У 2021 році динаміка іпотечного кредитування в Україні виявилися доволі високою. Кількість та сума іпотек торік зросла на близько 100–150%. Серед причин — як і беззаперечне здешевлення таких позик, так і гарний вплив державних програм пільгового кредитування. 

Падіння ставок за кредитами на житлову нерухомість і підтримка держави зробили цей рік рекордним. «Український капітал» розповість, скільки іпотек було видано у 2021-му, які причини цього рекордного результату та що буде у 2022 році.

Іпотечний рік на майже 9 млрд грн

За минулий рік банки видали 8 860 млн грн у рамках іпотечних програм. Сума рекордна — у 2020-му було видано в 2,4 раза менше, а доковідному 2019-му в 3,2 раза менше.

За кількістю іпотек 2021-й також показав серйозний приріст — до 10 826 нових іпотек за рік. Це в 1,9 раза більше, ніж у попередньому році, та в повноцінні 2 рази більше, ніж у 2019-му.

В матеріалі використовуються результати опитування банків від НБУ, тобто банківська самооцінка. Дані можуть не співпадати з офіційною статистикою. Однак, за даними регулятора, такий підхід більш точно відображає результати ринку.

Ще однією суттєвою зміною на ринку іпотечного кредитування є розширення кола його учасників з боку банків. Якщо у 2019–2020 роках регулятору в середньому в цьому опитуванні звітувалися 15 банків, то в 2021-му — 19 банків.

Водночас важко сказати, що це розширення суттєво «демонополізувало» ринок. В попередніх роках і торік процес іпотечного кредитування був надзвичайно сконцентрованим, як пишуть в НБУ, «п’ятьма банками, що видали найбільше іпотеки».

Проте і тут є позитивне зрушення: у 2019–2020 роках «п’ять банків» за сумою видали 92% та 88% іпотек, а у 2021-му менше — 85%. Таким чином менші банки потроху займають все більшу частку ринку — з 8% та 12% до 15% торік.

Падіння ставок

Таке рекордне зростання по сумі та кількості іпотек, за даними Нацбанку, було наслідком суттєвого падіння ставок за такими кредитами. Також свою роль зіграла державна програма «Доступна іпотека 7%».

«У грудні середньозважена ефективна іпотечна ставка становила 16,1% річних на первинному ринку і 13,6% – на вторинному. Ще два роки тому ставки в обох сегментах перевищували 20%; за останній рік ставки знизилися на 0,8 та 0,4 в.п. відповідно», — повідомили в пресслужбі НБУ.

Відбулося суттєве здешевлення вартості обслуговування іпотечних кредитів. Ось як це виглядає на практиці:

  • у 2019 році сума середнього іпотечного кредиту становила 516 тисяч грн, середня ставка за рік — 21,1%, тобто на обслуговування такого кредиту треба було витрачати 109 тис. грн на рік;
  • у 2020-му середня сума зросла до 663 тисяч грн, а середня ставка впала до 17,4% — обслуговування 115 тис. грн на рік;
  • у 2021-му середня сума — 819 тисяч грн, ставка — 14,8%, обслуговування — 122 тис. грн.

З падінням ставок у споживачів з’явилася можливість отримувати в іпотеку набагато дорожчі об’єкти, а вартість обслуговування таких кредитів суттєво не змінилася. Це і спонукало фізосіб, що вилилося в вибухове зростання ринку.

Іншою особливістю 2020-2021 років було падіння частки іпотечних кредитів, виданих з фіксованою процентною ставкою. З 2019-го до нині вона скоротилася з понад 70% кредитів до нижче 40%. Таким чином банки перекладають свій відсотковий ризик на позичальника та можуть запропонувати їм нижчу ставку, оскільки в ціноутворення не закладається вартість відсоткового ризику.

«Банки постійно змінюють підхід до оцінки клієнта, що теж дало позитивну динаміку на збільшення продажу іпотечних кредитів в 2021 році», — повідомив Павло Маїк, директор департаменту іпотечного та готівкового кредитування «Кредобанку».

За його даними, «Кредобанк» входить в клуб «5 банків» як один з найбільших учасників цього ринку. Торік банк мав частку в 19,6% від загального ринку іпотечних кредитів та був лідером з видачі «доступних» іпотек.

Пільгові іпотеки під 7%

Іншим двигуном іпотечного ринку стала держпрограма «Доступна іпотека 7%», запущена в березні 2021 року. Вона хоч і не встигла за рік повністю змінити ринок, але внесла певний позитив.

Результатом програми за минулий рік стали 1320 кредитних договорів на загальну суму 1,145 млрд грн — це 12,5% від загальної кількості та 12,9% від загальної суми іпотек.

«Після оновлення програми наприкінці жовтня 2021 року, коли було пом’якшено вимоги  до застави, пільгове кредитування почало поступово набирати обертів. Програма має й надалі активно розвиватися для досягнення заявленої мети у 5 млрд грн нових кредитів щороку», — зазначають в НБУ.

У довготривалому найбільшому третьому учаснику програми, що за обсягами участі «програє» лише державним «ПриватБанку» та «Ощадбанку», також наголошують на позитивному впливі цієї програми. Директор департаменту іпотечного та готівкового кредитування «Кредобанку» зазначає, що вона зумовила доступність іпотечних кредитів.

«Основні та найбільш рушійні чинники позитивної динаміки – це ціна іпотечного кредиту й фіксована відсоткова ставка. Державна програма «Доступна іпотека 7%»  значно збільшила попит на іпотечні кредити», — вважає Павло Маїк.

Хоч середня ефективна ставка за іпотечними кредитами у період 2019–2020 роках впала суттєвіше, ніж у 2020–2021 роках — на 3,75 відсоткового пункта проти 2,51 в.п., варто згадати рухи ставок НБУ. Суттєве попереднє падіння відбувалося на тлі історично низької облікової ставки, а поточне падіння проходило навіть на тлі поступового зростання облікової.

Що буде далі

Як у Національному банку, так і в комерційному банку говорять, що в 2022 буде ще більше іпотек і, ймовірно, продовження падіння ставок.

«Банки оголосили про наміри видати цьогоріч вдвічі більше нової іпотеки. Крім того, уряд анонсував нові ініціативи з популяризації іпотеки серед населення», — підкреслили в пресслужбі НБУ.

Мова про нову пільгову програму іпотечного кредитування під 5%, яка має з’явитися до кінця березня цього року. До її «релізу» умови програми поки залишаються невідомими, хоч і відомо про її виконавця від Міністерства фінансів — «Українську фінансову житлову компанію».

«Враховуючи, що  в розробці є нові державні програми іпотечного кредитування та попит на житло є вищим, аніж пропозиція, така тенденція буде продовжуватися в 2022 році», — наголошують в «Кредобанку».

Хоч регулятор і банки налаштовані позитивно, а позичальників все більше приваблюють низька вартість іпотеки, на ринку ще є багато мінусів та ризиків, що грають проти популяризації іпотеки.

«Дефіцит платоспроможних позичальників, незахищеність прав кредиторів, неврегульованість ринку первинної нерухомості — останній чинник відображається у розподілі іпотечних кредитів (близько 90% з них йде на купівлю житла на вторинному ринку). Банки прораховують ризики й переважно тримаються осторонь непрозорого ринку новобудов, — вважають в центробанку. — Масове доступне іпотечне кредитування  можливе в Україні лише за умови посилення прозорості ринку нерухомості та зниження ризиків для кредиторів. ​Адже саме ці фактори підвищують премію за ризик, яка наразі є суттєвою складовою іпотечної ставки».

Водночас там наголошують на «величезному потенціалі» української іпотеки. Співвідношення портфелю іпотеки до ВВП в Україні — менше ніж 1%, коли середній показник в країнах ЄС — близько 40%.

«Тож потенціал в української іпотеки величезний», — прогнозують в НБУ.