Будинок, дача, сад. Що в тренді на ринку заміської нерухомості

Новий локдаун, стабільно високий індекс забрудненості повітря та літо, яке наближається — у заміській нерухомості перед квартирами в столиці знову багато переваг.

Про попит на покупку та оренду, привабливі локації, зміни в цінах та переваги в цьому сегменті ринку нерухомості «Українському капіталу» розповідає керуючий партнер в KDU Realty Group Олена Маленкова.

Інтерес до сегменту заміської нерухомості є завжди, але традиційно у весняні місяці він росте через сезонність. Нинішній рік — не виняток. Крім того, інтересу до переїзду за місто «назовсім» стало більше через пандемію.

Минулого року в цьому плані в Україні був справжній бум. Пов’язано це було, зрозуміло, з локдауном та його ефектом несподіванки. Люди бігли з міста загалом не розуміючи, на який термін вони це роблять. Друга причина торішньої «втечі» — погана екологічна обстановка навесні, починаючи з квітня. Повітря було забруднено настільки, що у всіх районах міста було складно дихати навіть тим, у кого з диханням особливих проблем немає. Традиційний весняний сплеск попиту на тлі несподіваного локдауна та забрудненості повітря спровокував небувалий попит на оренду заміської нерухомості. Багато орендували будинки до вересня, а більш далекоглядні — на рік.

Важливо відзначити й те, що у 2019 році економіка України худо-бідно росла. Тобто, гроші в українців як-не-як були та вони їх не боялися витрачати в нерухомість. Ринок нерухомості має інерційну складову — на нього виходять гроші, зароблені в минулі періоди. Тому на початку 2020 року українці охоче витрачали тисячі доларів на оренду будинку або сотні тисяч на його покупку. Думали, нічого страшного, просто трохи посидимо на карантині.

У цьому році таких настроїв уже немає. Заміська нерухомість: як її оренда, так і покупка, популярна як і раніше. Люди зрозуміли, що одним роком сидіння за містом не обійтися. Але різниця з попитом минулого року за кількістю угод колосальна — в цьому році їх чи не на чверть менше.

Проте, попит безумовно є. В першу чергу сезонний: починає теплішати та українці традиційно замислюються про заміські локації. Ще додає екологічна ситуація в Києві. Через неї за місто продовжують переїжджати й ті, кого більше не тримає тут обов’язок щодня бути в офісі. Рік на карантині показав, що бізнес цілком може бути успішним і без цього.

Жити за містом: що змінилося

Важливо відзначити, що у нас істотно змінився критерій віддаленості від міста. Ще пару років тому майже критичною віддаленістю вважалися 7-10 км. Зараз же люди, які зрозуміли, що нема чого їздити в офіс кожен день, вже спокійно ставляться до віддаленості в 30-40 км. Іноді навіть мова йде про 50 км.

Інший важливий тренд — безпека. Для людей з середнім та середнім+ рівнем доходу важливіше не супер якість будівлі, а безпека та інфраструктура. Тому на перший план виходять котеджні містечка, а не окремі будинки в селах або селищах. Ті, хто ще вчора думав про будівництво будинку мрії, сьогодні йдуть в закриті котеджні містечка зі збудованою системою безпеки.

Наступний важливий тренд — квадратура. Сьогодні вже дуже мало запитів на будинки площею понад, ніж 200 м². Ймовірно, це пов’язано з «вимиванням» середнього класу. Тобто, люди купують сьогодні такі будинки, які вони зможуть обслужити навіть в тому випадку, якщо їх доходи зміняться. На будинку площею 350 м² та вище запити, звичайно, є, але вони, можна сказати, одиничні.

Великими будинками цікавляться в першу чергу клієнти у віці 35-48 років. Тобто, ті, у кого маленькі діти. Хто постарше, вже розуміють, що великий будинок їм самим швидше за все не знадобиться — діти виростають і все частіше залишають батьківське гніздо, а не залишаються в ньому жити.

Клієнти молодше — до 35 років, зустрічаються рідше. Найчастіше в покупку будинку йдуть тоді, коли є діти та, відповідно, потреба виїхати за місто. Все більше людей розуміє, що вони купують чи будують свій будинок на ±10-15 років. Потім у великому вже не буде потреби. На старті це все частіше впливає на переваги.

Звичайно, раніше дуже любили будувати чи купувати будинки з купою атрибутів у вигляді більярдних, мисливських будиночків, флігелів, альтанок тощо. Зараз у нас нова плеяда домовласників. Вони цінують не «дорого-багато», а перш за все функціонально. Триповерховий будинок з точки зору функціональності часто просто не потрібен. Обслужити та й просто обійти три поверхи з прибудовами та флігелями далеко не так просто, як одно- чи двоповерховий будинок. «Одноповерхова Америка» в тренді як ніколи.

Крім того, користуються величезною популярністю будинку вже з ремонтом й навіть меблями. Люди все частіше не хочуть витрачати час ще й на це.

Що з цінами

Передумов зростання цін у порівнянні з торішніми немає. Рік тому попит був спонтанним, плюс у людей були гроші. Цього року попит трохи стриманіший та прогнозованіший, а гроші у людей стали закінчуватися. Тому ціни, швидше за все, рости не будуть. Так, у 2020-м люди охоче платили за оренду тисячі доларів і навіть створився дефіцит. У цьому році під цей дефіцит будинків добудували і його вже немає.

Взяти для прикладу один з наших будинків. Рік тому його легко здали за 2,5 тисячі доларів. В цьому році поставили ціну у 2 тисячі, але попиту ми не побачили. Пропозиції пішли тільки після того, як знизили ціну до 1,5 тисячі.

В цьому році точно не буде, як в минулому: коли люди платили будь-які гроші аби переселитися з Києва. Буде зважене та спокійне прийняття рішення. Хоча б тому що відпочинок за кордоном в цьому році теж під питанням. Люди розуміють, що влітку потрібно десь жити та хочеться відпочивати не на розпеченому асфальті міста, де індекс забруднення повітря як і раніше зашкалює.

Взагалі в заміській нерухомості ціни дуже прив’язані до трендів. Вони тут оновлюються та змінюються дуже стрімко. Те, що було актуально 5-6 років тому, сьогодні вже не цікаво і коштує, звичайно ж, на порядок нижче.

Наприклад, один мій клієнт у 2015 році хотів продати свій величезний будинок — 400 м², де все з дубового листа та ще й з мисливським будиночком на додачу. Колись так було модно. Продавати погоджувався за 600 тисяч доларів, а ми запропонували ціну в 400 тис. Він відмовився. В результаті будинок продається дотепер.

Тренди міняються дуже стрімко. Що було в тренді вчора, сьогодні можна продати тільки за нижчою ціною. Реальність така, що ціна буде знижуватися постійно.

Що врахувати при оренді або купівлі будинку у 2021-му

  • Купуючи будинок вибирайте такий, який зможете потім продати. Якщо ви будуєте або купуєте будинок «як для себе», будьте готові до того, що саме вам і доведеться жити в ньому до кінця віків.
  • Часи, коли вдома будували так, щоб жити в них поколіннями, в минулому. Зараз ви купуєте будинок на 10-15 років і продати зможете тільки те, що буде в тренді та комфортним для когось іншого через ці 10-15 років.
  • Локація, локація і ще раз локація. Користуються підвищенним попитом і більш ліквідні ті напрямки, що на сьогодні вже розкручені. Наприклад, Конча-Заспа, Вишгород, Лісники, Вишеньки (Золоче) та ін.
  • Найменше потенційний покупець будинку буде дивитися на те, скільки ви в нього вклали. Якщо ви продаєте будинок за 200 тисяч доларів, то його будуть порівнювати тільки з іншими пропозиціями за ці ж 200 тисяч. Покупець обиратиме кращий варіант, а не за кількістю попередніх вкладень.
  • Якщо ви купуєте заміський будинок, розраховуючи якусь кількість часу проводити все-таки в місті, вивчіть час на дорогу туди та назад в різний час доби: вранці, ввечері, у вихідні дні. Півгодини в обід в суботу можуть вирости до 2-3 годин увечері в середу.
  • Як би вас не манило заміське життя, перед покупкою будинку для початку орендуйте його хоча б на рік. Є городяни, яким не терпиться переїхати, але вони виявляються в результаті переконаними «дітьми асфальту», яким прижитися дуже складно.