Що таке земельний пай та як його продати

На фоні запуску ринку землі термін «земельний пай» набирає нової популярності, адже невдовзі очікується активізація ринку, де селяни продаватимуть свої паї, а фермери відповідно збільшуватимуть свої земельні банки. Що таке земельний пай, яка його історія в Україні та як його продати на ринку — розбирався «Український капітал».

Станом на початок 2017 року було зареєстровано 6,9 мільйона власників земельних паїв, котрі сумарно володіли 27,7 мільйона гектар сільськогосподарської землі. Ця площа становить 89% від всієї приватної землі в Україні, згідно з дослідженнями Держгеокадастру. 

Середній розмір паю сягає 4 гектарів землі, але суттєво варіюється від області до області. Суттєва кількість власників паїв — люди похилого віку або нащадки попередніх землевласників. Опитування, котре провели ще у 2012 році, продемонструвало, що 79% власників паїв старше 50 років, а 43% — старші за 60, додає Роман Нейтер, експерт Київської школи економіки. 

Саме для цих людей з 1 липня 2021 відкривається можливість продати земельну ділянку, яка колись дісталася їм після ліквідації колективних підприємств. Вони фізособи, які володіють земельною ділянкою, і зможуть продати її іншим фізособам або українським юрособам після 2024. Проте, ці ділянки можуть містити чимало проблем, які почались задовго до відкриття ринку землі. 

Як розпайовували землі

У Радянському союзі існували колективні господарства і колгоспи, які мали великі земельні масиви. Після розпаду СРСР ці юрособи ліквідовувалися, а великі земельні ділянки, які раніше були у колективній власності, ділилися між селянами, які працювали у колгоспах – «розпайовувалися».

Земельний пай називають правом робітника колгоспу отримати частку землі, яка колись була у власності цього колгоспу. Важливо, що це не сама ділянка — це тільки право її отримати з земель колективної власності окремого підприємства. 

Земельні ділянки як такі пайовики отримували не одразу. Спочатку визначали частку, скільки кожному припадає землі із того масиву, який колись належав колгоспу. Потім всі колишні члени колгоспу робили звернення та отримали свідоцтво про право власності на земельну частку (пай). У ньому, наприклад, писалося, що цій людині належить право власності на пай у розмірі 5 кадастрових гектарів. 

«Брали просто площу всіх земель, які підлягають паюванню, та ділили на кількість людей, які мають право на отримання паю. Таким чином отримали площу земельного паю в умовних кадастрових гектарах. Так само брали загальну оцінку всіх цих земель, ділили на кількість людей і отримували вартість одного паю.

Площа в умовних кадастрових гектарах означає, що при виділенні в натурі конкретної земельної ділянки, площа цієї ділянки буде або меншою, або більшою, в залежності від оцінки. Тобто, можна отримати на пай кращої якості земельну ділянку (ріллю зрошуваної), але меншої площі, або ж гіршої якості — припустимо, сіножаті — більшої площі», — пояснює Віктор Кобилянський, адвокат, голова комітету з земельного права Асоціації адвокатів України. 

Під час розпаювання не всі колишні члени колгоспів могли отримати свої сертифікати про право власності на земельну частку (пай). Вони могли банально не прийти на збори членів колгоспу чи не знати про можливість отримати пай. Однак, паї для них все одно виділялися.

Зараз такі земельні ділянки називаються «невитребуваними паями» — такими, на які власник не отримав сертифікат, пояснює Олег Качмар, адвокат, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери». Невитребуваний пай також з’являється, коли власник паю помер, а спадкоємців або немає, або вони не вступили у спадщину. 

«Умовно кажучи, в селі визначили, що є тисячу гектарів колишнього колгоспу чи колективної землі, є двісті членів. Розподілили, умовно визначили, що на кожного члена припадає по 5 гектарів. Якщо припустити, що 190 осіб прийшли, отримали та оформили свої сертифікати на 190 паїв, а 10 колишніх членів, які теж претендували, не отримали свої сертифікати, то оці 10 чи 50 гектарів землі ставали невитребуваними паями. Тому що ті особи, які претендували чи мали право на їх отримання, не оформили чи не отримали сертифікати про право власності на пай», — коментує адвокат. 

Після цього процесу власники сертифікатів про право власності на пай мали виділити свої паї в земельну ділянку. 

«Візьмемо для прикладу, що з тих 190 власників паїв через якийсь час 100 власників вирішили, що вони хочуть, щоб їхні паї були виділені в натурі, їм кожному в окрему земельну ділянку. Ці 100 власників написали заяву — сільська рада знову приймала рішення та розроблялася технічна документація землеустрою на виділення паїв в натурі», – каже Качмар. 

Для цих умовних 100 власників ділянок брали якесь поле, уже на ньому конкретно визначали ділянки, розробляли технічну документацію та закріплювали ділянки за власниками на місцях на зборах власників паїв. Відмінність полягає у тому, що до цього просто видавали сертифікати — про конкретне місцезнаходження фізичної ділянки не йшлося. 

«Якщо на ці збори з’явилися не всі 100 власників паїв — заяву подавали 100, а на збори власників прийшли 80 — ті 20, що не з’явилися, за ними не розподілили ділянки. Якась ділянка проектувалася на етапі, коли розроблялася технічна документація і це поле ділили на окремі земельні ділянки. Частині власників, які на збори не з’являлися, не виділили земельну ділянку — ось ця частина ділянок якраз стали невитребуваними земельними ділянками», — додає партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери».

Невитребувані паї та невитребувані земельні ділянки довгий час не були чітко прописані в законодавстві. Це певний час створювало проблеми, тому що було незрозуміло, хто ними може розпоряджатися та хто взагалі їхній власник. Попри це, їх можна було здавати в оренду — це робили органи місцевого самоврядування. Через плутанину потім з’ясовували в судах, хто мав право розпоряджатися ділянкою.

Цю проблему зняли змінами у земельне законодавство у 2019, де прописали, що здавати невитребувані паї в оренду можуть сільські\селищні\міські ради, а не адміністрації — до того часу, поки не виділять пай у натурі власнику. 

Виділення паю в натурі власнику — важливий процес, після якого пай, який існує десь абстрактно, стає конкретною земельною ділянкою із фізичним місцезнаходженням. 

«Суть виділення в натурі — це якраз визначення конкретного місця і конкретної площі. Коли масово паї виділялися в натурі: вперше, мабуть, десь в 1996 році, але масово — із 2000-го року, люди отримували державні акти. Державний акт — це вже земельна ділянка, а не пай — вона завжди має конкретне місцезнаходження, конкретну площу. У нас, мабуть, в більшості випадків, селяни називають земельні ділянки паями — це неправильно. Як тільки з’явилася земельна ділянка, пай припинив своє існування», — каже Віктор Кобилянський. 

Після того, як людина отримала документ, що засвідчує право власності на її земельну ділянку – вона ставала звичайним власником земельної ділянки, якою після 1 липня 2021 може легально розпоряджатися, як їй заманеться. 

Продати ділянку можна, пай – ні

Паї, передані власникам, були під мораторієм продажу до 1 липня 2021. За цей час чимало людей передавали свій пай в оренду — мова про 5 мільйонів людей, які передали пай в оренду легально, за підрахунками Нейтера із КШЕ. Тепер їх можна буде продати та купити фізособам.

«Враховуючи, що ринок землі запрацював виключно для приватної землі — саме земельні паї будуть складати найбільшу кількість угод. При цьому частина цих паїв вже де-факто продана, ці землі знаходяться під емфітевзисом — правом постійного користування на 50 років, і будуть переоформлені на нових власників. Великої кількості нових угод очікувати не варто: різні опитування демонструють, що лише 5-10% землевласників готові до продажу землі», — коментує Роман Нейтер, експерт Київської Школи Економіки. 

Перед продажем потрібно перевірити документацію: чи дійсно наявний документ земельної ділянки, а не земельного паю. 

«Якщо до 2013 року виділялася земельна ділянка, це буде державний акт. Якщо короткий період 2013-2014 рік — може бути свідоцтво на право власності на нерухоме майно. Після 2014-го і дотепер належним документом є просто витяг з державного реєстру речових прав», — пояснює Віктор Кобилянський. 

Якщо у власника досі є документи на земельний пай — він\вона продати землю не зможе. Земельну ділянку продати зможе, а пай — ні, тому що процедура продажу паю в новому земельному законодавстві не прописана. Власнику, аби продати пай, потрібно буде оформлювати його у земельну ділянку. 

«Більшість юристів і нотаріусів розуміють зміни до законодавства таким чином, що з 1 липня продати можна земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Пай це абстрактна одиниця. Це умовна земельна ділянка, яка не має своїх меж. Є просто розуміння, що тобі як власнику паю та колишньому члену колективного сільськогосподарського підприємства належить такий-то розмір земельної ділянки, умовні 2-3 гектари. Однак, поки цей пай не виділений в натурі, незрозуміло, де він є», — каже Олег Качмар із «Василь Кісіль і Партнери». 

Крайня дата, коли власники зобов’язані оформити свої земельні частки (паї) в окремі ділянки — до 1 січня 2025 року. Якщо до цього часу власники паїв не оформлять їх у земельні ділянки, вважатиметься, що вони відмовилися від своїх земельних ділянок. Качмар припускає, що ця дата може бути продовжена через велику кількість неоформлених паїв. 

Як оформити пай в земельну ділянку

План для оформлення паю у земельну ділянку можна поділити на чотири етапи. 

Перший етап: необхідно звернутися до відповідної сільської, селищної міської ради (якщо земельна ділянка знаходиться у межах населеного пункту) або районної державної адміністрації (якщо земельна ділянка розташована за межами населених пунктів) із відповідною заявою. У ній також власник просить дозвіл на розробку проектної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі 

До заяви потрібно додати копію сертифікату на земельну частку (пай), копію свідоцтва про вступ у спадщину або нотаріально посвідчений договір про набуття права власності на земельну частку (пай). Якщо це ваш випадок — потрібно додати рішення суду про визнання права власності на земельну частку (пай). 

Другий етап: очікування рішення місцевого органу про дозвіл та звернення до землевпорядної організації. Потрібно укласти «договір на розробку проектної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)». Вам дадуть витяг з Державного земельного кадастру. 

Третій етап: із витягом з кадастру на руках ви звертаєтеся до органу місцевого самоврядування для затвердження проектної документації. Після того, як він прийме рішення про затвердження, потрібно звернутися до реєстратора та зареєструвати права власності на земельну ділянку. 

Четвертий етап: ви отримаєте Витяг про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно — земельну ділянку. 

Після реєстрації ділянку внесуть в кадастрову карту і Державний кадастр, вона матиме точне місцезнаходження та кадастровий номер. 

Подумати про долю свого паю потрібно уже навіть тим, хто не хоче із ним щось робити. Річ у тому, що 1 липня парламент прийняв законопроєкт 5600 у першому читанні. Проєкт закону викликав шквал критики у бізнес-спільноти через необґрунтований тиск на сумлінний бізнес, попри заявлену місію, що законопроєкт допоможе боротися з олігархами та збалансувати податкові надходження. Він несе загрози також для пайовиків. 

«Цей законопроект, котрий вже окреслили «антиахметівським» через підвищення податку на руду, також б’є по землевласниках та малим виробниках. У разі прийняття цього законопроекту кожен пай буде обкладатися податком, незалежно від того, чи обробляється цей пай і чи приносив він дохід землевласнику. Мотивацією лобістів такого законопроекту, окрім наповнення бюджету коштом незахищених мікро-с/г виробників, може бути спроба змусити землевласників продати свої земельні паї, аби уникнути оподаткування», – коментує Роман Нейтер із Київської школи економіки.