ТРЦ Sky Mall входить в п’ятірку найбільших і успішних ТРЦ Києва. Вдале позиціювання і місце розташування об’єкта — біля великої транспортної магістралі міста, забезпечує йому щодня до 50 тис. осіб. За покупками сюди сходяться і жителі Троєщини, і Воскресенки, та Райдужного масиву. Більш того, у 2021 році планується посилити позиції ТРЦ шляхом будівництва його третьої черги.

Проте, райдужно у ТРЦ далеко не все. З 2013 року актив знаходиться в епіцентрі корпоративного конфлікту між його власниками — естонським бізнесменом Тедером Хілларом, українцем Андрієм Адамовським, Dragon Capital і банком «Південний», до якого Sky Mall перейшов за борги. Бізнесмени про майбутнє ТРЦ поки не домовилися. А в кінці липня з’явилася інформація про те, що «Південний» продав актив бізнесменові Івану Фурсіну. UCap розбирався, що означає для ТРЦ ця угода, навіщо бізнес-партнеру Дмитра Фірташа непрофільний актив, і як в Україні продаються «проблемні» ТРЦ.

Sky Mall з’явився в Києві з легкої руки естонського бізнесмена Тедера Хіллара у 2007 році, коли була введена в експлуатацію перша черга ТРЦ. Друга — в червні 2010-го. Роком раніше Тедер привернув до проекту партнера — українського бізнесмена Андрія Адамовського. Його компанія Stockman інвестувала в Arricano, яка і була девелопером ТРЦ, 40 млн доларів. В той самий час Адамовський отримав від Arricano 50% + 1 акцію в кіпрській офшорній компанії Assofit Holdings Limited – власника компанії «Призма Бета», якій належав Sky Mall.

При цьому була укладена домовленість про можливість викупу частки Адамовського за 51,4 млн доларів. У 2010 році Тедер залучив в Arricano ще одного інвестора — інвестиційну компанію Dragon Capital, якій з того часу належить 12,51% акцій компанії. За словами Андрія Адамовського, через Dragon Capital, яка порушила умови конфіденційності угоди по Sky Mall, відбулося розірвання договору опціону. Згідно з іншою версією, естонський бізнесмен та його український партнер банально не змогли домовитися про вартість опціону. І між ними почалися тривалі судові тяжби.

Тим часом, ТРЦ у 2013 році став запорукою за договором іпотеки в розмірі 32 млн доларів з банком «Південний». Протягом року у банку не було претензій до обслуговування кредиту, поки не загострився конфлікт між власниками ТРЦ. Після спроби оскаржити договір застави в суді, «Південний» розпочав процес стягнення. І у вересні 2014 року ТРЦ перейшов у власність банку через непогашену заборгованість. У Arricano не визнавали ні борг, ні перехід права власності до банку. А той своєю чергою заявив про плани з продажу ТРЦ.

При цьому, відбулися зрушення і на судовому полі. Так, навесні 2016 року Лондонський арбітраж визнав, що збитки від управління ТРЦ компанією Stockman перевищили ціну опціону, тому Андрій Адамовський повинен віддати ці акції протягом місяця без будь-якої оплати з боку Arricano. Цього зроблено вже не було.

У Arricano зі свого боку навіть заявили про готовність купити Sky Mall у «Південного». Юристи компанії ретельно вивчали механізми, які б дозволили передати ТРЦ у власність Arricano, і угоду планувалося здійснити до кінця минулого року. Однак і цього зроблено не було.

Банк же тим часом довго шукав й все-таки знайшов іншого покупця. В кінці липня 2020 року ним став бізнесмен Іван Фурсін. З 2004 року він був бізнес-партнером Дмитра Фірташа в компанії RosUkrEnergo, де йому належало 5% акцій. У 2011 році Фурсін очолив наглядову раду банку «Надра», що належав Фірташу. Серед його активів також одеський «Місто-Банк», «Одеська кіностудія« і київський «Кліринговий дім».

Факт угоди по Sky Mall між Фурсіним та банком «Південний» ЗМІ підтвердили кілька інвестбанкірів і деякі з учасників ринку торговельної нерухомості. Про те, що вона мала місце бути, заявив і Андрій Адамовський. У Arricano ж спершу підтвердили, а потім спростували інформацію про продаж активу партнеру Дмитра Фірташа.

«Компанія Arricano не має у своєму розпорядженні жодного документа, який підтверджував би інформацію про придбання паном Фурсіним права власності на ТРЦ Sky Mall. Можна припустити, що він не є реальним власником, і лише створюється враження сумлінного покупця-власника», — кажуть там.

Кому ТРЦ з навантаженням?

За оцінками Хиллара Тедера, ТРЦ Sky Mall — актив прибутковий: в хороші часи його прибуток становив 25-27 млн доларів на рік, в погані — 17 млн доларів.

За словами керівника департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтина Олійника, Sky Mall є одним з найбільш успішних комерційних проектів столиці та головним торговим об’єктом лівобережної частини Києва.

«Щодня він обслуговує жителів густонаселених житлових масивів «Троєщина», «Райдужний», «Воскресенка», генеруючи середньодобову відвідуваність близько 40-50 тис. чоловік з піковими значеннями до 70 тис. осіб у святкові дні. Sky Mall характеризується традиційно низькою вакантністю і широким асортиментом міжнародних і національних мережевих торгових операторів (в т.ч. універмаги групи INDITEX [Zara, Pull & Bear, Stradivarius, Bershka], LPP [Reserved, Cropp, House], H&M, NewYorker, KOTON», — зазначає Олійник.

При цьому, за словами експерта, вартість таких «проблемних» об’єктів часто далека від ринкової.

«Можна привести як приклади недавні угоди по харківському ТРЦ «Магелан» і київському ТРЦ «Республіка». Об’єкти були офіційно продані на аукціонах. Як показує практика, вартість активів виявляється нижчою за ринкову», — говорить Костянтин Олійник.

Історія ТРЦ «Магелан» в Харкові з подіями, що відбуваються з головним ТРЦ київського лівобережжя, дійсно дуже схожа. У грудні 2016 року його тодішній власник — бізнесмен Анатолій Юркевич підписав з українським ВТБ Банком угоду про передачу харківського торгового центру «Магелан» в рахунок боргу. У банку планували якийсь час керувати активом: продовжити фінансування, добудувати другу чергу і розвивати об’єкт. Але після зміни стратегії свого розвитку, коли російська група «ВТБ» взяла курс на поступове згортання бізнесу в Україні, реалізувати задумане не вийшло. Було прийнято рішення про продаж активу.

У травні 2019 року Фонд гарантування вкладів виставив ТРЦ на торги в системі «Прозоро. Продажі». Заявлена ​​стартова ціна склала 780 млн гривень. Однак його тоді так і не купили. У жовтні 2019 року ФГВФО провів аукціон знову. Переможцем аукціону стало ПрАТ «Золота нива 1», яке запропонувало за лот 246 млн гривень — суму, майже в три рази нижче спочатку заявленої.

Той факт, про проблемні ТРЦ продаються з дисконтом — ні для кого не секрет. І, як правило, цього дисконту і вистачає на те, щоб розв’язувати проблеми, супутні ТРЦ — заборгованості банкам, домовленості з партнерами, інше.

«Можна привести в приклад Victoria Gardens — найбільший ТРЦ Західної України. Він теж продається з хорошим дисконтом, теж відносно проблемний. Але були проблеми там іншого характеру. З київським ТРЦ «Магелан» ніяк не вирішилося питання. Є покупець — той же Dragon Capital. І він чекає, що питання вирішиться. Це приклад того, як системний гравець не входить в об’єкт до тих пір, поки проблемне питання не вирішаться. Харківський же ТРЦ «Магелан» за смішні гроші продали в кінці минулого року місцевому харківському фермеру. Котрий зараз не знає, що з ним робити”, – розповів UCap на умовах анонімності один з учасників ринку торговельної нерухомості.

В UTG вважають, що цілями покупки Sky Mall може бути диверсифікація інвестиційного портфеля покупця та розширення його бізнес-інтересів. Швидше за все, в разі покупки об’єкт залишиться у власному управлінні для генерування довгострокового операційного прибутку.

Однак є й інша думка: покупка ТРЦ у «Південного» — не що інше, як ще один спосіб владнати корпоративний конфлікт, що триває 10 років. І покупець Sky Mall — аж ніяк не системний гравець.

«Системних покупців на цей ТРЦ сьогодні немає. Системний гравець ніколи на таку угоду не піде — якийсь запах судів або якихось махінацій є для нього табу. Тому, якщо хтось і розглядає такі угоди, то це не системні гравці з приблизно таким же капіталом і такого ж походження, як і той об’єкт, яким вони цікавляться. Системні гравці не влазять в такі речі, й завжди, де є якісь питання, угода, як правило, зупиняється. Робиться юридичний аналіз, виявляються всі ці речі, та інтерес пропадає моментально. Репутація важливіше будь-яких грошей», – пояснює один з експертів, що побажав не коментувати ситуацію навколо Sky Mall відкрито.

Покупець = колишній власник?

Для банку «Південний» ТРЦ Sky Mall — також проблемний актив. І їхнє завдання — з нього якомога швидше вийти. Експерти підкреслюють, що крім проблем він власнику нічого не принесе. Крім, хіба що, операційного потоку, адже ТРЦ все-таки працює.

«Вийти з цього об’єкта не можна, а це мета будь-якого інвестора. Але цей об’єкт неліквідний, і його ніхто не хоче купувати. Він в судах. Купити його означає те, що ти з нього ніколи не зможеш вийти. Адже, коли ви купуєте машину, ви рано чи пізно хочете її все одно продати. А значить і повернути свої гроші. Але купивши цей об’єкт, вийти з нього і повернути початкові вкладення буде неможливо. Хіба що з великим дисконтом. І навіть з урахуванням того, що об’єкт великий, з дисконтом сума угоди все одно буде невелика. Кількість покупців обмежена на такі суми — від 100 млн доларів. Особливо українських покупців. А міжнародних покупців це точно не зацікавить. У випадку зі Sky Mall, його покупка рівносильна купівлі квитка на війну. І якби цей квиток коштував, наприклад, 5 млн доларів, то угода була б виправданою. Але, якщо це плюс мінус якісь ринкові умови, то робити цього, звичайно, не будуть», — упевнений співрозмовник UCap.

Проте, Sky Mall був проданий. І далеко не за 5 млн доларів. За оцінками очільника української ради торгових центрів і операційного директора Budhouse Group Максима Гаврюшина, оціночна вартість Sky Mall, отримана доходним методом, може складати в районі 150 млн доларів. І вище.

«Точно сказати не можна. В даному випадку оцінюється прибутковість, отримана доходним методом. Для Sky Mall вона становить не менше 150 млн. доларів за весь період», — говорить він.

І мета покупки дуже проста. Більш того, експерти допускають, що ніякої фактичної покупки насправді й немає.

«Швидше за все, ніякої покупки там немає. Посудіть самі, ситуація тупикова. Є об’єкт, по якому є рішення суду, і який, по суті, потрібно буде повернути. Рано чи пізно ситуація вирішиться в бік правди. Найпростіший вихід — домовитися мирно. І Хіллар намагався зробити це багато разів. Потім актив був переданий банку, банк виставив його на продаж. Але і з банком про це у нього домовиться не вийшло», — пояснює співрозмовник UCap.

За його словами, зараз відбувається чергова спроба вже через іншу людину зайти в об’єкт мирно, спробувавши домовитися.

«Спроб зробити це було безліч. І мені здається, що нинішня ситуація — така ж. Просто з однієї кишені перекласти в іншу і сказати, що ми цим більше не займаємося. Тому, давайте переговори по цьому об’єкту почнемо з чистого аркуша. Ось така мета», — підсумував експерт.