Ціни на нерухомість в українських містах зростають та за численними прогнозами зростатимуть далі. З одного боку, це корелюється з високою інфляцією та відсутністю інвестиційних альтернатив, а з іншого — викликає подив на фоні якості збудованого житла та повільним відновленням економіки. Український ринок нерухомості дедалі більше нагадує бульбашку, але чи так це насправді, розбирався «Український капітал».
У червні 2021, середні ціни за квадратний метр у новобудовах Києва перетнули позначку у 31 тисяч грн (1 190 доларів). Для порівняння, за даними LUN.ua, станом на серпень 2020, середня ціна квадратного метра в Києві була 26,5 тис. грн, а під кінець минулого року — 27 700 грн. Зростаючи більш-менш стабільно до 2021-го, вони показали більш стрімку динаміку після початку 2021 року.
Ціни зростають не тільки в столиці. В Одесі 1 кв.м. у новобудові коштує 21 400 грн/м² (790 доларів), хоча впродовж 2020 ціна не заходила за позначку у 21 200 грн/м². У періоді між жовтнем 2020 та червнем 2021 вона коливалася між мінімальною середньою ціною у 20 700 грн/м² і максимальною позначкою у 21 200 грн/м².
У Львові у липні 2021-го потрібно заплатити в середньому 19 600 грн/м² (720 доларів). Там впродовж II пол. 2020 та 2021 ціна зростала майже постійно. Іще станом на січень 2021 за кв.м. у львівській квартирі можна було заплатити 18 700 грн/м² (660 доларів) у середньому.
Дані: LUN.ua
Причин для зростання на первинному ринку чимало: відкладений попит після коронакризи, реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції, підвищення вартості будівельних матеріалів. Також зросли зарплати будівельників, адже забудовники стикнулися із проблемою відтоку кваліфікованої робочої сили до інших країн, у першу чергу ЄС. Плюс потрібно додати підвищення інфляції до показника у 9,5%.
На вторинному ринку також зросли ціни на продаж житла. У першу чергу, це пов’язано із банкрутством забудовника «Укрбуду» та банку «Аркада», які зменшили довіру до придбання квартир «на фундаменті».
Додаткова причина росту цін на житлові новобудови — зниження кількості пропозиції квартир. Житлове будівництво із середини 2019 року зменшилося через реформу Державної архітектурно-будівельної інспекції.
Організацію намагалися переформатувати, але не завершили реформу до кінця, пояснює Олег Приходько, генеральний директор девелоперської компанії Greenol. Багато забудовників зустрілися із тим, що не могли здавати свої готові будівлі в експлуатацію. Тому що старі схеми здачі в експлуатацію вже не працювали, а нові ще не розробили.
Також досі залишається корупційний фактор, який, за словами Анатолія Топала з ЕМАУ, «вплітається» у ціну квадратного метра. Топал додає, що корупція у будівництві не закінчується на дозвільній системі, а також існує у процесі підключення до мереж. Це стосується газу, електрики, водопостачання, менше — каналізації, де зросла вартість корупційних «внесків». На думку експерта, це також впливає на підвищення цін на первинному ринку.
Ринок росте, але до “бульбашки” ще далеко
Ціни зросли, але цифри зростання можуть суб’єктивно завищувати, коментує Олег Приходько із девелоперської компанії Greenol.
«У різних сегментах нерухомості зростання було різне, найменше зростання відбулося в економ-сегменті — близько 6%. Найбільше — в преміумі, +16% до ціни. Якщо деякі аналітики називають зростання у 15-20%, то в середньому по ринку можна сказати, що 15% — більш реальне, а 20% — більш емоційна цифра», — каже Приходько.
Ситуація можливої бульбашки виникає тоді, коли до росту цін додається ажіотаж попиту. Це було у 2006-2007 році, у тому числі й в Україні. Тоді банки масово видавали іпотечні кредити у валюті за значно нижчою ставкою, а ціни стрімко зростали. Мова про ріст на 8-10% в місяць. Це давало ріст ринку до 100% в рік.
Читайте також: Проблеми з минулого: чи допоможе примусова реструктуризація розв’язати питання валютної іпотеки
Нинішня ситуація взагалі не схожа на 2006-2007, тому і не варто боятися бульбашки, переконують опитані ucap.io експерти. Немає ажіотажного попиту на нерухомість, немає блискавичного росту ціни, а причини росту — ринкові.
«Ми не бачимо зростання до 10% в місяць. Хоч би зростання по ринку було 15% на рік по всіх сегментах. По-друге, у нас є первинний ринок, якого не було у 2006 році. На тлі слабкого первинного ринку і вдалося розкрутити такі афери, як «Еліта центр», — пояснює Анатолій Топал.
Якщо квартир будувалося б більше, ніж купувалося — тоді це стало б приводом для занепокоєнь, пояснює Олег Приходько.
Після здачі будинку завжди є якийсь відсоток вільних квартир, який не здається. Зараз цей відсоток не перевищує критичну межу, коли квартири не розкуповуються. В іншому випадку забудовникам потрібно було б різко опустити ціни, щоб продати свій об’єм, за словами експерта.
«В економі зараз продається 100% квартир, в преміумі — 70%, в комфорті — 89%, а в бізнесі — 78% проданих. Як ми бачимо, відсоток непроданих квартир дуже малий. Якби цей відсоток хоча б наближався до 60%, тоді ми могли б говорити про те, що у нас назріває мильна бульбашка, що ринок роздутий, що йде перевиробництво обсягів та об’ємів. А через те, що цього зараз немає, то про мильну бульбашку зараз ми не можемо говорити. Об’єктивно — все, що будується, все продається», — каже Приходько
До стабільного прогнозу додається також той факт, що іпотечні кредити зараз стали швидше повертати, каже Анатолій Топал.
«Якщо у перший іпотечний бум йшло десь повернення іпотеки 8-9 років, то зараз 4-5-7, в основному», — додає експерт ЕМАУ.
Прогноз має бути стабільний, але забудовники лякають змінами 5600
Прогнози на ціни нерухомості у майбутньому різні. За стабільної ситуації, ринок має далі рости від 6 до 12% в рік.
Забудовники лякають зростанням ринку до 20% до кінця 2021 якщо у нинішній редакції приймуть 5600. Ряд норм проєкту закону впроваджують додаткові податки на нерухомі активи або операції із нерухомістю. Забудовники будуть закладати ці податки у вартість квартир, перекладаючи їх оплату на кінцевого покупця.
Перша норма 5600 у першому читанні, яка не сподобалася ринку ПДВ з операцій з постачання житла. Як це запрацює, можна побачити на прикладі.
Зараз забудовник будує житловий багатоквартирний будинок. На стадії фундаменту право на купівлю житла (наприклад, декількох квартир) купують інвестори Микола та Наталка. Офіційно, вони не купують квартири. Забудова стане будинком із квартирами офіційно лише тоді, коли його введуть в експлуатацію — відповідно, й інвестори купують тільки права, не квартири як такі.
Після введення в експлуатацію забудовник здійснює перше постачання житла Миколі та Наталці — вони отримують права власності на свої квартири та стають їх власниками. Під час цієї операції забудовник сплачує ПДВ.
Припустимо, інвестор Микола купив одну квартиру, отримав на неї право власності і почав там жити. Наталка купила 3 квартири — одну для себе, інші дві для перепродажу за вищою ціною. Коли вона їх перепродасть, вона не сплатить ПДВ із цієї операції. Не платили також ПДВ і юрособи, які купили квартири для перепродажу. Це стало схемою для забудовників, як менше платити податки, каже Олександра Томашевська, генеральна директорка Е.С. Консалтинг.
Після ухвалення 5600 інвестори та юрособи, які перепродають квартири після першого постачання житла, можуть почати сплачувати ПДВ. Ця норма, каже Томашевська, ідеологічно перетворює продаж житла на фактичний обмін товарами, а не просто забезпечення людей потрібними для життя квадратними метрами.
Другий момент — бажання вести 18% ПДФО з продажу фізичною особою третьої квартири за рік. Ця зміна зачепить приватних інвесторів, які вкладаються у квартиру на стадії фундаменту, аби потім продати дорожче. За словами забудовників, ця норма зашкодить «інвестиційному попиту» на нерухомість.
Водночас Данило Гетьманцев, голова Комітету Верховної Ради України з питань фінансів, пояснив, що 18% ПДФО – від різниці між вартістю придбання та вартістю продажу з третього продажу протягом року. Саме цю схему використовують забудовники, щоб ухилитися від сплати податків. Тому цілком можливо, що впровадження цієї норми на ріст цін не вплине.
Однак зараз зростає попит на нерухомість за містом — там більше ділянок для забудовників, а покупців приваблює наявність зелених зон та свіжого повітря. Тоді ціни на нерухомість, наприклад, у Києві можуть знизитися. І хоча експерти погоджуються, що бульбашки на ринку зараз немає, насправді це завжди перевіряється тільки кризою (або її відсутністю).
Для пергляду та публікації увійдіть / зарееструйтесь