них погоджуєтеся і укладаєте договір, або не погоджуєтеся. Змінити ці умови фактично неможливо. Тому головний засіб забезпечення нормальних умов договору – відсутність монополізму і наявність конкуренції.

Коли конкуренція є, коли орендар розуміє, що власник може піти до сусіднього підприємства фермерського господарства і там йому запропонують більше — от тоді він уже дбає більше про реальні інтереси власника земельної ділянки», — пояснює Віктор Кобилянський, адвокат, голова комітету з земельного права Асоціації адвокатів України. 

Як має виглядати договір оренди

Юристи виділяють дві частини договору оренди земельної ділянки — істотні умови та додаткові, про які домовляються сторони. Без наявності істотних умов договору він вважатиметься таким, що не був укладений. 

Сюди включають: 

  • ідентифікований об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата: її розмір, порядок внесення та індексації, способи та умови розрахунків, відповідальність за її несплату. 

Строк дії договору оренди землі залежить від ряду умов. Загалом, він не може перевищувати 50 років. Це також стосується земель, яку надають для будівництва чи обслуговування збудованого об’єкта. Для них мінімального строку оренди немає.  Натомість він є для земель, де ведеться товарне с\г виробництво, фермерське господарство чи особисте селянське господарство — орендувати таку землю можна не менше, ніж на 7 років. Не менше, ніж на 10 років може бути строк оренди для с\г земель, на яких проводилася меліорація. У цьому випадку, у договір оренди включається зобов’язання орендаря інвестувати в модернізацію меліоративних систем. 

Строк оренди с\г угідь в межах гірничого відводу, який надали для родовищ нафти чи газу, визначають з огляду на строки початку будівництва свердловин/виробничих споруд і строків, коли їх експлуатують. 

Підстави та періодичність перегляду орендної плати також можна встановити договором. Причинами перегляду можуть бути, наприклад, зміна умов господарювання, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, погіршення стану орендованої земельної ділянки з вини орендаря (документально підтверджене), тощо. 

«Якщо орендна плата не переглядалася з вини орендаря, і на пропозицію про зміну умов договору орендар відповідає відмовою, орендодавець може звернутися з позовом та відповідним документальним підтвердженням ухилення орендаря від змін умов договору до суду з вимогою про зміну або припинення договору», – додає Дарина Михайленко, юристка AVELLUM.

Будь-які інші умови також можуть бути в договорі – за згодою сторін. Також є чимало загальних правил, які працюють автоматично у відносинах між орендодавцем та орендарем. Вони регулюються законодавством, і не знаючи його, можна не помітити обман. 

«Наприклад, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Побачивши в запропонованому орендарем проекті договору протилежне положення, обізнаний орендодавець зможе наполягти на тій редакції, яку пропонує закон», — коментує Інна Ербелідзе, юрист AVELLUM. 

Як підготуватися до перемовин щодо оренди

Перш ніж укладати договір оренди, перевірте всі документи на вашу земельну ділянку. Переконайтеся, що у вас документи саме на земельну ділянку — не земельний пай. Право власності на земельну ділянку, яка виділялася до 2013, позначається державним актом. Якщо це право оформлювали у 2013-2014 році — може бути свідоцтво на право власності на нерухоме майно. Якщо оформлювали після 2014 або сьогодні  — право власності посвідчує витяг з Державного реєстру речових прав. 

Якщо цих документів немає, а замість документів на ділянку є документи на земельний пай — потрібно звернутися до місцевих органів для виділення паю в натурі і оформлення його як земельну ділянку. Окрім документу права власності, земельна ділянка повинна мати кадастровий номер, точне місцезнаходження і бути внесеною у кадастрову карту. 

Читайте також: Що таке земельний пай і як його продати

Наступне домашнє завдання власника землі — оцінити ринкову ситуацію. Зараз ціна землі та оренди сильно залежить від географії та конкуренції. Для оцінки умов оренди конкретної земельної ділянки краще брати не середньостатистичні умови по Україні, а по конкретній громаді та району, радить Віктор Кобилянський.

Найперше варто звертати увагу на строк оренди і розмір орендної плати. Ці речі, як правило, взаємопов’язані – чим більший строк оренди, тим більша орендна плата, додає адвокат. 

Вивчення ринку в регіоні дозволить зрозуміти мінімальний показник орендної плати, від якого потім можна відштовхуватися у переговорах, коментує Дарина Михайленко, юристка AVELLUM. Після того, як ви зрозуміли умови оренди на вашій території, зробіть перелік бажаних змін у договорі. Тепер повідомляйте орендаря про бажання змінити договір. Можна йти перемовлятися.

Під час перемовин нормально брати примірник договору на кілька днів або довше і вивчити його умови. Якщо орендар вимагає від вас читати договір тільки у себе в офісі і забороняє виносити непідписаний примірник для вивчення – це неприйнятно, пояснює Кобилянський.

Бажано супроводжувати процес заключення договору із земельним юристом — аби уникнути проблем, які можуть бути сховані за юридичною мовою і які будуть незрозумілі обивателю. 

Почекайте, якщо хочете дорожчу винагороду негайно

Якщо після прочитаного у вас виникло бажання відразу вимагати більше плату від орендаря — у вас може не бути такої можливості. Проблемою може стати місцезнаходження ділянки, де заключити договір із кращими умовами в принципі неможливо. 

«Земельна ділянка – це нерухоме майно. Тобто, не можна взяти земельну ділянку і віднести в сусідню область, де можуть бути кращі умови. Це створює певні проблеми, залежно від того, яка інфраструктура в даній місцевості, наскільки сприятливі умови для аграрного бізнесу», — коментує Кобилянський. 

Згідно із типовим договором оренди, який затвердив Кабмін, орендодавець може переглядати розмір орендної плати у випадку зміни умов господарювання, зміни граничних розмірів орендної плати згідно з податковим кодексом, підвищення цін і тарифів, і тд. З одного боку, власник землі може посилатися на цей пункт і вимагати більшої плати, коли ростуть ціни. Але Віктор Кобилянський нагадує: розмір орендної плати переглядається за згодою сторін. І суд буде безсилий, якщо інша сторона банально не погодиться виконати умови. 

Першим вагомим аргументом переглянути умови договору оренди може стати закінчення її терміну. Орендар стає поступливішим, якщо зацікавлений зберегти собі земельну ділянку. Другим аргументом з 1 липня 2021 стала можливість продати ділянку — але і тут є нюанси. 

«Сам по собі цей аргумент юридично слабкий. Тому що якщо продати ділянку – договір оренди все одно зберігається. Все одно нею буде користуватися орендар, якщо інше не передбачено договором (як правило, не передбачено). Це створює певний клопіт, тому цю підставу можна використовувати для перегляду умов. Для орендаря є незручність — він не знає, хто буде покупцем. Може, покупець, знайде можливість якимось чином розірвати договір», — розповідає адвокат. 

Договір про оренду земельної ділянки найчастіше укладається селянами-пайовиками, тому грамотніше використовувати цей ресурс будуть уже їхні діти. Це їх не страхує від невигідних умов оренди або зловживань орендарів. Попри відкриття ринку землі, її оренда нікуди не дінеться — а для заключення вигідної угоди достатньо часу, простих правил і юридичного супроводу.