В умовах майже повної зупинки туристичних потоків, зупинки цілого ряду галузей економіки, та відповідно переведення працівників на дистанційний режим роботи, ринок оренди нерухомості зазнав суттєвих змін одним із перших. Менш платоспроможними також стали орендарі житла, що розвернуло тренд зростання вартості , який спостерігався протягом останніх років. Завдаючи збитки одним, такий стан справ для інших – створює можливості, адже в період кризи орендодавці готові давати серйозні дисконти на середньо-строкові періоди. Як карантин вплинув на ринок, аналізував UCAP.
Розворот тренду
Ринок найму офісної нерухомості минулоріч був в ударі. За даними міжнародної консалтингової компанії Colliers International (Україна), у порівнянні з 2018-м, пропозиція нових приміщень з боку девелоперів у Києві зросла на 88% і склала 94 тис. кв.м.
Разом з тим обсяг поглинання зріс на 30% і склав понад 170 тис.кв.м. Ринок перебував у фазі орендодавця, тобто попит переважав над пропозицією.
Показовим є запровадження практики підписання протоколів про наміри та попередніх договорів оренди приміщень в об’єктах незавершеного будівництва, чого не було з 2009 року, відзначають аналітики.
Найактивнішим орендарем, як раніше, залишився ІТ-сектор – на нього припадає 45% попиту, на другому місці – енергетика та промисловість.
В умовах переважання попиту, орендні ставки у 2019 році зростали. Так, якщо 1 кв.м. у приміщеннях категорії Б у 2018-му коштував $14 – 19, то у 2019-му – $15 – 23. Помірний ріст орендних ставок аналітики прогнозували й у 2020 році.
Крім того очікували зростання ринку коворкінг-просторів – 11% приросту нових площ у Києві лише за перше півріччя 2020-го. Однак на початку року, коли світом поширювався коронавірус, стало зрозуміло, що прогнози чи не у всіх сферах економіки зазнають суттєвих змін.
Карантин ще до продовження карантину почав “тягти” ціни на оренду офісів нижче минулорічної планки. Офіс класу А в Палладіум Сіті пропонують по $22/кв.м.
Винайняти приміщення класу Б у Дипломат холл можна за 12$/кв.м, у БЦ Мельникова 81а – за 290 грн/кв.м. або $10,4 по курсу НБУ 27,77). Офіси класу С можна зняти від $5/кв.м. Для порівняння, за даними Colliers International, у 2019 році орендні ставки на офіси класу А були в діапазоні $23 – 30/кв.м, класу Б – $15 – 23/кв.м, класу С – $9 – 14/кв.м
За тиждень у найпопулярніших офісних районах столиці – центрі та Подолі – ціни ще більше знизилися. Якщо за приміщення у 90 кв.м поблизу метро Університет просили 35 тис. грн (389 грн/кв.м), то зараз винайняти офіс на 65 кв.м на Подолі можна за 20 тис. грн (308 грн/кв.м).
“Власники будівель, укладаючи нові угоди оренди, аби забезпечити заповнюваність своїх об’єктів, пропонують більш гнучкі умови” – констатує керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко.
Під впливом зменшення доходів населення, зазнав суттєвих змін і ринок житлової нерухомості. Однокімнатну квартиру поблизу метро Харківська можна зняти за 5 тис. грн/міс, двокімнатну на Шулявці – за 7,5 – 8 тис. Тоді як у лютому, за даними krysha.ua, за найдешевшу однокімнатну просили 6,6 тис. грн/міс. (Микольська Борщагівка), за двокімнатну на Воскресенці – 8,3 тис. грн/міс.
Після того, як карантин продовжили до 24 квітня, власники почали робити “акції”: пропонують винаймати квартири за півціни.
Життя в умовах “форс-мажору”
Що стосується уже винайнятих площ, то орендодавці, як правило, переглядають умови , розуміючи, що навряд чи найближчим часом знайдуть іншого орендаря.
“Власники нерухомості йдуть на зустріч орендарям: хтось просто не бере плату за оренду, а тільки комунальні послуги, хтось домовився про зниження орендної плати на 50%”, – каже президент Спілки спеціалістів з нерухомості Віктор Несин.
Якщо домовитися не вдається, питання орендної плати можна піднімати у судовому порядку, апелюючи до форс-мажорних обставин, зазначають юристи.
Однак у Торгово-промисловій палаті, де повинні засвідчити форс-мажор, пояснюють: відсутність грошей не вважається форс-мажором. Разом з тим в установі зазначили, що можуть розглядати заяви про форс-мажорні обставини у разі, якщо орендар не може користуватися приміщенням у зв’язку із введеними владою обмеженнями, адже пряма заборона уряду поширюється на ті підприємства, діяльність яких передбачає прийом відвідувачів, то саме вони й могли б скористатися форс-мажором і не платити за оренду.
Права орендарів підкріпили і законодавчо. У понеділок, 30 березня, Рада прийняла законопроєкт №3275 “Про забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з коронавірусом”.
Згідно з ним, винаймач, що “зазнає обмежень в можливості використовувати майно за його призначенням” на час карантину звільняється від орендної плати. Проте зобов’язаний компенсувати витрати наймодавця: плату за землю, податок на нерухоме майно та вартість комунальних послуг.
“Вказані витрати покладаються на наймача як плата за користування майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково”, – сказано у документі.
Власники комерційної нерухомості негативно сприйняли нововведення.
“Як Верховна Рада може приймати рішення про звільнення від орендної плати приватного майна? – обурюється Віктор Несин. – Державного і комунального – питань немає. А це – моє приватне майно, я здаю його в оренду, сплачую податки. Я домовився з орендарем на якихось умовах: чи він сплачуватиме тільки мої податки та комунальні платежі, чи ще якусь суму, щоб у мене прибуток був. Це мої відносини з орендарем”, – каже Віктор Несин.
Втім варто зазначити, що світі такі законодавчі ініціативи загалом є поширеною практикою.
Однак згодом у законі змунили формулювання із “звільняється” на “може бути звільненим”.
“Закон фактично віддає на розсуд сторін врегулювання питання звільнення, і, крім того, залишає невизначеність щодо офісних приміщень. Не виключено, що орендарям, яким не вдасться домовитися з власниками торгових приміщень і офісів про звільнення від орендної плати, доведеться захищати свої права в суді “, – зазначив у коментарі “ЕП” старший юрист Sayenko Kharenko Тимур Енхбаяр.
Ландшафт ринку після карантину: прогнози експертів
Тривалі карантинні заходи та обмеження не можуть не позначитися на ринку нерухомості – як житлової, так і комерційної. Найперше, чого варто очікувати – зниження ціни на орендоване житло в столиці.
“У Києві 35 – 40% орендрів – іногородні. Якщо люди підуть у тривалу відпустку за свій рахунок, їм не буде за що оплачувати квартири, і вони будуть вимушені виїхати. Звільниться велика кількість квартир і ціна відповідно буде знижуватись”, – прогнозує Несин.
Що стосується, впливу COVID-19 на ринок комерційної нерухомості, то все залежить від сценаріїв розвитку пандемії, каже Олександр Носаченко.
“За оптимістичним сценарієм, після спаду у другому та третьому кварталах, можливе помірне економічне зростання в четвертому кварталі 2020 року” – вважає Носаченко.
Таким чином, продовжує він, турбулентність обмежиться готельним сегментом (які зараз абсолютно порожні через фактичне зупинення туризму), а також активами торговельної нерухомості з розважальною складовою.
У сегменті роздрібної торгівлі успішно період карантину пройдуть бізнеси, що реалізують товари першої необхідності та аптеки. Також досить непогана ситуація на ринку складської нерухомості, оскільки драйверами попиту в останні роки були логістичні компанії, компанії e-commerce, фармацевти, у період карантину вони можуть розширити орендовані площі.
Однак у середньостроковій перспективі, через перебої з постачаннями з Китаю та Європи, оборот товарів може знизитися, відтак – ймовірно, дещо знизитися і попит на складські приміщення, вважають фахівці.
Готельний бізнес, хоч і зазнає відносно великих втрат, здатний відновитися менш ніж за півроку, кажуть у Colliers.
“У короткостроковій перспективі спалах коронавірусу може сильніше вдарити по українському готельному бізнесу преміум-класу. Адже в сегменті п’ять зірок у структурі гостей іноземний бізнес-туризм займає більше 75%. Обмеження міжнародних перевезень відсікає діловий туризм”, – зауважує Носаченко.
А от тризіркові готелі, де український клієнт становить 60%, після зняття заборони на регулярні пасажирські сполучення між регіонами, відновляться швидше.