Скільки насправді коштує «доступна» українська іпотека та хто може на неї претендувати

Вже протягом довгого часу українська влада декларує наявність іпотеки під 10% річних. Навіть ця ставка для такого продукту як іпотека є зависокою і свідчить про проблеми у фінансовій системі країни. 

Відповідно бажаючих брати іпотеку в Україні все ще не багато. Як і банків, які її видають. Про те, чому іпотека в Україні не стала масовим явищем, що насправді являє собою дешева українська іпотека і які підводні камені є у такого способу придбання житла, розбирався UCap.

Рік (не)повноцінного відновлення іпотечного кредитування

Ще торік звичні ставки по іпотеці у більшості українських банків, що пропонують українцям кредити на придбання житла, стартували з 20%. Українська іпотека, таким чином, була однією з найдорожчих у світі. Але 2020 рік мав би стати роком повноцінного відновлення іпотечного кредитування в Україні. Про це на початку січня заявила перший заступник голови НБУ Катерина Рожкова. За її словами, гривнева ціна ресурсів в банках на той момент становила 8-9%, тобто вже можна було говорити про іпотеку на рівні 14-15% в гривні.

«І це наше завдання на поточний рік, тому що це дасть поштовх подальшому розвитку економіки», — наголосила тоді Рожкова.

У серпні Президент України Володимир Зеленский заявив про те, що ставка по іпотеці в деяких банках знижена навіть до 10%. Але в кращих традиціях української бюрократії, ця вартість насправді була знижена лише до 14-15% річних.

Навіть це невелике зменшення вартості кредиту призвело до того що кількість звернень в банки з метою отримати схвалення іпотечного кредиту протягом літа збільшилась в три-чотири рази. Хоча об’єми кредитування залишились на достатньо-низькому рівні. За словами заступника голови Офісу президента Юлії Ковалів, за період з липня по вересень банки видали близько 400 іпотечних кредитів на загальну суму 329,2 млн грн.

Лідером за кількістю виданих іпотечних позик є «Кредобанк» — за період з 1 липня по 4 вересня він видав 210 іпотечних кредитів на загальну суму майже 170 млн грн. При цьому, три чверті нових іпотечних кредитів — кредити на придбання житла на вторинному ринку, з первинним ринком банки працюють не так охоче через побоювання втрапити в довгобуд.

За словами експерта з нерухомості Вікторії Берещак, на ниві іпотечного кредитування сьогодні працює близько 10 банків. Серед них державні «Приватбанк», «Ощадбанк», «Укргазбанк», та комерційні «Глобус Банк», KredoBank, «Правекс Банк» та Credit Agricole.

«Приблизна кількість тому, що ще кілька банків кредитують вибірково, позиціонуючи споживчий кредит як іпотеку. Аби була реальна застава», — пояснює вона.

Іпотека під 10%: які реалії?

Головна риса доступної української іпотеки сьогодні — те, що ставка в 10% діє тільки на перший рік. Після відсоток кардинально змінюється — стає плаваючим в залежності від індексу UIRD, до якого додається маржа банку-кредитора в розмірі 3-4% за обслуговування клієнта.

«На даний момент UIRD на рівні 8,64%, додайте до нього маржу банку, отримаєте реальну ставку за кредитом. Правда, ніхто не гарантує, що індекс не зміниться протягом року у бік зростання, враховуючи макроекономічні чинники та негативні сценарії для української економіки, пов’язані з пандемією COVID-19», — пояснює Вікторія Берещак.

Крім того, практично всі іпотечні програми в Україні містять і приховані платежі:

  • страхування життя та здоров’я позичальника на термін всієї кредитної програми (0,5-1% від суми кредиту);
  • страхування нерухомості, що купується, щорічно на термін всієї кредитної програми;
  • разова комісія при видачі кредиту (0,7-1% від суми);
  • коштом позичальника виконується оцінка нерухомості, причому тільки оцінювачами, яких вибрав банк.

«Якщо підсумувати все вищесказане, виходить, що в середньому по ринку ставки по іпотеці сьогодні складають не 10%, а 13-14%», — пояснює Вікторія Берещак.

Другий момент, що заперечує слоган «доступна іпотека» — це початковий внесок по кредиту в розмірі мінімум 20-30%. Причому, якщо позичальник претендує на знижені ставки, банки пропонують збільшити його розмір до 40-50% від вартості квартири.

Саме тому нинішня «доступна іпотека під 10%» є, на думку експертів, більше маркетинговою історією, ніж реальною іпотекою під 10%, про яку говорили свого часу як Президент, так і Уряд.

«По суті, ця пропозиція з обмеженим терміном дії та додатковими обтяжливими факторами на зразок високого початкового внеску», — зазначає Вікторія Берещак.

За її словами, зараз іпотечні пропозиції в Україні представлені в основному окремими спільними програмами банків та забудовників, коли девелопер компенсує банку частину процентної ставки. Тому низький відсоток діє, як правило, тільки протягом першого року, потім він збільшується до ринкових.

Іпотечні програми банків та їх ціна

БанкМаксимальний термін кредитуванняМаксимальна сума кредитуМінімальний перший внесокПервинний чи вторинний ринокПроцентна ставка на перший рікПроцентна ставка на наступні рокиКомісія банку від суми кредитуДодаткова страховка
Глобус20 років3 млн грн20%первинний ринок0,01%від 7,9% до 20,9%1,9% предмет іпотеки 
Правекс20 років4 млн грн40%первинний/вторинний ринок9,99%***UIRD (12m)+3%2,99%застава (0,3% сумы)
Credit Agricole20 років4 млн грн50%первинний/вторинний ринок10,49%UIRD (12m)+1,49%від 1,0%0,3% від оціночної вартості житла
ПриватБанк*****20 років2 млн грн30%первинний/вторинний ринок, у банку9,99%UIRD (12m) + 4%1%0,5% вартості нерухомості, 0,5% суми заборгованості по кредиту
Ощадбанк20 років4 млн грн20%первинний/вторинний ринок9,99%****від 13.99% до 16,99%0,99%предмет іпотеки 
KredoBank******20 років4 млн грн20%первинний/вторинний ринок10%********UIRD (3m) + 5%0%предмет іпотеки 
МТВ Bank15 років20 млн грн30%первинний/вторинний ринок14,49%14,49%0,99%предмет іпотеки 
Крістал Банк*******10 років5 млн грн50%первинний ринок0,01% 18-22%0,5-3,5%предмет іпотеки 
Укргазбанк20 років5 млн грн30%вторинний ринок13,99%13,99%0%0,25% від вартості іпотеки,  0,70% від залишку по кредиту********
**чим більший перший внесок і менший термін кредитування, тим нижча відсоткова ставка
***UIRD12m – 8,83%
****перші  6 місяців
***** лише клієнтам “ПриватБанк” з відмінною кредитною історією, без реструктуризації по кредитах
****** лише клієнтам  KredoBank
*******у ЖК ПАТ «ХК «Київмськбуд» 
********UIRD3m – 8,28
********* лише клієнтам Credit Agricole

Що потрібно, щоб взяти іпотеку?

Претендувати на іпотеку в Україні на таких умовах можуть люди віком переважно від 21 до 65 років з гарною кредитною історією, офіційним та стабільним заробітком та ті, у кого є чималий перший внесок.

Позичальник повинен бути офіційно працевлаштованим або бути ФОП. Банку потрібно надати довідку про доходи за останні 6-12 місяців або декларацію про доходи у випадку ФОП. Вони повинні бути достатніми для обслуговування кредиту.

«Негласно банки вважають, що витрати на обслуговування кредиту повинні забирати не більше 40% від усіх доходів. Наприклад, щоб претендувати на покупку невеличкої 1-кімнатної квартири в Києві вартістю 1 млн грн навіть під 10%, людині потрібно мати дохід приблизно від $1 тис. Нагадаю, що за останніми офіційними даними Держстату, тільки 6,5% населення України можуть підтвердити офіційний дохід від тисячі доларів», — зазначає Вікторія Берещак.

Якщо позичальник в офіційному шлюбі, необхідно отримати згоду та фінансове поручительство чоловіка/дружини.

Документи, які необхідні для отримання іпотеки:

  • Паспорт громадянина України.
  • Ідентифікаційний код.
  • Довідка/виписка про доходи за останні 6-12 місяців.
  • Звернення забудовника в банк, в якому буде міститися інформація про об’єкт кредитування і предмет іпотеки.

У деяких випадках документ, що підтверджує доходи, не потрібен. За словами начальниці управління по роботі з партнерами «Глобус банку» Катерини Личаної, у них довідку або декларацію про доходи не вимагають при сумі кредиту до 800 тисяч грн.

«Заставою в цьому випадку будуть майнові права, яких набуває клієнт, тобто додаткова застава не потрібна. Крім того, ми максимально полегшили всі початкові витрати для позичальника: нам не потрібна оцінка, відсутнє страхування життя позичальника тощо. І для прийняття рішення по кредиту нам потрібен мінімальний пакет документів — паспорт, ідентифікаційний код і лист від забудовника про вартість нерухомості, що купується», — розповідає експерт.

За словами Вікторії Берещак, позичальнику слід також дуже ретельно підійти до вибору банку для отримання іпотечного кредиту.

«Дуже важливо вивчити рейтинг банку, подивитися все, що відомо про нього в інформаційному полі, в тому числі офіційні джерела, на зразок сайту НБУ. Подивитися на його власників, основні показники, кредитний портфель. Обов’язково варто закопатися в кредитну історію: як фінустанова поводила себе в іпотечну кризу 2008-го року. Чи були поступки, прецеденти рефінансування, переуступки квартири в разі неможливості продовжувати платити кредит, оскільки ніхто не застрахований від непередбачених життєвих ситуацій глобального масштабу або особистого, які можуть кардинально змінити розстановку сил та плани», — пояснює Берещак.

За словами експерта, банк повинен працювати виключно в правовому полі, з усім пакетом дозвільної документації, схваленої НБУ. Крім цього, варто звертати увагу, кого він кредитує та як підходить до вибору забудовника-партнера. Для покупця це свого роду негласна додаткова гарантія, що фінустанова провела внутрішній аудит девелопера та об’єкта, в тому числі фінансовий, репутаційний, юридичний.