Державна програма іпотеки під 7% річних діє з початку березня 2021. Це особиста гордість президента Володимира Зеленського, яка поруч із програмою кредитів для бізнесу «5-7-9%» мала б спростити доступ до купівлі потрібного житла. На практиці так дійсно відбулося — але здебільшого для позичальників, які могли взяти й звичайну іпотеку.
На думку представників ринку нерухомості, програма неефективна, має забагато обмежень та занадто дрібна для масштабного ефекту на іпотечні кредити. У той час як банки програмою задоволені. Навіть більше, експерти прогнозують збереження впливу державної іпотеки на ринок у майбутньому — вона докапіталізована урядом та надійна для позичальників.
Що показали перші півроку дії програми іпотеки під 7%, з’ясував «Український капітал».
Програма «доступної іпотеки» працює вже майже півроку. За цей час було укладено 680 договорів на загальну суму близько 575 млн грн. За даними Міністерства фінансів, найбільше кредитів видають «Укргазбанк», банк «Глобус», «Кредобанк», «ПриватБанк», «Ощадбанкк Альянс», «ОТП Банк» та «Банк Львів». При цьому плани Уряду на рік є досить амбітними, там хочуть профінансувати у 2021 році 5000 кредитів на суму 5 млрд грн.
Хто взяв іпотеку під 7%
ucap.io сформував типові портрети позичальників на основі інформації з банків «Кредобанк», «Ощадбанк» і банку «Глобус». Найчастіше, це сім’я із двох людей 35+ та дітьми. Дохід одного дорослого перевищує 20 тисяч грн.
| Банк | Сер.дохід | Середній вік | Рід діяльності | Сім’я і діти |
| Кредобанк | від 20 тис грн. на 1 людину | 36-38 років | Наймані працівники | Мають сім’ю, у половини із них є діти |
| Ощадбанк | 30 тис. грн на місяць на сім’ю | 36 років | Не вказано | 61% заміжні/одружені, з дітьми |
| Банк “Глобус” | Середній дохід 1 позичальника – 25 тис. грн./ місяць | 35 років | 84% – наймані співробітники | Сім’ї з 2-х або 3-х чоловік. |
Наприклад, середня сума кредиту в банку «Глобус» за програмою — 830 тис. грн, термін — 20 років. При сумі кредиту 830 тис. грн, терміном на 20 років та при процентній ставці 7% — максимальний платіж клієнта в перший місяць становить 8 300,00 грн, а в останній — 3 479,00 грн.
Ринок нерухомості не схвалює
Щодо ефективності програми думки в експертів розділились.
Окремі експерти вважають програму малоефективною через розмір програми, який не дасть зробити ривок на ринку нерухомості, впевнений Роман Герасимчук, директор City Development Solutions.
Щоб проаналізувати масштаб іпотеки на ринку житлової нерухомості загалом, можна взяти Київ для прикладу. За державну іпотеку було куплено 0.2% квартир від загального продажу житлової нерухомості на первинному ринку в місті, коментує генеральний директор компанії Greenol Олег Приходько. За його словами, це геть ні на що не впливає, а для відчутного ефекту обсяг кредитів має бути 15-20%.
Аби зрозуміти вигідність\невигідність іпотеки, слід порівняти місячну виплату по іпотечному кредиту із платою за оренду квартири в місяць. Зараз платити щомісяця за іпотекою потрібно на більш ніж 20%, ніж платити в місяць за оренду. Якби було менш як 20% — іпотека була б вигідною, каже Роман Герасимчук.
«У наших умовах ставка іпотеки має бути не більше 10% – банки собі таку ставку поки що дозволити не можуть. А там, де можуть, мають дуже високі вимоги до позичальників, і більшість населення просто відсікається. Хоча щомісячний внесок потрібно порівнювати по конкретній квартирі, за нашими розрахунками, іпотека фактично у 1,5-2 рази дорожче оренди. Квартира, яку можна орендувати за приблизно 12 тисяч грн в місяць, обійшлася б до 20 тисяч грн в місяць за іпотекою (з усіма прихованими платежами)», — пояснює директор City Development Solutions.
До того ж, на ринку нерухомості жаліються на мертвий ринок іпотеки в принципі. За словами Герасимчука, іпотека повністю заміщена накопиченнями, міграцією коштів з депозитів та внутрішніми програмами забудовників на первинному ринку.
Даремно поставили обмеження
Позичальників могло б бути більше, якби не обмеження у максимальному доході та жорстким вимогам до житла, яке купується в рамках програми.
«Обмежена максимальна вартість об’єкту у 2,5 млн грн, а максимальна сума іпотеки у 2 млн грн зробили недоступними для покупця багато ліквідних варіантів, обмежили його у виборі варіантів по квадратурі. Для однієї людини або сім’ї із двох – 50 кв.м. Додаткові метри по пільговій іпотеці уже “протягнути не вдасться», — каже Вікторія Берещак, експертка з ринку нерухомості.
Через це позичальникам треба йти на компроміс: або по площі квартири, або по якісних характеристиках житла (локація, інфраструктурне наповнення, доброустрій двору та додаткові функції), додає експертка. Через це ж обмеження не можна купити квартиру «з запасом», якщо сім’я планує народити дитину.
З тим, що державну програму іпотеки під 7% стримують її істотні обмеження, погоджуються усі — банки, держава і представники ринку нерухомості. Однак чимало опитаних ucap.io експертів попереджають: справжній ефект програми рано оцінювати після лише півроку роботи.
Програма спершу націлювалася на сегмент первинного ринку, проте на практиці більше перейшла на вторинне житло. Хоча за іпотекою під 7% можна було купити житло лише у будинках не старше 3-х років — кількість наданих кредитів на придбання нерухомості у нових будинках становить лише 22%, каже Катерина Личана, начальник управління по роботі з партнерами Банку «ГЛОБУС».
У банках теж визнають — окремі прописані обмеження стримують розвиток державної іпотеки.
«Існує важливе обмеження за схемами фінансування для первинного ринку нерухомості. Клієнт може придбати житло лише за схемою купівлі-продажу майнових прав або участі у Фонді фінансування будівництва. Це значно звужує коло потенційних будівельних компаній, які готові, але не мають можливості, працювати за програмою «Доступна іпотека 7%», – пояснює Личана із банку «Глобус».
Фенікс іпотечного кредитування
Утім, банки вважають програму ефективною і раді її існуванню, адже вона може запропонувати їхнім клієнтам ту ж іпотеку, тільки дешевше. На сьогодні це найдешевший варіант кредитування на придбання нерухомості з низьким авансовим внеском від 15%, переконана Валерія Малахова, директор департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку.
Банки порівнюють обнадійливе «сьогодні» із безпросвітним «вчора»: після 2008 іпотечне кредитування взагалі було мертвим, кажуть в установах. А державна іпотека не тільки запрацювала як власне програма, а і спровокувала додатковий інтерес до іпотечного кредитування загалом.
«Самі комерційні банки, які взяли участь у програмі, проклали дорогу кредитуванню. За нашими даними, через те, що люди почали розглядати іпотеку – не всі могли потрапити в програму, але багато хто взяли собі іпотеку на банківських умовах, знайшли кошти», — коментує Роман Герасимчук директор City Development Solutions.
Слова експерта підтверджують і в банках – кажуть про перевищення попиту над пропозицією.
«На відділення банку та контакт-центр, за консультаціями звертались понад 100 потенційних клієнтів в день, крім цього, зросла кількість звернень по іпотечному кредитуванню в цілому», — коментує Катерина Личана, начальник управління по роботі з партнерами банку «Глобус».
Світло в кінці тунелю
На програму іпотеки під 7% насправді витратили небагато коштів з державного бюджету, але їх достатньо для сталості програми найближчим часом. Це прибирає ризик, що держава раптом обірве підтримку банків у компенсації пільгової ставки та громадяни опиняться перед вимогою платити за повною ставкою.
Банки оцінюють позичальників як для звичайної іпотеки й таким чином насправді розширюють клієнтську базу. Адже є позичальники, які підходять по критеріях та можуть платити 15% іпотечного кредиту, але вони захочуть платити 7% за можливості.
«У порівнянні із програмою «5-7-9%», ця програма більш гарно виписана. Її перевага у тому, що майже всі ризики знаходяться на банку. Не на позичальнику і не на бюджеті — саме банк несе всі ризики, за винятком ризику недобудови.
На практиці це означає, що банк оцінює позичальників так, як він би оцінював їх коли давав звичайну іпотеку. Банку логічно обрати такого позичальника, який і 15% може платити, але він платить 7%. Він собі економить і з бюджету це витрати — 300 млн грн, ми цю суму не виберемо. Плюс, розпорядження уряду про те, що йде докапіталізація агенції «Укрфінжитло» на 20 мільярдів. Відтак, ризики, що фінансування з бюджету припиниться, мінімальні», — пояснює Євген Дубогриз, асоційований експерт CASE Україна.
Банки-учасники програми уже направили свої пропозиції щодо розширення умов програми на Міністерство фінансів та Фонд розвитку підприємництва. Наприклад, в «Ощадбанку» хотіли б збільшити термін введення житла в експлуатацію на 10 років мінімум та знизити відсоткову ставку. Збільшити вік житла, яке можна придбати на вторинному ринку, також хотіли б в Укргазбанку.
Банк «Глобус» має ряд своїх пропозицій, за словами Катерини Личаної:
- розширити перелік можливих схем фінансування
- переглянути обмеження щодо нормативної житлової площі
- збільшити ефективну ставку для кредитів або здійснити перегляд норми резервування при кредитуванні нерухомості на первинному ринку
- віднести майнові права до «прийнятного» забезпечення – це зменшить норму резервування та дасть можливість більшій кількості банківських установ розвивати кредитування нерухомості на первинному ринку під заставу майнових прав.
Ініціатива від банків логічна — вони нарощують потужність на ринку житла, каже Євген Дубогриз із CASE Україна.
«Банки самі в цьому зацікавлені і мають важіль впливу на рівнях Національного банку, Верховної ради і Офісу президента. Якщо банки спрямують свої зусилля на зміну норм, до приведення ринку забудовників до чогось цивілізованого, це може мати позитивний ефект. За 5-6 років ми можемо мати іпотеку, наближену до масової», — додає експерт.
Уряд уже анонсував розширення програми доступної іпотеки. Послабили вікове обмеження: на дату виконання зобов’язань вік має бути не більше 70 років (раніше було 50). Учасник програми не повинен був мати у власності житлову нерухомість протягом останніх 5 років (раніше не повинен був мати нерухомість у власності загалом, без визначення терміну). Обмеження по площі квартир поки що залишилися однаковими.
Загалом, програма поки що не стала панацеєю для ринку, якісна побудова якого можлива тільки за умови виправлення ряду макроекономічних дисбалансів. Втім вона однозначно допомагає здвинути його з мертвої точки, в якій він знаходився багато років.
Для пергляду та публікації увійдіть / зарееструйтесь