Зростання цін, проблеми з нотаріусами: як пройшли перші 3 місяці для ринку землі

4 місяці тому в Україні запрацював ринок землі. Ринок все більше «розгойдується», а ціни на землю поступово зростають.

Враховуючи наявні обмеження, на ринку знову виникають схеми, нотаріуси дорого оформлюють угоди купівлі-продажу, а середню ціну за гектар встановити важко через брак необхідних відкритих даних.

Які темпи розвитку ринку землі, що заважає ринку та що очікує на нього в майбутньому, розібрався «Український капітал». 

В Україні продано тільки 0,12% земель від загальної площі України — це т.зв. «об’єм земель в обігу», станом на 9 жовтня 2021 року. На розвинених земельних ринках цей показник становить 1-1,5% від загальної площі.

Наприклад, в умовній розвиненій країні загальною площею в 100 га, нормальний об’єм земель в обігу — 1-1,5 га землі. У нас об’єм земель в обігу значно менший: землі продано у 8 разів менше, ніж 1% від площі України. Це показує, що ринок тільки зароджується. 

Ринок прокидався поступово. У перший місяць ринку заключили лише 6 тисяч угод. На другий місяць їхнє число збільшилося до 16 тисяч. Станом на 8 жовтня 2021, за 3 місяці роботи ринку уклали майже 22,7 тисячі угод, а загалом продали більше ніж 50 тисяч гектарів землі, за даними «Огляду стану земельних відносин в Україні». 

Ринок найактивніший у Харківській, Полтавській та Кіровоградській області. У середньому з початку роботи ринку землі, укладають близько 300 угод купівлі-продажу на день (не враховуючи вихідних). Середній розмір земельної ділянки угоди купівлі-продажу — 2,2 га. 

Хто та якою землею торгує

Під мораторієм була вся земля із призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва».

«Це товарна земля, яку можна купити для агровиробництва. Ця частина ринку однорідна, а ціну землі в ній дійсно вирішує ринок» – каже Роман Нейтер, дослідник Центру продовольства та землекористування Київської школи економіки.

Хоча там бувають відхилення від нормативно-грошової оцінки (НГО): вона або дешевше НГО, або дорожче. 

Земля «для ведення особистого селянського господарства» була під мораторієм лише частково. Зараз на неї часто ціляться забудовники — вони скуповують ділянки для побудови котеджного містечка. Цьому сприяє локація земель ОСГ: ділянки часто знаходяться біля великих обласних центрів (Києва, Одеси, Львова). Де-юре земля має сільськогосподарське призначення. Де-факто вона перекваліфіковується під забудову комерційної або житлової нерухомості, каже Нейтер.  

«На ринку зараз невисока пропозиція із суттєво більшим попитом», — каже Володимир Радько, керівник проекту KupiPai (Concorde Capital).

«Зараз землю продають в основному пенсіонери, мешканці сіл та їхні нащадки, яким уже не потрібна успадкована земля родичів», — додає Сергій Наливка, директор «Консалтингового агентства ААА».

Водночас купують фермери, компанії через фізичних осіб та забудовники.

Головоломка: визначити середню ціну землі

Попри різні висновки експертів, визначити середню ціну за гектар в Україні в реальності складно. Причин декілька: систематичний брак даних та небажання нотаріусів реєструвати ціну транзакції. 

Дослідники Київської школи економіки порахували наступні цінові показники ринку землі: 

  • середня нормативна грошова оцінка ріллі — 27 520 грн/га;
  • середня ціна купівлі-продажу земельної ділянки с/г призначення — 45 233 грн/га (середньозважена ціна за період липень-вересень 2021 року;
  • середній розмір орендної плати за земельні ділянки с/г призначення державної та комунальної власності — 4 025 грн/га (ціна визначається на земельних торгах);
  • середній розмір оренди земель приватної власності — 2 117 грн/га.

Проте ринкова ціна землі може суттєво різнитися в залежності від активності забудовників котеджних містечок, каже Сергій Наливка із «ААА Консалтинг».

Але є інший нюанс, чому наведені дані не остаточні. Ледь не половина цін за транзакцію банально не реєструються. Це мають робити нотаріуси — але вони не завжди хочуть вказувати реальну ціну продажу.

Цьому також сприяє колізія в законодавстві: у законі написано, що нотаріус зобов’язаний зареєструвати ціну. Однак у постанові Кабміну, яка регулює той самий процес, про цей обов’язок не написано.

Про юридичний принцип, що підзаконні акти мають меншу силу, ніж сам закон, історія замовчує. Проте реєстрація ціни транзакції не згадується регулярно на частині українських територій і може бути навмисною, на думку дослідників КШЕ. 

«Проблема, є ціна чи її немає, не випадкова. Ми не знаємо, чого ми не бачимо в цих цінах. Чітко можна сказати, що вони варіюються від области до області. Десь звітують лише про 70% цін, десь лише про 30% — і це не випадково, там щось приховано. Якщо це виправити внесенням змін в постанову Кабміну, ми побачимо реальну ціну. Вона може бути такою ж, може щось змінити або суттєво трансформувати картину. Якісь області систематично «недорепортять» ціни, інші систематично подають кращу цінову статистику», — пояснює Роман Нейтер. 

Через брак даних та специфіку транзакцій у кожній області середня ціна може варіюватися колосально: від 7500 тис.\га до 1,7 млн за га, залежно від призначення та площі ділянки. Наприклад, в одній області може бути тільки 7 транзакцій, у тому числі одна дорога покупка земельної ділянки біля дому і покупка дешевої ділянки в полі у тій же вибірці. Тому середнє число, найчастіше, нерепрезентативне. Але і дослідники не можуть прибрати частину спостережень і визначити «справедливішу» ціну. 

Нотаріуси стримують ринок, але проблема вирішується

До відкриття ринку існувала думка: першими легалізацією скористаються люди, які уже купили землю, отримали кошти і чекають можливості оформити угоду легально. Але мляві темпи розвитку ринку в перші місяці показують, що вони не спішать, каже Роман Нейтер. Тому спершу землю продавали тільки ті, кому терміново були потрібні гроші. 

У той час нотаріуси не мали навичок і можливості оформлювати угоди зі старту роботи ринку. На старті проводити угоди купівлі-продажу землі могли тільки 800 нотаріусів із 6,5 тисяч. Ці 800 установ були підключені до Держгеокадастру — але вони не вміли оформлювати такі угоди.

Велика кількість нотаріусів відмовлялася, а ті, хто погоджувалися, ставили шалені цінники за свої послуги. Ціни іноді перевищують фактичну вартість самої земельної ділянки. Особливо це стосується випадків, коли земельна ділянка маленька (наприклад, колишній пай по кілька гектарів). 

«Якщо в цифрах, то середня вартість оформлення однієї угоди купівлі-продажу одного паю варіюється від 7000 до 14000 грн. «Найсміливіші» пропозиції від нотаріусів сягали 50000 грн за одну угоду (Дніпропетровська область). Вартість нотаріального оформлення майже не залежить від вартості земельної ділянки. Тому продати маленькі паї (до 1 га), майже неможливо, оскільки ціна оформлення може перевищувати вартість паю», — розповідає Володимир Радько, керівник проекту KupiPai. 

Нотаріусам потрібно при оформленні угоди купівлі-продажу зробити наступне: 

  • перевірити, чи земля знаходиться в оренді;
  • перевірити переважне право викупу земельної ділянки орендарем;
  • перевірити право першочергового викупу земельної ділянки тими, у кого є ліцензія на добування корисних копалин в області;
  • зрозуміти, які потрібні податки на земельну ділянку.

«Нотаріуси не до кінця розуміли: якщо, наприклад, пай у 2 гектари, його потрібно обкладати податком чи ні? Якісь податки для земельної ділянки уже не потрібні, нотаріуси все одно її обкладають за старою звичкою. У них немає усталеної практики, як оформлювати угоди. А ти учасник ринку і розумієш: у мене вже куплена земля, навіщо я зараз буду платити їм 10 тисяч, якщо я через півроку заплачу 3-5 тисяч? Тоді більше нотаріусів навчаться і підключаться в процес, а ціни знизяться. Тому якщо ми говоримо про землю, де потрібно тільки легалізувати угоду, вона офіційно оформиться значно пізніше», — пояснює Нейтер. 

До Держгеокадастру станом на 4 жовтня кадастру отримали доступ вже 5057 нотаріуси (з близько 6500).

Інвестувати в землю: вигідно, але з нюансами

Із самого запуску ринку про інвестицію в землю говорили ледь не всі. Ідея, мовляв, безпрограшна: купуєш, чекаєш росту ціни та продаєш. Землю також називали інструментом заощаджень від інфляції. 

Цим скористалася, наприклад, компанія Concorde Capital, яка заснувала платформу KupiPai.com.ua.

«Пропонуємо розглядати землю як інструмент, що даватиме стабільний пасивний дохід (від довгострокової оренди), тобто альтернативу депозитам, ОВДП чи нерухомості. Середня дохідність по укладених угодам складає 6,75% річних. При цьому, ми бачимо, що покупці не завжди орієнтуються саме на дохідність – для них також важливою є потенційне зростання ціни землі», — пояснює Володимир Радько із KupiPai.

Але як і з кожним іншим інструментом заощадження, є свої нюанси. 

«Якщо земельні паї — які в середньому 2 гектари — купити то тут то там, управляти цим, здавати в оренду складно. Спершу потрібно, щоб сформувалися якісь земельні банки — по 5-10 гектарів, які знаходяться поруч і допущені до продажу.  Їх уже можна здавати в оренду одним договором. Менше не вигідно», — пояснює Тарас Козак, засновник і президент Інвестиційної групи «УНІВЕР». 

Застава землі за кредитом: легалізована за земельної реформи

Після відкриття земельного ринку, фізичним особам відкрилася можливість брати кредити в банку під заставу земельних ділянок. Дослідники КШЕ бачать у цьому великий потенціал: 

«Земля — одна з найкращих застав. На відміну від сільської техніки ти не можеш її сховати чи перемістити кудись. Де-факто ти не можеш її зруйнувати. Але коли ринку землі не було, ти не міг використати землю як заставу — банк не зміг би її продати. З відкриттям ринку тепер можна, але є нюанс. До 2024 року ринок для юридичних осіб закритий, тому реальна ціна ділянки невисока. А якщо банку потрібно продати землю, це потрібно організовувати аукціон і знайти фізособу, яка погодиться купити ті ж 50-100 га, наприклад. Або розділяти великі ділянки на менші. Це морока», — пояснює Роман Нейтер. 

Зараз, за даними «Огляду ринку земельних відносин», тільки 4 банки кредитують під заставу землі. Дослідники брали це із закритих даних НБУ, тому перевірити це не можна. За їхніми даними, прокредитовано під заставу земель с/г призначення на 523 га. 

Офіційно про можливість такого кредиту говорить тільки «Ощадбанк». Активними гравцями на ринку агрокредитування також є французький Crédit Agricole та «Агропросперіс Банк». У французького банку є інформація про кредитування під заставу виключно земельної ділянки для приватних осіб, в «Агропросперіс» такої інформації для приватних клієнтів немає. 

Але банківська практика в минулому показує іншу тенденцію: кредитували під заставу землі і до відкриття ринку. Навіть попри те, що земля не могла тоді бути прийнятною заставою для зниження кредитного ризику. Банки бачили, як могли продати землю — просто робили це на тіньовому ринку, як і всі. За банківськими вимогами кредитний ризик це особливо не зменшувало, але вони все одно це робили, бо знали як продати. 

Що буде далі

Через те, що темп ринку був кожного місяця різний, неможливо спрогнозувати його подальший розвиток, каже Роман Нейтер із КШЕ. Проблеми, які були на старті, коригуються, а в ринку з’являється досвід. 

«У нас є вихід на якусь кількість угод в місяць, динаміка росте. Але ми не можемо просто помножити цей же темп на 4 квартали і сказати, що потім буде так само. Немає гарантії, що наступні 4 місяці у нас буде точно приріст чи спад за кількістю угод», — каже експерт. 

Деякі агрохолдинги вже збільшили вартість викупу земельних ділянок до 70% від моменту старту легального продажу, і враховуючи ряд наявних обмежень ймовірно ціна і надалі буде рости.