Продати землю онлайн: як електронні аукціони зроблять торгівлю землею прозорою

З 1 липня стартує ринок землі, важливою складовою якого буде запровадження електронних земельних аукціонів. Вони стануть можливими після  підписання президентом законопроєкту 2195, який впроваджує електронні земельні торги. Це дозволить продавати землю прозоро, ефективно та із більшою конкуренцією.

Електронні аукціони також можуть зламати корупційну практику минулих фізичних аукціонів, коли якісь учасники могли до них взагалі не допускатися. Як працюватимуть електронні аукціони після запуску ринку землі, розібрався «Український капітал». 

Закон 2195 встановлює обов’язковий продаж земельних ділянок державної та комунальної власності (або прав на них) через електронні торги. Ручним конкурсом та фізичним аукціоном в холі органів місцевого самоврядування це зробити уже не можна. Саме так це робилося до ухвалення цього закону. 

«Наразі торги передбачають необхідність фізичної присутності учасників торгів в одному місці, визначеному організацією, яка була обрана власником чи розпорядником земельної ділянки для їх проведення. У ході торгів учасники мають оголошувати свої ставки протягом відведеного часу, які фіксує ліцитатор — так званий ведучий торгів, що визначає за результатами торгів їх переможця. Торги організовуються і проводяться спеціальними організаціями, які мають відповідну ліцензію від Держгеокадастру», — говорить Світлана Тетеря, керівник практики аграрного та земельного права, адвокат EVERLEGAL. 

Якими ділянками можна буде торгуватися онлайн

Тепер землю чи права на неї можна буде придбати та продати через систему електронних земельних торгів. 

Продати чи купити можна буде земельні ділянки або права на неї: 

  • права оренди (право володіти та користуватися ділянкою певний строк, розповсюджується на будь-який тип ділянок і форму власності);
  • суперфіцій (право користуватися чужою земельною ділянкою для забудови);
  • емфітевзис (право користуватися ділянкою певний строк: діє лише для ділянок сільськогосподарського призначення будь-якої форми власності);

Якщо на землі розташований об’єкт нерухомого майна: державної або комунальної власності, ця земельна ділянка так само може бути виставлена на торги. 

Площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, права оренди, емфітевзису якої виставлено на земельні торги, не може перевищувати 20 гектарів.

Електронні земельні торги були створені насамперед для продажу ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності та прав на них. Їх потрібно продавати тільки через аукціон, аби торги відбулися прозоро та відкрито. Тільки на електронних торгах можна буде продавати землі, які реалізує виконавець у виконавчому провадженні — наприклад, якщо ділянку треба продати через судове рішення. 

Якщо землю хоче продати простий громадянин і вона у його приватній власності, закон не змушує продати землю тільки через електронний аукціон. Однак, якщо хтось хоче продати це таким способом, він\вона може цим скористатися. 

Як будуть проходити електронні земельні торги

Торги щодо земельних ділянок або прав на них починають проводитися за рішенням організатора. Організаторами можуть бути:

  • власники, якщо земля приватна;
  • сільська\селищна\міська рада, якщо земля у комунальній власності;
  • орган виконавчої влади, якщо земля у державній власності;
  • державний\приватний виконавець, якщо земельна ділянка продається за процедурою виконавчого провадження. 

У рішення про проведення торгів організатор має прописати: 

  • стартову ціну лота (земельної ділянки чи права, яке буде виставлено на торги);
  • строк та інші умови користування земельною ділянкою;
  • особа, уповноважена організатором земельних торгів на укладення договору (після того, як буде визначено переможця торгів).

Якщо земельна ділянка державної\комунальної власності здається в оренду, а тепер планується її продаж на торгах — спершу потрібна згода орендаря, за новим законом.

До того ж орендар має переважне право придбання ділянки на торгах. 

Переважне право орендаря на придбання ділянки у власника землі — коли власник землі хоче продати свою ділянку, орендар може її першочергово викупити за законодавством. Ціна має бути не нижча, ніж була запропонована орендарю. Власник, за законом, повинен письмово повідомити орендаря про те, що він планує продавати землю. 

Переважне право орендаря зобов’язує організатора торгів повідомити того, у кого є переважне право, про майбутні торги — не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення. 

Аукціон проходитиме у три раунди та відбуватиметься за участі щонайменше двох учасників. Спершу учасники сплачують гарантійний та реєстраційний внески для участі в аукціоні, після чого подають закриту цінову пропозицію.

Реєстраційний внесок за лотом встановлюється у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати. Гарантійний внесок для участі в земельних торгах становить 30% від стартової ціни лоту або річної орендної плати, але не більше 2500 прожиткових мінімумів (станом на зараз — 5,675 млн грн). 

Документи подаються онлайн, так само онлайн сплачуються всі необхідні збори. 

«При цьому, важливо відзначити для потенційних покупців, що для участі в електронних земельних аукціонах необхідно мати кваліфікований електронний підпис, оскільки його використання є необхідним при подачі документів для реєстрації як учасника аукціону та під час підписання протоколу про результати земельних торгів та договору купівлі-продажу», — наголошує Світлана Тетеря з EVERLEGAL. 

Потім оголошується перший раунд, коли учасники можуть лише один раз підвищити свою цінову пропозицію і так протягом трьох раундів. На кінець третього перемагає учасник з найбільшою пропозицією — все, як у звичному аукціоні. При цьому учасник, який ходить останнім у кожному раунді, має найбільші шанси перемогти, адже він може перебити пропозицію інших учасників, додає Дмитро Радзівон, юрист AVELLUM. 

Яка стартова ціна землі для електронних торгів

Стартова ціна земельної ділянки державної та комунальної власності буде визначатися через проведення експертної грошової оцінки, як і зазначається у законі України «Про оцінку земель».

Якщо це державні\комунальні землі сільськогосподарського призначення, стартова ціна ділянок має дорівнювати її нормативній грошовій оцінці (НГО). Що ж до орендної плати, то її стартовий розмір не можу бути меншим за визначений розмір у Податковому кодексі. Стартова ціна продажу прав емфітевзису теж має дорівнювати експертній грошовій оцінці. 

Які складнощі можуть виникнути

У цілому ідею електронних земельних торгів оцінюють як позитивну і корисну. Однак, процедура цього аукціону відрізнятиметься від старої практики тим, що не буде Виконавця — зараз він організовує земельні торги та знаходить людину «з молоточком», який адмініструє сам процес прийняття ставок в аукціоні, готує ділянку до продажу, готує всі папери.

Поки що незрозуміло, хто виконуватиме роль виконавця. У тексті законопроєкту 2195 цього немає, а додаткових регуляцій поки ніхто не випустив. Можливо, Кабмін пропише можливість наймати когось для підготовки ділянки у підзаконних актах, припускає Роман Нейтер, експерт Київської школи економіки. 

З одного боку, органам місцевого самоврядування це створить труднощі, адже тепер вони мають організовувати аукціони самотужки. Це потребує людей із певними навичками, а в деяких населених пунктах місцевим органам за організацію аукціону треба сплатити чималі кошти.

Не усі ділянки зараз готові до аукціону: деяким треба підготувати документацію, аби закінчити юридичне оформлення до аукціону продажу прав оренди. Якщо, наприклад, органу місцевого самоврядування потрібно підготувати до продажу 10 ділянок, чек для організатора аукціону може становити 80 тисяч грн — це може бути забагато для маленького селища. 

З іншого боку, Виконавець торгів часто був «фільтром», через які проходили потрібні учасники та не допускали більшу кількість учасників для конкуренції. 

«Виконавець займається реєстрацією всіх учасників і він отримує винагороду. За рахунок цього виконавець знає, хто прийшов, скільки людей прийшло, виконавцю легко влаштовувати непорозуміння чи вступати у змову з учасниками. Це може бути явно або неявно», — пояснює Роман Нейтер. 

Також Кабінет міністрів має ухвалити величезний перелік підзаконних актів, щоб аукціони запрацювали. На Кабмін часто скаржаться в оперативності прийняття потрібних паперів, тому йому потрібно встигнути до запуску ринку з 1 липня. 

Досвід ProZorro.Продажі, на який часто посилаються, порівнюючи ідеї аукціонів землі онлайн, показовий. Подібну модель хочуть створити для ринку землі. Якщо виконавча влада встигне підготуватися, чимало органів місцевого самоврядування готові торгувати землею онлайн, адже це швидше та ефективніше.