Інвестиції в нерухомість вже не перший рік лідирують в Україні на тлі зниження ставок по депозитах. Житлову вибирають ті, кому важлива зрозуміла інвестиція. Комерційну — ті, кому важлива більш дохідна, але при цьому і більш ризикована.

Як правильно інвестувати в останню, які об’єкти прибуткові більше інших, з яких інвестицій в комерційному сегменті можна стартувати, «Українському капіталу» розповідає керуючий директор Colliers Ukraine Олександр Носаченко.

Коли говорять про інвестиції в житлову нерухомість, мова йде або про покупку для подальшої здачі в оренду, або ж продажу з переуступки. У комерційної нерухомості — офісної, торговельної, складської, готельної, схеми аналогічні. Інвестиції в цьому сегменті можна розглядати з боку вкладень в девелопмент, а також покупки вже побудованого функціонуючого об’єкта з можливістю здачі в оренду або перепродажу в перспективі.

На сьогодні, з огляду на відсутність позикового фінансування, про будівництво нових об’єктів комерційної нерухомості замислюються ті девелопери, які мають у своєму розпорядженні власні кошти та розуміють, що негативний ефект на економіку в результаті поширення пандемії рано чи пізно буде зведений до мінімуму, а постраждалі ринки будуть поступово відновлюватися.

Прибутковість і ризики

Інвестори в першу чергу оцінюють прибутковість такої інвестиції. У сегменті житлової нерухомості вона на порядок нижче, ніж у комерційній. Наприклад, ставки капіталізації на кращі об’єкти в офісної нерухомості в Києві у 2020 році склали 11-12%. Це все ще один з найвищих показників в Європі, який підтверджує, що ринок України більш ризикований.

Для порівняння, у Варшаві, де ринок офісної нерухомості розвивається набагато активніше та успішніше, ставка капіталізації становить 4,7%. Офісна будівля в цьому місті, приносить, припустимо, орендний дохід в 5 млн доларів, Коштує набагато дорожче, ніж такий же об’єкт в Києві, що генерує ті ж 5 млн доларів. Виходячи з цього, ринкова вартість будівлі в Варшаві, становить 106 млн доларів (5 000 000 / 4,7%), а в Києві будівлю з таким же орендним доходом буде коштувати трохи більше ніж 45 млн доларів (5 000 000/11%). Різниця суттєва.

Безумовно, таке порівняння не враховує доступність позикового фінансування.Тем не менше, якщо інвестор представляє, як поліпшити орендний дохід, наприклад, офісної будівлі, вірить у відновлення економіки країни та стабілізацію показників ринку офісної нерухомості, тоді є сенс в придбанні об’єкту.

Комерційна нерухомість — найбільш стійкий варіант для інвестицій, зокрема, з метою збереження капіталу, більш консервативний сегмент в порівнянні з іншими галузями економіки. Починаючи з 2014 року по нинішній час в Україні практично повністю відсутнє кредитування девелоперських проєктів. Всі проєкти комерційної нерухомості, які зараз перебувають на етапі будівництва або на етапі активного проєктування розвиваються в основному коштом власного капіталу. Проте, іноземні інвестори сьогодні обережні в прийнятті рішень щодо нашого ринку, тому що не бачать гарантій для своїх вкладень та можливість отримання очікуваного рівня доходу в довгостроковій перспективі.

Ставки капіталізації в тому числі відображають рівень ризику. Чим вище ставка, тим більш ризикованим вважається ринок. Наприклад, орендні ставки в офісному сегменті Польщі рівні українським, але вартість активу більш ніж удвічі більше, тому що ставка капіталізації більш ніж удвічі менше.

Необхідно розуміти, що інвестори вкладають гроші з єдиною метою — повернути їх в майбутньому та отримати додатковий заробіток. Як і раніше головними факторами, які відштовхують потоки інвестицій в сегмент комерційної нерухомості, є слабка економіка країни в цілому, бойові дії на Сході України, корупція, непрозорі схеми взаємодії підприємців та держави.

Склади, офіси або ТЦ?

Офісна нерухомість — досить зрозумілий та найбільш стабільний сегмент для інвестування за умови, що об’єкт генерує постійний надійний грошовий потік, без різких коливань з точки зору показників заповнюваності та орендних ставок.

Протягом попередніх декількох років сегмент офісної нерухомості Києва поступово відновлювався, враховуючи низькі показники вакантності, підвищений попит на приміщення якісних об’єктів і низькі темпи зростання нової пропозиції. Під час кризи ринок увійшов з відносно стійкими позиціями. Однак, поширення пандемії та карантинні заходи вплинули на зниження попиту, що чинило тиск на орендні ставки. Ринок перейшов на сторону орендаря.

Найбільш ліквідними є офісні будівлі, загальною площею до 10 000 м2, з правильним плануванням, з достатньою кількістю паркувальних місць, з правильно оформленими документами на землю і на об’єкт. Але таких на ринку вкрай мало. Найбільшим попит мають об’єкти з орендарями, з довгостроковими договорами оренди.

Протягом року на столичному ринку офісної нерухомості з’явилися нові локальні гравці. ПБГ «Ковальська», наприклад, почала будівництво п’яти бізнес-кампусів на території UNIT.City загальною площею 70 000 м2. Інвестиції компанії в цей проєкт перевищують 70 млн доларів. Також ПБГ «Ковальська» разом з девелоперською компанією KDD Engineering розпочала реалізацію першого бізнес-парку в центральному діловому районі Києва. У комплекс NUVO BUSINESS PARK з семи об’єктів, до яких увійдуть офісні центри класу А та кілька інфраструктурних будівель, в тому числі житловий сегмент у форматі апартаментів. Загальна комерційна площа бізнес-парку перевищує 88 000 м², очікувана вартість проєкту — понад 90 мільйонів доларів.

Сегмент торговельної нерухомості — один з найбільш постраждалих в результаті поширення пандемії. Будівництво великих торгово-розважальних центрів у Києві та Україні в цілому не зупиняється. Мова йде про проєкти у високій стадії реалізації. Найчастіше об’єкти фінансуються українськими компаніями з доходів в інших сферах. За умови, якщо в цілому структура їх доходів в інших бізнесах не погіршиться, компанії схильні продовжувати будівництво ТРЦ. Завершення реалізації проєктів і їх запуск — єдина можливість зберегти та повернути вкладені кошти.

Найімовірніше, великих угод з купівлі готових ТЦ / ТРЦ поки не буде з огляду на те, що потенційний покупець, оцінюючи всі ризики, очікує певний дисконт, а потенційний продавець, вважаючи, що криза короткочасна, ситуація стабілізується та об’єкт повернеться до докарантинних показників, не готовий знижувати ціну та продавати нижче вартості будівництва.

Складська нерухомість стала найстійкішою в поточній кризі. Онлайн-торгівля і до карантину була драйвером попиту на такі приміщення, але локдаун істотно посилив цю тенденцію. Вакантність залишається на рівні 1-3%. Зростання попиту та орендних ставок викликає інтерес до цього сегменту у девелоперів та інвесторів, але частіше у системних великих гравців, які розуміють, що можуть виграти на обсязі.

Порівнюючи ставки оренди в кращих активах за «квадрат» знаходяться на рівні 5 доларів/м², а собівартість будівництва — 500 доларів/м² без урахування вартості землі. Тобто показник окупності в сегменті виходить досить високий.

Найактивніший гравець на ринку складської нерухомості — компанія Dragon Capital, яка протягом 2020 року придбала логістичний комплекс «Фалбі» (13 800 м²), оголосила про створення індустріального парку E40 Industrial Park (200 000 м²) і продажу логістичного комплексу «Омега-2 »(всі — в Київській області), а також купила проєкт індустріального парку«Рясне-2» (Львів).

Об’єкти готельної нерухомості найбільш довго окупаються в порівнянні з проєктами в інших сегментах комерційної нерухомості. У поточних умовах, з урахуванням невизначеної ситуації на ринку туризму/бізнес-туризму, готельний сегмент є вкрай ризикованим, а існуючий рівень прибутковості об’єктів вкрай низький. У нових умовах цей сегмент став найскладнішим з точки зору управління та генерування доходу. При підрахунку очікуваного рівня прибутковості для готельних об’єктів стає зрозуміло, що їх реальна вартість на ринку просіла. Власники не готові продавати таку нерухомість за ціною істотно нижчою за собівартість будівництва.

Готельєри навчилися швидше реагувати на кризові ситуації, переважно, оптимізуючи операційні витрати. Прибутковість готелів, безумовно, знизилася. Рятувальним кругом для сегмента готельної нерухомості може стати легалізація грального бізнесу в Україні.