Доступна українська іпотека: кому як і коли її можна отримати

Партія сказала: «Треба!» — комсомол відповів: «Є!». Це найбільш точний опис процесу впровадження «доступної» української іпотеки. На місце партії треба поставити Володимира Зеленського, а на місце комсомолу — Кабмін. Ще наприкінці 2020-го року Уряд анонсував нові програми під 5% та 7% річних.

Уряд так хотів догодити Президенту, що приймав абсолютно безперспективні документи, які унеможливлювали видачу таких кредитів банками.  Вчора відбулась чергова зміна, продиктована тим, що побачивши попередню версію документу в ОП обурились і зробили втик Кабміну. Нинішня програма здається більш придатною.

Голова уряду пообіцяв запустити з 1 березня відшкодування за цією програмою іпотеки під 7%. Ба більше, він розповів про план запустити в першій половині цього року ще більшого відшкодування іпотеки — під 5%. Наскільки можливий запуск програми — питання часу, але сьогодні відомі вже нові умови програми «Доступна іпотека».

В чому була проблема з попередніми постановами?

Програма була абсолютно недієздатною. Критерії до позичальників були прописані таким чином, що банки мали на себе брати ризик видачі кредитів неплатоспроможним клієнтам. У попередніх умовах мова йшла про науково-педагогічних працівників, медиків та загалом працівників бюджетної сфери, а також тих, хто проживає в умовах порушених санітарних, технічних норм або норм площі. 

Цікаво, що уряд встановив обмеження не тільки обмеження по професіям чи майновому стану, а й по доходам. Отримати кредит під 7% не міг той хто заробляє більше 5-середніх доходів в районі. Одночасно треба тримати в голові те, що програма дозволяла купувати житло від 2018 року будівництва — новобудови не дешеві. Таким чином не зрозуміло, як взагалі такий позичальник міг розрахуватись за квартиру.

Яка установа компенсуватиме мені це?

Для цієї програми спочатку було створено окрему установу — Українську фінансову житлову компанію. ЇЇ директор навіть встиг дати інтерв’ю, після якого питань до установи стало ще більше. Наприклад директор установи розповів що вона створена для іпотечних кредитів під 5 і 7%, однак при цьому вона хоче заробляти прибуток.

Враховуючи, що навіть держава запозичує лише під 10-11% річних, заява виглядає абсурдною. При чому третя зміна програми за місяць показує, що в Уряді насправді мало розуміють як ця програма буде працювати. Врешті решт вирішили, що компенсувати відсотки буде «Фонд розвитку підприємництва», який займається програмою «5-7-9%».

Яка сума програми загалом? 

Загалом на всю програму планувалося виділити 2 млрд грн, але нещодавно була озвучена перша реальна тестова сума програми. На сьогодні вона становить скромні по кредитним міркам 300 млн грн. При чому це гроші не зі спеціально створеної установи з окремим бюджетом, а з програми «5-7-9%».

Іпотека за цією програмою обмежений максимальною сумою у 2 млн грн, а предмет іпотеки — до 2,5 млн грн. «Перебільшення» з розміром предмету іпотеки допускається, але всі кредитні кошти, які більші за ліміт, виплачуються позичальником із власних коштів без компенсації процентів.

Які сьогодні вимоги до позичальників?

Перебування на квартирному обліку, молоді сім’ї, внутрішньо переміщені особи, науково-педагогічні працівники, медики та працівники бюджетної сфери — цей перелік буде виключений з переліку постанови. Про це вчора повідомив заступник міністра фінансів Юрій Драганчук.

Тепер йде мова про громадян, які не мають у власності чи власності сім’ї об’єктів житлової нерухомості, не мають чинних договорів з фінансування будівництва та не мають майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва. Остання умова може бути не врахована, якщо нерухомість менша за 50 м² в розрахунку на одного\пару громадян плюс 20 м² за кожного наступного члена сім’ї.

Іншою зміною є те, що обмеження по доходу збільшили у два рази. Раніше чистий дохід позичальника та членів його сім’ї не міг перевищувати 5-кратний середній розмір в регіоні предмету іпотеки, який зараз в умовах програми хочуть збільшити до 10-кратного. Мінімум доходу вирішуватиме кредитор — банк.

Чи є обмеження по типу житла? 

Раніше мова йшла про новобудови мінімум 2015 року, а зараз — це 2018 рік. Тому ні про який класично дешевший вторинний ринок нерухомості мова не йде. Кредит за цією програмою можна буде отримати як на квартиру, так і на приватний будинок

Єдина умова, яка залишається за цією програмою поки незмінною, схожі обмеження площі у вимогах до позичальників — 50 м² в розрахунку на одного\пару громадян плюс 20 м² за кожного наступного члена сім’ї. Понаднормові квадрати дозволяються, але на них, як і на оверпрайс предмету іпотеки, не буде розповсюджуватися державна компенсація відсотків.

Де отримати «доступну іпотеку»?

Поки уряд не називав банки, в яких можна буде взяти іпотечні кредити на умовах програми. Враховуючи, що в Україні ринок іпотечного кредитування дуже сконцентрований (за минулий рік 88% таких кредитів видали всього 5 банків), очевидно, список банків буде вузьким. Також на ньому переважно домінуватимуть державні банки.

Ці банки мають підписати договір про співробітництво за цією програмою. За участь в цій програмі вони отримують гарантію на 50% основної суми іпотечних кредитів, за що мають виплачувати 0,5% річних за гарантованою сумою державі. 

Чи можу я бути впевнений що програма не зміниться? 

Враховуючи те, що програма вже декілька змінювала глобальні умови, впевненості мало. В короткостроковій перспективі можливі повторні додаткові зміни, які ще більше наблизять програму до реальних умов ринку.

Також варто пам’ятати, що сьогодні середня іпотека береться на 12-14 років. Українська економіка та рішення влади не є стабільними. Враховуючи, що за 20 років може змінитися 4 президенти, стільки ж парламентів та невідома кількість урядів, залишається тільки вірити у довготривалість та виживання програми.  

Ця програма вже досконала?

Ця програма не застраховує від можливості невиконання умов будь-якою з трьох сторін. Якщо сподіватися, що ця іпотека дійсно працюватиме десятиліттями та держава не відмовиться від неї, можливість порушень з боку банків чи позичальників ніхто не скасовував.

Так, наприклад, якщо банк буде систематично порушувати умови програми, держава може призупинити співробітництво, а позичальник залишиться сам на сам з умовами банку. А якщо буде виявлене якесь порушення з боку позичальника, держава так само скасовує співпрацю та вимагатиме від позичальника повернути всі компенсації.

Якщо навіть відкинути недобросовісних учасників програми, які дійсно можуть зловживати умовами програми, така доля може спіткати навіть сумлінних позичальників. Нестабільна політична і економічна ситуації можуть залишити позичальників як без грошей, так і без житла.  

Як щодо інших програм? Яка їх вартість?

Як зазначив у своєму звіті Нацбанк, середня відсоткова ставка за новими іпотечними кредитами за 2020 рік впала близько на чверть — з 20,6% до 14% на вторинному та з 21,5% до 16,9% на первинному ринку нерухомості. Класична іпотека без відшкодувань держави має тенденцію на здешевлення, стає вигіднішою з кожним місяцем, але все ще недоступна для широких верств населення і через високу відсоткову ставку загалом залишається вкрай невигідною для споживача.

Банки створюють нові програми та пропонують дешевші іпотечні кредити. Розповсюджена «Іпотека під 10%» більшості банків хоч і відповідає назві лише певний початковий термін, але, очевидно, пропонує дешевший за класичний кредит.

Однак, звісно, можливість переплатити за нерухомість не 200%, а 90% — це цікава пропозиція від держави. В ідеалі такі умови мають бути продиктовані ринковою ситуацією, а не державою, яка може в будь-який момент змінити умови програми чи взагалі її згорнути.