Колишня підмораторна земля згідно із законом не може бути у власності юридичних осіб до 2024 року. Але є виняток для банків — вони можуть набувати у власність необмежену кількість земельних ділянок, якщо стягуватимуть їх як заставу за кредитом. 

Також фермерам-фізособам відкрилася можливість брати кредит, надаючи землю як заставу. Експерти з земельного ринку кажуть, що земля — ідеальна застава для банків. Її не вкрадеш і не перенесеш кудись. 

Банкіри здебільшого кажуть, що не поспішають видавати кредити під заставу землі через вузький ринок і труднощі оцінки. Але є ті, хто використовують цей інструмент давно — навіть до легалізації ринку землі. Хто погоджується брати землю в заставу та наскільки це поширена практика, дізнався «Український капітал». 

НБУ дав зелене світло

Застава землі для банків не новинка. Банки брали землю як заставу і до, і після офіційного відкриття ринку землі. Навіть попри факт, що ринок тіньовий і продати начебто було неможливо. 

«Під заставу брали і землі, і паї, і розписки. Попри те, що ці інструменти не входили в перелік того забезпечення, яке НБУ дозволяє враховувати для зменшення кредитного ризику (очікуваних збитків). Навіть коли ринок був тіньовий, він все одно був. Якщо банк бачить ринок і бачить можливість продати, він може брати будь-що як заставу. Проте не завжди може зменшувати таким чином кредитний ризик», — пояснює Євген Дубогриз, асоційований експерт CASE Україна.

Згідно з постановою № 351 Національного банку України, земельна ділянка довгий час не була достатньо прийнятним забезпеченням.

Через відсутність офіційного ринку землю не можна було стягнути та застрахувати. Це можна було б зробити із сільськогосподарською технікою, але не з підмораторною ділянкою. Зараз ситуація змінилася і землю внесли у постанову НБУ в перелік прийнятного забезпечення.

«У 351 постанові НБУ є 4 принципи прийнятності забезпечення за кредитом: принцип безперешкодного стягнення, справедливої оцінки, збереження, наявності. До відкриття ринку землі, до землі не можна було застосувати принципи безперешкодного стягнення, а також принцип збереження. Адже землю не можна було застрахувати», — додає Дубогриз. 

За липень-вересень 2021 року банками надано 99,2 млн грн кредитів під заставу землі c/г призначення.

Кредити видавали під заставу не тільки землі сільськогосподарського призначення, а і тих земель, які не були під мораторієм до 1 липня 2021. НБУ каже про «незначну» кількість банків, які кредитують під заставу землі — але точного числа регулятор називати не захотів.  

Додатковий імпульс, але не новий драйвер

«НБУ бачить додатковий імпульс у тому, що можна використовувати землю сільськогосподарського призначення як заставу. Допомогла земельна реформа: відкрився ринок, почали формуватися ринкові ціни на оренду та купівлю, підвищилася надійність державних реєстрів», — розповіли ucap.io у регуляторі. 

Для деяких банків він дійсно став імпульсом запустити нові продукти. Інші чекають, доки у 2024 на ринок землі вийдуть юридичні особи, а нотаріуси навчаться оформлювати угоди купівлі-продажу. 

Натомість у Креді Агріколь Банку уже «заточили» новий продукт спеціально для відкриття ринку землі. Банк готувався до запуску ринку завчасно, адже фінустанова тісно співпрацює з аграрним сектором. Після спілкування із ринком та експертами, банк підготував спеціальний продукт для фізосіб.

«Наразі законодавче поле передбачає, що ринок відкритий лише для фізичних осіб. І наш продукт націлений саме на кредитування фізичних осіб на купівлю землі. Заставою є земля сільськогосподарського призначення, а умови фінансування залежать від початкового внеску та терміну кредитування», — каже Наталія Порвіна, директор департаменту підтримки агробізнесу Креді Агріколю.

Земля лише додаткова застава, навіть після відкриття ринку

Зараз земля частіше виступає додатковим забезпеченням, а не основним, кажуть у банках. Наприклад, у ConcordBank немає цільової програми саме під заставу земельних ділянок.

«Ми використовуємо цю можливість лише як один із видів забезпечення. Щодо обсягів цього кредитування, то в нас у портфелі кредити з подібною заставою є, але їхня частка незначна, і така застава виступає лише як додаткове забезпечення», — каже Юрій Задоя, голова правління ConcordBank. 

З відкриттям ринку стало можливо більш справедливо оцінювати таке забезпечення, додають у ConcordBank. Але в НБУ уточнюють, що це досі складно через обмежену кількість угод та регіональну розпорошеність ринку землі. 

«Умови для позичальників кредиту із заставою землі такі ж, як і для усіх інших. Більшу вагу має саме мета кредиту та характеристика позичальника. Що саме виступає як застава – це вже вторинний фактор. Окремих вимог для таких позичальників немає.

Наша головна вимога: позичальник має бути платоспроможний, з позитивною кредитною історією та заставодавець повинен мати всі необхідні документи на право власності за заставою. Але це правило діє й для всіх інших позичальників», — каже Юрій Задоя. 

Що закон дозволяє банкам робити із землею зараз та що буде далі

Банк не отримує заставну землю у свою власність, коли хтось дає її в заставу під час оформлення кредиту.

Клієнт-фізособа приходить, оформлює кредит і дає земельну ділянку в рахунок забезпечення кредитного зобов’язання. Земля стане «банківською» лише, коли банк стягне цю заставу через суд. Потім, через 2 роки, закон зобов’язує банк відчужувати набуті ним земельні ділянки на земельних торгах. Там їх можуть купити інші фізособи. 

Якщо банк не відчужить земельну ділянку протягом двох років, суд винесе рішення конфіскувати таку ділянку після позову органу, що здійснює контроль за використанням та охороною земель. Зараз це Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру, але з часом ці функції перейдуть органам місцевого самоврядування.

Загальна площа ділянок, які банк може мати у власності, необмежена. Але важливо, що право на земельну ділянку має бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. 

Всі учасники ринку та експерти земельної реформи сподіваюся що можливість надати землю в заставу дасть новий імпульс агрокредитуванню. Як мінімум для сільськогосподарських підприємств.  

«І сам ринок землі став цікавішим для клієнтів: раніше земля була частіше за все лише заставою, а зараз вона розглядається і як ціль для отримання позики з подальшим придбанням ділянки», — каже голова правління ConcordBank. 

Там додають, що можуть співпрацювати і з фізособами, і з мікробізнесом у майбутньому. Просто потрібен час для створення відповідних ризик-моделей і випробування процесів у банках в тестовому режимі, а також час для нотаріусів, які мають навчитися супроводжувати угоди між клієнтами та банками.