Розмови про реновації застарілого житла — «хрущовок», ведуться не перший рік, але у 2020 столична влада не тільки знову заговорила про це, але і розробила детальний план знесення.

Про те, які будинки будуть зносити в першу чергу та коли на їх місці побудують нове житло, «Український Капітал» дізнався у СЕО та керуючого партнера девелоперської компанії DC Evolution Андрія Рижикова.

СEO та керуючий партнер компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

Законопроєкт про реновації застарілого житла Мінрегіон у себе у себе на сайті розмістив ще в травні 2020 року. Багато мешканців відразу ж зраділи, що вже зовсім скоро будуть жити в новому комфортному житлі. І дійсно, мета відмінна, а ось шлях до її реалізації дуже складний.

І ось три причини, чому:

  • законопроєкт Мінрегіону сирий;      
  • законопроект не може бути виконаний в чистому вигляді;      
  • законопроект категорично не цікавий приватному інвестору.      

Наведемо лише кілька найскладніших моментів.

1. «Рівноцінний об’єкт нерухомості надається в багатоквартирному будинку, що знаходиться в межах території населеного пункту, що і об’єкт, який вивільняється».

Якщо в нині діючому законі та попередніх законопроєктах щодо його зміни діяла норма про те, що відселення проводиться в будинку в межах кварталу (мікрорайону) комплексної реконструкції, то тут кордон збільшилися аж до населеного пункту. Ось уявіть: живете ви в старенькій, але такій улюбленій хрущовці на Печерську, а вас відселяють кудись на Лівий берег. Мені здається, не рівноцінний обмін, скільки б не писали, що за вартістю та площею вони будуть однакові.

2. «Рішення про віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду публікується в засобах масової інформації та в письмовій формі доводиться до кожного власника/наймача об’єкта нерухомого майна, а в разі відсутності можливості це зробити, інформації доводиться до відома близьких осіб та членів сім’ї».

Цікаво те, скільки власників змінили квартири в хрущовках за більш ніж піввікову історію свого існування та хто з них живе там і зараз. Пошук власників, а особливо в великому місті — непросте завдання. Припустимо, повідомили двоюрідного брата або племінника, ті погодилися на реконструкцію, а через деякий час з’явився власник і заявив, що не згоден. Юристи інвестора просто не виходитимуть із судових засідань.

3. «Якщо під час зборів співвласників для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів «за» рішення вважається неприйнятим. Такий багатоквартирний будинок виключається з інвестиційного проекту. Розгляд питання про відчуження земельних ділянок, розташованих в межах кварталу, що підпадає під програму реконструкції, припиняється в разі незгоди більше 25% власників таких земельних ділянок».

У якийсь момент незгодних землевласників може стати більше ніж 25% допустимих законом, або ОСББ окремого будинку прийняло рішення, що вони не хочуть йти в реконструкцію та проголосували проти. Все, з цього дому відбій, по всьому кварталу, якщо це більш як 25% землевласників.

Вся цінність в комплексності, випадання окремих елементів відразу порушує всі показники. А за законом такий проєкт комплексної реконструкції робиться коштом інвестора. Тобто, інвестор проінвестував всі квартири та ділянки, обстежив усі будівлі та споруди, зробив з іменитим архітектором шедевральний проєкт, знайшов гроші, прийшов до місцевої ради, затвердив там проєкт…

І тут половина будинків говорить: ні. І що тоді робити інвестору? Звертати проєкт? Ні, так не буде, тому що розумний інвестор спочатку на такі невпевнені умови не погодиться. Вкладати гроші в проєкт, який в будь-який момент може зупинитися, дуже недалекоглядна ідея. 

4. «Власникам квартир, розташованих в багатоквартирному будинку, який підпадає під реконструкцію, що знаходяться на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію кварталів на обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надається нова рівноцінна квартира з урахуванням норми житлової площі, встановленої законом з розрахунку кількості осіб, зареєстрованих по цьому місцю проживання на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію».

Можна собі тільки уявити цю різко зростаючу чергу — прямо весь квартал раптово стане потребуючим у поліпшенні житлових умов. За все це знову ж платить інвестор.

5. «У випадку, якщо власник квартири відмовляється від укладення договору про надання рівноцінного об’єкта нерухомості, йому може бути надана грошова компенсація, яка визначається на підставі експертної грошової оцінки. Якщо власник об’єкта не згоден з результатами оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності, визначеним органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна або для проведення рецензування звіту».

На жаль, знайдеться чимало оцінювачів, які оцінять руїни в кілька разів дорожче за їхню реальну вартість. Заплатить за це знову ж інвестор. І що йому робити в такому випадку? Ходити в суди по кожному випадку?

Що робити?

Мешканцям таких кварталів потрібно постійно моніторити медіапростір на предмет інформації про цільові державні або муніципальні програми, які націлені на поліпшення такого житла шляхом термомодернізації та капітального ремонту.

Шанси, що якийсь інвестор буде викуповувати квартири, створювати маневрений фонд, а на місці знесених хрущівок будувати нове житло для продажу, як і вірогідність повернення інвестицій — мізерно малі.

У будь-якому випадку хрущовки не відповідають сучасним нормам до проєктування, комфорту та енергоефективності житла. Тому якщо є можливість продати квартиру, не потрібно чекати якихось там цільових програм або сподіватися, що це буде робитися за гроші інвесторів.

Якщо буде прийнято рішення про віднесення з певного числа певних кварталів на комплексну реконструкцію, то почнеться паніка. А в паніці завжди втрачають всі, продати квартиру буде практично нереально, а викуповувати її будуть за мінімальною ціною.

Наша віра в доброго дядька, який прийде і допоможе, дуже заважає розвиватися. Пора зрозуміти, що ні бюджет, ні інвестор не прийде допомагати. Бюджет націлений на одні цілі, інвестор націлений на інші, які не збігаються з цілями мешканців. Тому, повторюся, мешканцям потрібно просто збирати гроші та намагатися змінити своє житлове питання самостійно.