Коворкінг до та після: як пандемія вплинула на столичний ринок гнучких офісних просторів і кому на ньому вдається вижити

Всупереч падінню на ринку офісної нерухомості, сегмент коворкінгів продовжує динамічний розвиток. Торік кількість «гнучких офісів» збільшилася на чверть, а за прогнозами експертів до кінця року ринок поповниться ще як мінімум 30% нових об’єктів.

Водночас деякі оператори змушені закриватися. Наприклад, Platforma, що продала в жовтні 2020 року львівську локацію та закрила через місяць одну з трьох київський. Ще раніше — в травні, з України пішов угорський оператор NewWork. Останнім гучним відходом було закриття «Часопису» — одного з найстаріших київських коворкінгів. 1-го червня локація на площі Льва Толстого припинила свою роботу.

«Український капітал» розібрався, чому компанії йдуть з ринку, коли той демонструє впевнене зростання, які коворкінги насправді йому потрібні та за що клієнти тепер готові платити в першу чергу. Спойлер: не за робоче місце.

Ринок в цифрах та трендах

Перші коворкінги стали масово з’являтися в Україні у 2012 році, а вже сьогодні цей сегмент займає до 5% всього ринку офісної нерухомості. За даними дослідження URE Club та Асоціації коворкінгів України, зараз по країні працює 125 коворкінгів та гнучких офісних просторів сумарною площею 130 тисяч м².

При цьому на Київ припадає 89 тисяч м² площ — тобто, дві третини. На другому місці за кількістю коворкінгів знаходиться Харків — 12%, Львів — 7%, Дніпро — 6%, та Одеса — 4%.

За підрахунками Colliers International, в столиці функціонує близько 50 коворкінгів та гнучких офісних просторів, якими управляє 29 операторів.

Більш ніж половина київського ринку контролюють ключові гравці — бельгійська компанія IWG, розвиваюча бренди Regus та Spaces, естонська Lift99 та норвезька iHub. До травня 2020 року в Києві працював ще один міжнародний оператор — угорська мережа NewWork з локацією в ТРЦ «Глобус». Серед українських компаній в цьому сегменті серйозні позиції займають Creative Quarter, Creative States, BeeWorking і Platforma.

Середня вартість одного робочого місця в коворкінгу становить 150-220 доларів на місяць. Оренда офісу в межах коворкінгу коштує дорожче — в середньому 230-460 доларів на місяць. За ці гроші орендар отримує не тільки робочі місця, а й можливість використання переговорних кімнат, open space локації, а також закуски та напої. Входить у вартість також клінінг, охорона, оплата комунальних послуг.

Найпопулярніші формати, які сьогодні орендують — Space-in-space, SharedDesk та «Офіс-сателіт». У першому випадку мова йде про оренду місць в традиційному оупен-спейс, де замість стін для поділу простору використовують мобільні розбірні конструкції. У SharedDesk за орендодавцем теж закріплена частина робочих місць, але за співробітниками не закріплені окремі — кожен використовує те, що вільно. «Офіс-сателіт» — це по суті окремий офіс на території коворкінгу.

За словами експерта ринку нерухомості Вікторії Берещак, впевнене зростання сегменту стало можливим насамперед через переваги коворкінгу перед традиційними офісами.

«Офіс не можна швидко зняти, не можна швидко розірвати договір, якщо в цьому є необхідність. Плюс у випадку з коворкінгом орендар платить не за весь офіс, а тільки за ту кількість місць, яке використовується твоїми співробітниками», – пояснює Берещак.

Вона наводить приклад: до пандемії середній термін оренди класичного офісу А-класу становив 3 роки. Опція дострокового розірвання договору була радше рідкістю, ніж правилом. Те саме стосується можливості розширитися в межах однієї й тієї ж локації.

Крім того, за словами Берещак, виграють коворкінги й завдяки додатковій вартості у вигляді ком’юніті та унікальних онлайн і офлайн-сервісів, що дозволяють зробити роботу трохи більш продуктивною. По суті, у випадку коворкінгу орендується не саме офіс, а екосистема, що дає можливість отримати будь-яку послугу під час роботи — їжу, розваги, освітній семінар, заняття в спортзалі тощо.

Як на ринку коворкінгів позначилася пандемія

Як і більшість бізнесів, під час першого локдауну нелегкі часи переживав і ринок коворкінгів. Відвідуваність впала, що своєю чергою відбилося на доходах операторів. За словами керуючого директора Colliers International Олександра Носаченко, деякі компанії навіть пропонували в оренду меблі для організації робочого процесу будинку. Інші просили знижки в орендодавців: комусь давали, а комусь ні.

З введенням адаптивного карантину ситуація покращилася. В коворкінг стали повертатися не тільки колишні орендарі, а й нові компанії, які зрозуміли, що без оренди традиційного офісу можна обійтися. За словами Вікторії Берещак, відмова бізнесу від офісів — загальносвітовий тренд, який пандемія багаторазово посилила.

«Виявилося, що працювати з дому можуть не всі. Саме тому в коворкінги в пандемію прийшли багато з тих, хто раніше розглядав для себе виключно офісний формат. Орендувати повноцінний офіс тільки для частини співробітників — не варіант, а ось місця в коворкінгу — цілком», — пояснює експерт.

З цієї ж причини відновився не тільки докарантинний рівень заповнювання локацій, а й виник попит на нові. Учасники ринку не забарилися його задовольнити. Так, за даними CBRE Ukraine, якщо у 2019-му ринок коворкінгів та гнучких офісів налічував за підсумками року 73 тисяч м², то до кінця 2020-го — вже 89 тисяч м². Більш того, до кінця нинішнього року очікується запуск ще 29 тисяч м² нових коворкінг-локацій.

«Минулого року коворкінги, звичайно, закривалися, але з’являлися та з’являються нові. За заповнюваністю новачків ми бачимо дуже хороший тренд — вже в перші 4-5 місяців роботи зайнята більш ніж половина. Причому орендарі — не тільки IT чи представники креативної економіки, а й бізнеси, яких в коворкінгах взагалі не очікували»,— розповідає старший консультант по офісної нерухомості CBRE Ukraine Анастасія Качан.

За її словами, традиційні — доковідні, орендарі коворкінгів — це невеликі компанії та бізнеси, стартапи, яким просто не потрібен великий офіс, але потрібна жива комунікація між собою. «Постковідні» — це і середній бізнес, і великий, і навіть держсектор. Більш того, в CBRE провели опитування серед 50 компаній з різних сфер бізнесу і майже 17% опитаних відзначили, що розглядають для себе перспективу роботи в коворкінгах і після карантину. В цьому випадку компанія не прив’язується до довгострокової оренди. Потрібен офіс — йдуть в коворкінг, не потрібен — йдуть з нього.

Крім того, для клієнтів з IT-бізнесу коворкінги гарні ще й тим, що дозволяють задовольняти потребу в робочих місцях, якщо компанія в один момент наймає багато нових співробітників, тобто розширюється.

Гарні коворкінги й для корпоративних клієнтів, які розглядають можливість зберегти тільки невеликий центральний офіс в центрі міста, а основні робочі місця розмістити ближче до місць проживання співробітників. Тобто, підходящих за місцем розташування коворкінгах.

«Центральний офіс залишається для важливих зустрічей та заходів. Офіси-сателіти компанія розміщує в коворкінгах в різних частинах міста. Так у співробітників є можливість вибирати, куди їм ближче їздити», — пояснює Качан.

З цієї ж причини більшість нових локацій відкривається сьогодні вже не в центрі Києва, а біля центральних районів та поблизу великих житлових мікрорайонів. Більш того, за словами експерта, в коворкінгу все частіше вважають за краще селитися і держоргани. Все просто: зручне робоче місце, комфортні зони рекреації, «плюшки» у вигляді освітніх активностей та командний дух цього класу орендарів сьогодні потрібні як нікому іншому.

Чому з ринку йдуть оператори

Найбільшими «відходами» з ринку стало закриття двох з чотирьох коворкінг-локацій Platforma та однією з найстаріших локацій сегменту — коворкінгу «Часопис». У Platforma закривалися першими — у жовтні в компанії продали співінвестору локацію у Львові, а в листопаді закрили нещодавно відкриту в Києві локацію на Подолі.

Коментуючи закриття в ЗМІ, співзасновник мережі Рефаелі Юха пояснював, що локації були запущені в вкрай невдалий час — в момент першого локдауну. Львівський коворкінг почав роботу в кінці 2019 року, а Fortuna на Подолі — у березні 2020 року. В результаті локації ледь змогли вийти на половину запланованої відвідуваності навіть попри істотні знижки (до 70%). Орендодавці оператору знижок не робили, тому в компанії прийняли рішення прощатися з локаціями-новачками, щоб мати можливість ефективніше розвивати вже працюючі.

Рішення виявилося правильним. «Скинувши баласт» у вигляді напівпорожніх локацій, заповненість в «Арт Завод» і БЦ «Леонардо» через якихось кілька місяців зросла до 90%. В компанії впевнені, що реінвестуючи прибуток від них вже до кінця року зможуть відкрити ще кілька нових. В одному з інтерв’ю Юха відзначав, що мережа тепер буде розвиватися в напрямку простору для великих бізнесів.

В «Часописі» ситуація схожа — двічі за час карантину компанія зверталася до орендодавця за знижкою. Один раз її зробили, другий — ні. Коли у власників локації став підходити до завершення термін оренди, ті прийняли рішення договір не продовжувати. Таким чином, локація, з якої багато на ринку пов’язують розквіт української епохи коворкінгів, з 1 червня більше не працює.

Півроку тому «Часопис» пішов з ще однієї своєї локації — інноваційного парку Unit.City. Туди команду «Часопису» запросили розвивати коворкінг у 2019 році, але в кінці 2020 року контракт з Unit.City закінчився.

При цьому, для «Часопису» ситуація ускладнюється ще й тим, що у 2018 році компанія продала мажоритарну частку в бізнесі міжнародної коворкінг-мережі rent24. У 2019 мережу зібралася відкривати перший коворкінг у Варшаві, але через пандемію компанія поставила ці плани на паузу. Зараз у варшавській локації йде ремонт, однак про нові терміни запуску в компанії не говорять.

Вікторія Берещак пояснює: «Часопис» не був першим українським коворкінгом, але саме він був поміж перших локацій, які стали формувати послугу в тому вигляді, в якому її продають сьогодні.

«Не тільки здавати робочі місця в оренду, але й у вигляді додаткової вартості давати можливість бути частиною ком’юніті, брати участь в майстер-класах, воркшопах тощо. Тут укладалися угоди та народжувалися стартапи. Саме з «Часопису» почався розвиток українського креативного ком’юніті», — говорить Берещак.

Які коворкінги потрібні ринку

Опитані «Українським капіталом» експерти впевнені — попри пандемію, український ринок коворкінгів буде розвиватися. В тому числі й завдяки пандемії. На перше місце вийдуть локації, які дають не тільки можливість орендувати робоче місце, але і стати частиною креативного ком’юніті.

Наприклад, за 9 років роботи «Часопису» локація організувала понад 5000 власних подій, орієнтованих на розвиток креативного підприємництва, технологічної та інноваційної екосистеми України, а також запустила більше ніж 120 навчальних програм, провела 4 партнерських акселераційних програм для стартапів та соціальних підприємців. В нові коворкінги орендарі будуть йти в тому числі й за цим.

За словами Анастасії Качан, щоб залучати корпоративний сектор оператори будуть також розвивати тренд сервісних офісів. Тобто, вони доповнять бізнес-модель послугами віртуального офісу, доставкою їжі, громадської діяльності, спонсорством тощо.

«Всі коворкінги, які тільки починають свою роботу та шукають собі ефективну модель, будуть змушені прийти або до філософії сильного ком’юніті, або до сильної сервісної складової. Часи, коли можна було просто продавати робочі місця за гнучким графіком, залишилися в минулому», — підсумувала Анастасія Качан.