Землю ─ громадам: що змінює революційний закон про «земельну децентралізацію»

Днями Президент Володимир Зеленський підписав закон 1423-IX про «земельну децентралізацію», який пережив більш як 3 тисячі правок. Завдяки закону земельні відносини суттєво еволюціонують, адже краще регулюватиметься передача землі у власність, оцінка земельних ділянок та ведення документації. 

Головна зміна закону ─ майже всі землі за межами населених пунктів переходять з державної у комунальну власність. Це стосується насамперед сільськогосподарських земель. За органами виконавчої влади (районні та обласні державні адміністрації, КМУ) також залишаються функції розпорядження землею, але лише щодо окремих категорій земель, зокрема оборонного чи природоохоронного призначення.

Попри великий список зауважень від Головного юридичного управління парламенту, експерти оцінюють закон позитивно ─ «Український капітал» з’ясував, чому. 

Як на місцях будуть управляти землею

Раніше усіма землями розпоряджалася Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру України (Держгеокадастр) та інші державні органи. Фактично у Держгеокадастру була монополія на розпоряджання землями. Тепер це будуть робити територіальні громади та органи місцевого самоврядування. Для громад в законі прописаний механізм, як визначатимуться їхні межі: 

  • органи місцевого самоврядування зможуть змінювати цільове призначення земельних ділянок приватної власності та затверджувати детальні плани території за межами населених пунктів. 
  • обласні державні адміністрації, виконавчі органи сільських, селищних та міських рад отримають повноваження здійснювати державний контроль за використанням та охороною земель.

«При цьому, враховуючи різний стан забезпеченості органів місцевого самоврядування фінансовими та кадровими ресурсами, пропонується встановити, що цих повноважень виконавчі органи місцевого самоврядування набувають у разі прийняття відповідною радою рішення про їх здійснення», – додає Дмитро Ливч, директор аналітичного центру EasyBusiness. 

Громади набувають право власності на землі двома шляхами, за словами Дмитра Радзівона, юриста AVELLUM: 

  • автоматично (якщо інформація про них відсутня у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);
  • зареєструвавши право власності на них у Реєстрі (якщо Реєстр містить відповідну інформацію).

За словами юриста, зміна власника земель не вплине на права їх користувачів, адже відповідні договори користування продовжать діяти.

Частина функцій з використання та охорони землі все одно залишилася у Держгеокадастру. Однак, тепер контролювати використання земель зможуть також і виконавчі органи місцевих рад, які найбільш зацікавлені в дотриманні земельного законодавства, коментує Віктор Кобилянський, адвокат, голова комітету з земельного права Асоціації адвокатів України. 

На його думку, буде корисним передати лише частину повноважень на місця – у першому читанні хотіли передати їх повністю. Проте, коли розпоряджання землею і контроль за нею є і в Держгеокадастру, і на місцях, це створить певну конкуренцію між державним, самоврядним і громадським контролем. Зі свого боку це сприятиме зменшенню корупції в земельній галузі. 

Верховна рада втратить повноваження погоджувати зміну цільового призначення особливо цінних земель, вилучення земельних ділянок для розміщення та обслуговування будівель і споруд посольств консульств іноземних держав, а також представництв міжнародних організацій. Скасовується погодження із Кабміном щодо продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення державної та комунальної власності іноземним юридичним особам.

Нові правила гри

«Земельний закон» також змінює систему управління земельними відносинами в принципі. Закон має ряд формальних змін для кращого узгодження законодавства. Наприклад, зі складу землеоціночних робіт скасували економічну оцінку землі. Востаннє цей інструмент застосовувався у 1988-му, а розвинутими економіками не використовується в принципі. 

Публічними стануть технічна документація з оцінки якості ґрунтів (бонітування) та нормативна грошова оцінка земельних ділянок ─ це означає, що така інформація буде відкритою для всіх. Документація із землеустрою та оцінки земель перейде в електронний вигляд.

Будуть скасовані інститут державної експертизи землевпорядної документації та інститут агрохімічної паспортизації земель. Водночас впроваджується «добровільний незалежний контроль якості робіт із землеустрою» ─ роботи будуть рецензуватися сертифікованими інженерами-землевпорядниками. Вони повинні мати стаж практичної роботи не менше 2-х років і не брати участь у складанні документації, яку будуть рецензувати. Контроль якості робіт будуть також рецензувати експертні ради саморегулівних організацій у сфері землеустрою — це альтернатива обов’язковій державній експертизі, пояснює Дмитро Ливч з EasyBusiness. 

«Запровадиться обов’язкове страхування відповідальності виконавців робіт перед замовниками та третіми особами за наслідки необережності, недогляду і професійних помилок, допущених при складанні документації із землеустрою або виконанні топографо-геодезичних робіт», – додає Ливч. 

Закон захистив землі заповідників та землі із пам’ятками культурної спадщини – зміна цільового призначення не впливатиме на особливий режим використання цих територій та їхній охоронний статус. Активістам теж надано інструмент контролю – вони можуть стати громадськими інспекторами для контролю за управлінням землями. 

Закон також виключає із Земельного кодексу норми, які обмежують можливість іноземців та іноземних юридичних осіб придбати вільні від забудови земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

Іншим нововведенням є запровадження інструментів, які дозволятимуть обіг права оренди щодо земель сільськогосподарського призначення у приватній власності, пояснює Дмитро Радзівон з AVELLUM.  

«Зокрема, орендарі сільськогосподарських земель зможуть відчужувати право оренди та передавати його у заставу третім особам без згоди орендодавця. Також закон скасовує правило, за яким лише банки можуть бути заставотримачами права оренди на землі сільськогосподарського призначення», – коментує Радзівон. 

Другому гравцю приготуватися

Не забуваємо про другого гравця реформи ─ місцевого самоврядування, у якого після підписання закону не менше роботи. 

Міністерство агрополітики підготувало список завдань для громад, як підготуватися до запуску ринку землі: 

  • провести інвентаризацію земель та сформувати базу даних про всі земельні ділянки на території громади;
  • зробити комплексний план розвитку територій громад, поєднавши містобудівну документацію та документацію з землеустрою;
  • зустрітися з потенційними інвесторами;
  • виставити вільні землі в оренду на земельному аукціоні;
  • сформувати команди для розв’язання земельних питань.

Виклик на місцях ─ мати достатньо фахівців, які можуть професійно розв’язувати земельні питання. За браком експертів із земельного права та землеустрою, управління землями може бути неефективним, а у розв’язанні земельних питань буде багато помилок. Через це місцеві бюджети можуть втратити фінансово, застерігає адвокат Віктор Кобилянський.

Проголосовані та підписані законопроєкти ─ ще не кінець списку кроків у земельній реформі для центральних органів влади. На додачу до уже підписаного закону, спікеру та президенту потрібно ще підписати законопроєкт № 2195 про електронні аукціони з купівлі-продажу землі.

На момент написання матеріалу він ще не підписаний, хоча проголосований парламентом у другому читанні. За інформацією міністра аграрної політики та продовольства Романа Лещенка, закон має бути підписаний президентом до кінця травня. 

Парламенту потрібно ще прийняти законопроєкт 3205-2 «Про Фонд часткового гарантування кредитів в сільському господарстві». Поки що він прийнятий тільки у першому читанні. 

Список завдань має інший центральний гравець ─ уряд, якому потрібно підготувати необхідні підзаконні акти. Однак, впевненості, що це буде зроблено вчасно, немає.

Уряд має хронічну проблему роками не затверджувати передбачені законом положення або він приймає нормативно-правові акти низької якості, стверджує Віктор Кобилянський. Наприклад, досі відсутній порядок передачі земельних ділянок під багатоквартирними будинками, який уряд мав розробити ще до 1 липня 2015-го року.

До старту ринку землі залишається трохи більше як місяць.