На квартирному обліку осіб, що потребують покращення житлових умов, сьогодні стоять сотні тисяч українців. Комусь щастить — безкоштовне житло від держави вдається отримати через 5-10 років «черги». Комусь, хто в черзі ще за часів Радянського Союзу, ні. Загалом щорічно в Україні видається не більше 100 квартир з категорії соціального житла. 

Разом з тим, в країні вже багато років діють державні пільгові програми для придбання житла. Завдяки тому, що фінансуються вони краще, «щасливчиками», що нарешті покращили свої житлові умови за допомогою держави, щорічно стають понад 500 українських сімей. Але ситуація з фінансуванням та реалізацією тієї чи іншої програми змінюється зі швидкістю світла. 

Одним з гравців на ниві забезпечення доступним житлом в Україні є Фонд «Держмолодьжитло» — державна фінансова установа, створена Урядом ще 29 років тому для реалізації державних та регіональних житлових програм. І до їх ефективності, як і до системи державного забезпечення житлом взагалі, питань традиційно багато. 

Очільник державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву «Держмолодьжитло» Сергій Комнатний розповів у інтерв’ю «Українському капіталу», чому одні програми працюють, а інші — номінальні, в якому обсязі фінансуються діючі, хто може отримати житло від держави взагалі безплатно та про запуск безпрецедентної квартирної «лотереї» на 25 млн євро.

Що сьогодні являє собою фонд, з якими категоріями громадян працює та чим їм допомагає?

Історично Фонд створювали 29 років тому лише під одну програму — забезпечення житлом саме молодь, але з часом нас почали «нагружати» програмами для інших категорій. На приклад, програмами забезпечення житлом педагогів, програмою доступного житла, яка взагалі не має вікових обмежень, програмами компенсації частини відсотків за іпотечними кредитами банків, місцевими програмами для працівників бюджетної, комунальної сфер. З 2017 року ми ще займаємося програмами для внутрішньо-переміщених осіб, учасників АТО. 

Сьогодні фонд — мультиінструмент, який можуть використовувати для реалізації програм як органи місцевого самоврядування, так і держава. Загалом, за всі роки існування  ми забезпечили житлом понад 41 тисяч сімей — за всіма нашими програмами.

Але ж потреба в десятки разів більша. Сьогодні на квартирному обліку стоять сотні тисяч сімей, що потребують покращення житлових умов. Чи є точні дані стосовно їх кількості?

Точних даних на сьогодні держава не знає. З 2015 року державна служба статистики цього показнику не веде. Остання цифра щодо кількості громадян, що стоять на квартирному обліку, є станом на 2015 рік — це 651 тисяч осіб. 

Крім цього, у нас немає взагалі ніяких даних щодо житлових потреб внутрішньо переміщених осіб — жителів Донбасу та Криму. Ми знаємо, що їх понад 1,5 млн, але скільки з них потребують житла — ні. Чому не рахують, питання риторичне і не до фонду. Моє особисте бачення — якщо на державному рівні щось порахувати та, тим самим, показати масштаби проблеми, наступним кроком повинно бути її вирішення. Але доки проблеми немає, тобто вона не зафіксована у цифрах, можна її певною мірою ігнорувати. 

При цьому, ще 10 років тому на квартирному обліку в Україні перебувало ледь не вдвічі більше сімей — 1,2 млн. Але у 2012 році Уряд прийняв рішення провести формування реєстру громадян, які потребують покращення житлових умов. По суті, квартирну чергу, яка зберігалася у паперових носіях, зацифрувати та, тим самим, проінвентаризувати й узагальнили. За результатами дворічної роботи Мінрегіону спільно з «Держмолодьжитло» та обласними адміністраціями, 1,2 млн перетворилися в 651 тис. Тож розумієте, наскільки черга була роздута та не репрезентативна? 

До цього інвентаризацію не проводили ніколи. При тому, що в черзі стояли люди з 1960-70 років. Багато хто з них за цей час помер, багато хто самотужки покращив свої житлові умови, але у відділах розподілу житлової площі цього просто не знали. Тому черга тільки збільшувалася. До того ж не виключаю, що декому було, мабуть, вигідно показати величезну потребу.

З усім тим, у цьому році Уряд створив міжвідомчу робочу групу, секретарем якої є я. Ми зараз займаємося аналізом житлової проблеми, житлових програм, які діють в державі, їх результатів і маємо надати уряду комплексні рекомендації та пропозиції, які мають бути враховані в тому числі під час розробки нового житлового кодексу та змін до житлової політики. 

Про точні цифри, що характеризують потребу і над якими ми зараз працюємо, говорити зарано. З того, що вже можу сказати: на черзі за місцем роботи сьогодні перебуває 66 522 особи, а за місцем проживання — 358 433. Тобто потреба складає трохи більше ніж 410 тис. осіб. При тому, що у 2015 році ця цифра складала понад 650 тис. 

Чи змінилося щось в останні роки у вимогах до тих, хто може стати на квартирний облік і отримати житло від держави безплатно? Як взагалі це сьогодні відбувається?

Як і за Радянських часів, соціальне житло сьогодні — окрема категорія, що надається державою або муніципалітетом людині безплатно. Категорій людей, які мають право на нього, у нас 48. Більше ніж 12 з них — першочергові. Розібратися в цих категоріях важко і фахівцю — кому надавати першому, кому другому. Часто першим отримує не перший і навіть далеко не другий.

Що таке соціальне житло? Згідно з ДБН, соціальне житло — однозначно готове житло, яке має навіть ремонт, в яке людина може заїхати та одразу жити. Соцжитло муніципалітет може як купити на ринку, так і побудувати та зробити соціальним.

На початку 2000-них років розповсюдженою була практика, коли частину житлової площі забудовники передавали до муніципалітету, який потім розподіляв його як соціальне житло. Потім цю норму замінили пайовим внеском, де вже забудовник у грошовій формі відшкодовував муніципалітету біля 5% кошторисної вартості будівництва. З 2019 року і це повністю скасували. 

Сьогодні соцжитло — це зазвичай поодинокі квартири в різних будинках, які з різних причин не були приватизовані. Бувають випадки, коли муніципалітет просто закуповує на ринку певну кількість соціального житла.

В Києві є комунальні забудовники, в яких муніципалітет за бюджетні кошти замовляє будівництво соцжитла. На кшталт «ось вам земельна ділянка, будуйте комерційний будинок, а ми у вас викупимо 20 квартир». Якщо ж говорити про фактичну кількість соцжитла, яке видається черговикам безплатно, то сьогодні це значно менше, ніж за Радянських часів. Наприклад, у минулому і позаминулому році — десятки квартир на рік. Максимум, до 100. 

Відповідно до законодавства України, Конституції та Житлового Кодексу, держава обіцяє забезпечити житлом всіх хто стоїть на квартирному обліку. Щоб стати на нього, необхідно, щоб сім’я проживала в скрутних житлових умовах. Кожен муніципалітет розмір «скрутності» вирішує для себе сам. До прикладу, у Києві це 7,5 квадратних метрів на кожного члену сім’ї. Сім’я повинна проживати в такому житлі протягом 5 років та після цього може стати на квартирний облік. 

Але що заважає сім’ї, що мешкає у різних квартирах, зареєструватися, наприклад, у своєї бабусі та через 5 років стати на квартирний облік? Нічого. Доходи людей при цьому не враховуються. Людина може мати дохід, що дозволяє їй купити кілька квартир і при цьому стояти на квартирному обліку. Це неправильний підхід з точки зору ефективності реалізації житлової політики. На мою думку, потрібно дивитися на наявність житла у власності та рівень фактичних доходів родини, тільки після цього вирішувати.

Звісно, скептики скажуть, що Конституція нам гарантує. Але в ній нічого не сказано, що держава має безкоштовно забезпечити житлом у власність. Люди, що претендують на житло від держави, отримують його, потім його ж одразу приватизовують. Норма щодо приватизації у нас не зупинена.

У 1995 році, коли розпочався процес приватизації житлового фонду, його логіка була в тому, щоб приватизувати житло, створене за часів Радянського Союзу, яке було колективною власністю. Це я можу зрозуміти. Але сьогодні громадянин може отримати від держави житло, побудоване у цьому році за гроші платників податків, яке не має жодного відношення до радянського. Тож на якій підставі він набуває його у власність? Де логіка?

Тобто, на Вашу думку, Україні варто взагалі відмовитися від соціального житла? Чи повинні бути змінені норми приватизації?

Соціальне житло обов’язково має бути в державі. Але воно не повинне надаватися у власність. Тільки тимчасово — до тих пір, доки людина не покращить свій матеріальний стан. Зрозуміло, що є люди, які не покращують його довіку. Добре, хай живуть у соціальних квартирах. Але після них це житло повинне повертатися у муніципалітет та надаватися іншим. 

З іншого боку, держава обов’язково повинна забезпечити можливість кожному громадянину безпечно і доступно купити житло у власність. Купити або побудувати. А сьогодні це дуже дорого. Тож допоки наша банківська та економічна система не стануть стабільними, а відсотки не прийдуть до рівня європейських, нам необхідно допомагати окремим категоріям громадян пільговими програмами. Саме цим фонд і займається. 

В цілому, якщо брати пільгові програми, такі як наша програма лізингу для поліцейських, «потуги» програм кредитування під 7% та всі разом програми, що діють в державі, за період з 2016-го по 2020 рік включно, житлом було забезпечено 2648 сімей. Тобто в середньому, більше ніж 500 сімей на рік. 

З якими саме програмами сьогодні працює фонд, в якому об’ємі та як вони фінансуються? 

Сьогодні у фонду є як фактично діючі програми, так і номінальні. Тобто ті, які прописані на папері та діють лише там через відсутність фінансування.

Наприклад, на державному рівні з 2009 року нормативно діє програма доступного житла. За нею держава компенсує частину вартості житла окремим категоріям. Внутрішньо-переміщеним особам та учасникам АТО компенсують 50% вартості житла. Іншим категоріям, що потребують покращення житлових умов — 30%.

Програма активно фінансувалась із 2010 по 2014 рік. У 2015-2016 роках — ні. У 2017 фінансування відновили. У 2019 було рекордне фінансування — 400 млн гривень, у 2020 році кошти зняли, а у 2021 взагалі не дали. Зараз програма є лише на папері, є створена черга, а фінансування немає. 

Є програма забезпечення молоді житлом. Вона передбачає надання пільгових кредитів коштом державного або місцевого бюджетів молодим громадянам, які потребують покращення житлових умов. Це кредити від 0% до ставки НБУ. Програма активно фінансувалася з держбюджету до 2014 року. З того часу кошти не виділяються. Лише невеличкі суми в районі 30 млн гривень щорічно зі спецфонду. Але є фінансування з місцевих бюджетів — в середньому близько 150 млн гривень щорічно. 

По ВПО та учасникам АТО свого часу прийняли порядок використання коштів, яким передбачено, що вони мають право на отримання кредиту під 3% річних. У 2019 році з бюджету ми отримали та реалізували 200 млн на цю програму. У 2020 рік — 16 млн, у 2021 — також 16 млн. Це, звісно, ні про що.

На регіональних рівнях органи місцевого самоврядування мають право приймати свої програми та водночас проводити державні. Всього у нас на сьогодні діє понад 110 регіональних програм. Серед них також є номінальні та фактично діючі.

Є програми, які передбачають фінансування лише 600 тис. гривень на рік, а є ті, що 100 млн. Наприклад, Харків торік виділив з місцевого бюджету більше ніж 110 млн гривень, Львів — 18 млн, Черкаси — близько 20 млн, Волинська область — 600 тис. гривень. Зате Київ — нуль, Київська область — також нуль.

Це свідчить про абсолютно різний підхід органів місцевого самоврядування до розв’язання житлового питання. Хтось з керівників міст/областей вважає їх потрібними. Хтось вважає більш пріоритетним витрачати кошти місцевих бюджетів на щось інше. На кшталт заміни бруківки третій раз за рік. 

Крім скорочення обсягів фінансування, що змінилося у програмах фонду в останні роки? Чи є взагалі досягнення? Які?

З 2018 року ми почали модернізацію всіх наших програм. Так сьогодні відкриті всі наші реєстри. На сайті фонду по кожній програмі можна подивитися, кому надають кредит, кому відмовляють, хто за ким, хто і коли отримає. Також організована можливість онлайн-реєстрації.

Сьогодні українцеві, який хоче взяти участь у програмі фонду, вже не потрібно йти до чиновника, щоб подати заявку і про щось з ним домовлятися. Тобто тут мова йде про мінімізацію корупційних ризиків. Перший контакт нашого клієнта з чиновником відбувається тоді, коли вже прийняте рішення про надання кредиту. Я надзвичайно пишаюсь, що ми змогли це реалізувати, хоч супротив був колосальний. Сьогодні це поширюється на всі державні програми.

Другий важливий момент — ми дозволили вільний вибір об’єктів. Людина сама обирає, куди інвестувати кредитні кошти. Ми не заганяємо її в конкретний об’єкт, де у чиновника домовленості з продавцем. Лише перевіряємо, щоб об’єкт був законно побудований та був ліквідний по іпотеці, адже ми беремо його у заставу.

Третє досягнення — з 2018 року для участі у наших програмах людині більше не потрібно перебувати на загальному квартобліку. Єдине, що перевіряємо — щоб у кандидата та членів його сім’ї не було у власності житла на підконтрольній Україні території. 

Мабуть, найважливіше досягнення фонду за минулий і нинішній рік — програма кредитування ВПО коштом уряду Німеччини. Ми отримали від німецького уряду грант у розмірі 25,5 млн євро, користуючись з яких тепер будемо надавати кредити ВПО під 3% річних. Це стало можливим в результаті багаторічних перемовин і на державному рівні, і на рівні нашої фінансової установи з банком KfW.

Німеччина для розв’язання житлових питань ВПО задекларувала бажання дати Україні ці кошти ще у 2016 році. А з 2016 по 2020 рік уже наші чиновники шукали механізм, за яким було б зручно освоїти кошти. Вибрали нас, оскільки у нас уже діє програма для ВПО та ми маємо певний досвід.

Торік «Держмолодьжитло» пройшов міжнародний аудит, за результатами якого нас призначили виконавцями цього проекту та розпорядником коштів нижчого рівня. Минулого тижня відбувся перший відбір 150 сімей, які отримають кредити на придбання житла. 

Відбір був рандомним — шляхом генерації випадкових чисел. Для цього застосовано програмний продукт, який нам запропонований німецькою стороною. Це розробка чеської IT-компанії, ми дистанційно загружали список на її сайт, де проводився відбір перших кандидатів. Трансляція відбору велася онлайн на YouTube-каналі «Держмолодьжитла». 

Важлива відмінність цієї програми від звичних державних житлових програм у тому, що це взагалі не черга, а по суті — лотерея. Для Європи ця практика звична, для нас — дивна. Однак німці невмолимі — всі громадяни мають бути в рівних правах, вибирати за принципом «хто перший подав документи, той і отримав» неприпустимо. 

На яку суму буде перший транш і скільки сімей зможуть отримати кошти після першого відбору? 

На перший відбір було одразу заплановано 5 млн євро. Об’єктами кредитування можуть бути квартира у багатоквартирному житловому будинку чи одноквартирний житловий будинок, прийняті в експлуатацію не більш 35 років тому чи реконструйовані не більше 25 років тому. До кінця 2021 року планується провести ще 3 таких відбори загалом для 450 сімей. В наступному році плануємо ще два таких відбори. 

На мою думку, найкраще у цій програмі те, що Німеччина 25 млн євро нам не позичає, а фактично дарує. Кошти від переселенців, які гаситимуть пільговий кредит, будуть направлятися на нові кредити. Тобто працюватиме револьверний фонд. 

На додаток, якщо ми покажемо позитивні результати — що це позитивно прийняте суспільством, ми плануємо збільшувати фінансування. Як з німецьким банком, так і іншими донорами. Наше завдання — якомога більше наповнити револьверний фонд, щоб він працював на наших громадян, та, звісно, дати людям розуміння, що відтепер у держави є реально дієвий механізм допомоги у розв’язанні житлового питання.  

Який, на Вашу думку, все ж таки найбільш дієвий механізм у розв’язанні житлового питання? Соціальне житло через мізерне фінансування та фактичні об’єми — до 100 квартир на рік, не варіант, чи не так?  

Я вважаю, що найбільш ефективна у цьому плані пільгова іпотека. З моєї точки зору, це один з найкращих інструментів, який, по-перше, дозволяє розв’язати житлове питання, а по-друге, спонукає людину до економічної активності.

Умовно кажучи, якщо людині дати житло безплатно, вона і надалі буде сидіти та нічого не робити. Але якщо дати пільговий кредит, людина піде працювати, буде економічно активною та сплачуватиме податки. Тобто, людина матиме своє житло, а значить шансів, що вона поїде на заробітки за кордон вже менше.

Але знову ж таки, пільгові іпотеки різні. Якщо ми візьмемо програму, що нині декларується як державна програма кредитування під 7%, то, по-перше, це не програма, а порядок використання коштів. По-друге, банки видають кредит не під 7%, а під 15-16%. Держава своєю чергою береться компенсувати різницю. Значить, банк розраховує платіжну спроможність людини з урахуванням всіх 15% і не бере в розрахунок державну компенсацію. Наприклад, державний вчитель не зможе взяти такий кредит — по доходах не підійде.

Інший важливий момент — сьогодні немає впевненості, що в наступні періоди та тим більше на весь період користування кредитом держава буде закладати кошти на його компенсацію. Це означає, що людина через рік, два, п’ять залишиться сам на сам з банком з 15-16% річних. 

Якщо говорити в цілому про державні програми, направлені на вирішення житлового питання, у українців до їх ефективності питань багато. Дехто відверто називає їх провальними. Чому так і що потрібно, щоб вони запрацювали? Нові програми, нові обсяги фінансування?

Я впевнений, що дієві механізми вже є. Інше питання — обсяги їх фінансування дійсно недостатні.

Наприклад, програма доступного житла, яка реалізувалася у 2010-2014 роках. У нової влади одразу було питання — чи залишити програму попереднього президента-втікача? Ні в якому разі! Закрили. Попри те, що програма була класною як для людей, так і для економіки. У 2017 році ми довели, що вона дійсно класна і має працювати, тож фінансування відновили. Торік за секвестром бюджету все пішло на ковідний фонд. Це зрозуміти можна — проблеми пріоритетніші. А у нинішньому році? Знову знайшлося щось, що потрібне більше, ніж доступне житло. Це перше.

Друге — якщо брати житлову політику держави загалом, то на мою думку, ми дуже багато комусь щось обіцяємо. Тож, напевно, не всім повинні обіцяти.

Третє — коли приймається будь-яка програма в будь-якій соціально-економічній сфері, оцінювати її ефективність потрібно за трьома пунктами: задачами, обсягами фінансування по роках та досягнутими результатами. Вкрай важливо оцінювати результат лише тоді, коли програма виконується по фінансуванню у всіх запланованих роках. Для України це скоріше рідкість, ніж правило. 

У нас, як правило, приймає програму один уряд, реалізує другий, а аналізує третій. Щобільше, часто до аналізу навіть не доходить — новий уряд просто скасовує фінансування «попередників» та запускає свою програму, яка відрізняється від «забаненої» лише незначними деталями, але все ж таки свою. А у людей потім зносить дах, адже розібратися в ледь не 120-ти програмах, кожна з яких фінансується, умовно кажучи, 3 копійками, неможливо.

У нормальній системі державної політики так бути не повинно. Незалежно від зміни уряду, прийняті соціально-економічні програми мають доводитися до кінця. Лише після їх завершення, після повного циклу виконання задач та обсягів фінансування можна проаналізувати ефективність і зробити висновки.