Одна з найбільш дискусійних економічних реформ останніх десятиліть відбулася. В Україні відкрили ринок землі. Сталось це на позачерговому засіданні Верховної Ради 30 березня. Вже після опівночі, зусиллями фракцій “Слуга Народу”, “Європейська Солідарність” та “Голос”, депутати підтримали в цілому законопроект “Про обіг земель сільськогосподарського призначення”, а точніше те, що залишилося від його початкової версії.
Фінальна концепція запуску ринку змінилася: його відкриватимуть поетапно, встановлені жорсткі ліміти на придбання земель, запроваджено суперечливу заборону про продаж державних земель. У такій формі реформа викликає питання з багатьох сторін і загалом виглядає як тимчасовий компроміс, якого було досягнуто задля отримання фінансової допомоги від міжнародних партнерів, зокрема від МВФ.
Український ландшафт: чим володіємо і що заборонено
Земельний кодекс було ухвалено ще у 2001 році. Тоді ж у Перехідних положеннях зафіксували заборону на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, державної, комунальної та приватної форм власності до ухвалення закону про обіг земель. Ухвалення необхідного законодавства затягнулося на десятки років.
Загалом під мораторій потрапила більша частина сільськогосподарських угідь. Тож 7 мільйонів власників паїв повинні були або самі обробляти землю, або здавати її в оренду, як це найчастіше і відбувалось. За даними останнього щорічника Land Transparency “Моніторинг земельних відносин в Україні: 2016 – 2017”, здача в оренду займала 76,11% від усіх операцій. На продажі припадало лише декілька відсотків операцій.
Левова частка земельних паїв – 28 млн га – це розпайована в кінці 1990-х років земля. Це ділянки, які були приватизовані колишніми членами колгоспів, колективних с/г-підприємств, а також працівниками сфери освіти, культури, охорони здоров’я. Кожен у середньому отримав близько 4 га.
Порівняно мала частка операцій з купівлі-продажу пояснюється тим, що офіційно в Україні дотепер дозволено було продавати лише 4% с/г-земель. В основному – землі для ведення особистого селянського господарства та індивідуального садівництва. На решту 96% або 41 млн га поширювалася дія мораторію на продаж.
Побічні наслідки мораторію
Попри поширений міф про те, що землю не можна купити/продати, такі операції все ж відбувались. Переконатись у цьому можна навіть “поскроливши” оголошення на Оlx. За 1 га с/г-землі просять від $1 тис.
Експерти кажуть: найбільш популярний спосіб зміни власника для підмораторної ділянки – через укладення договору емфітевзису.
Загалом, за підрахунками експертів, в Україні щонайменше 1 млн га підмораторної сільськогоспземлі проданий з використанням “сірих” схем, більшість – через емфітевзис.
Укладаючи такий договір, власник може передати ділянку у користування хоч на сотні років, і отримує за це разову винагороду. Тобто по факту відбувається продаж, однак за ширмою довгострокової оренди. Крім того, можуть укладати договори оренди на 50 років, з додаванням до них заповітів на покупця.
Також в Україні з’явились схеми з безкоштовними 2 га. Як відомо, громадяни України можуть безкоштовно отримати у власність 2 га для ведення особистого господарства. Відтак “схемщики” домовлялись з групами осіб за невелику грошову винагороду, оформлюючи на них землю, після чого відбувався її формальний подальший перепродаж.
Після перемоги на виборах, команда Володимира Зеленського одразу заявила про те, що реформа ринку землі буде однією з пріоритетних. Ще 13 листопада 2019 року у першому читанні народні депутати ухвалили законопроект № 2178-10.
Але надалі його ухвалення застрягло в Раді: до другого читання депутати внесли понад 4 тисячі правок, з яких комітет підтримав лише дев’ять. Головною метою такої активності депутатів було затягнути час, що їм безперечно вдалось. За цей період реформа й отримала досить консервативні рамки.
Який дизайн ринку землі проголосували депутати
Згідно з проголосованим у ніч на 31-е березня законопроектом, ринок землі, хоч і відкриють з липня 2021-го року, проте повноцінно він запрацює з 2024-го року. До цього часу купувати й продавати землю матимуть право тільки фізособи і не більше ніж по 100 га в одні руки. Крім того, заборонили продаж державних земель.
З 2024 року купувати землі с/г призначення можуть:
а) громадяни України;
б) юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України;
в) територіальні громади;
г) держава
Разом з тим зазначається, що участь іноземців у юрособах, що володіють землями сг-призначення, буде винесено на референдум.
Втім, яке б рішення не було ухвалено за підсумками всенародного волевиявлення, діятимуть заборони:
– нерезидентам на купівлю землі ближче ніж за 50 км від державного кордону;
– на купівлю с/г-землі юрособами, членами і бенефіціарами яких є громадяни держави-агресора;
– особам, які мають стосунок до терористичних організацій;
– компаніям, створеним за участі іноземних держав;
– компаніям, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника;
– компаніям, бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах;
– особам, стосовно яких діють спеціальні економічні та інші санкції відповідно до Закону України «Про санкції», а також щодо пов’язаних з ними осіб;
– компаніям, які контролюються фізичними та юридичними особами, зареєстрованими в державах, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Крім того, діятимуть обмеження на покупку землі в одні руки для юросіб – до 10 тис. га. Разом з тим пропонується закріпити переважне право орендаря на придбання землі, яке він може передати іншій особі.
Далеко не всі фермери чекали на реформу
Іван Томич, голова Союзу селянства, членами якого є сімейні фермерські господарства, каже: земельна реформа створює додаткове навантаження на аграрія і щоб заощадити кошти на купівлю землі, фермери змушені економити.
“Забезпеченість засобами захисту і технікою під час весняно-польових робіт буде значно нижчою через нестачу фінансових ресурсів – переважна більшість резервують мізерні кошти, щоб бути спроможними викупити хоч якусь частину”, – каже Томич.
За його словами, через негативні очікування, пов’язані з реформою, кількість фермерських господарств зменшилась – на 10% за осінь 2019/весну 2020, а на кінець поточного року прогнозується ще мінус 30 – 40%.
Окрім невизначеності, кажуть у Союзі селянства, ситуацію погіршує неналежна підтримка дрібного виробника державою.
“Не маємо за що купити землю. Ми сидимо в кредитах!”, – говорить фермер з Полтавщини Леонід Коваленко.
Він працює на орендованій землі і на моє питання, чи готовий до можливого росту орендної плати з відкриттям ринку землі, відповідає емоційно:
“Куди ще зростати [платі] за оренду! Ми й так платимо більше, ніж у Європі – Словаччина, Польща менше платять, ніж ми за гектар… На Полтавщині 200 доларів за пай, Словаччина – 180, Польща – 210”, – обурюється Леонід.
А середні та великі фірми, які теж працюють на орендованій землі не готуються до масової скупки наділів.
“Ті, хто обробляє 2 – 5 тис. га, мають намір купити 500 га, великі – до 50% оброблюваних земель. Решту далі орендуватимуть”, – каже експертка з земельних питань Асоціації “Український клуб аграрного бізнесу” Еліна Юрченко.
Утім допустять їх до ринку землі через два роки. І то – можливо, й не всіх. Бо серед власників крупних агрофірм в Україні чимало іноземців, рішення стосовно яких ще мають ухвалити нав всенародному референдумі. Проте, вже сьогодні йдуть розмови, що заборони, встановлені законом, обходитимуть за допомогою оформлення землі на підставних осіб.
Ефект від скасування мораторію: думки експертів
Прихильники відкриття ринку землі, зокрема в середовищі ідеологів, найперше наголошували на позитиві для власників паїв. Так, у плані дій попереднього уряду вказано, що за умов скасування мораторію з жовтня цього року, оренда в середньому зросте з 1,7 тис. грн за 1 га до 4 тис. грн до 2024 року.
Виграють й ті, хто захоче продати землю, бо ціна її може зрости з $1,2 – 1,5 тис./га, до $4 тис./га, кажуть економісти.
І додають: зрости має і ВВП – щонайменше на 1% за рік. Саме стільки, за підрахунками фахівців ЄБРР, щороку український ВВП недоотримує через мораторій. А все тому, що ніхто не зацікавлений у довгострокових проектах на чужій землі.
“Уявіть: у вас є орендована квартира і ви не будете там робити коштовний ремонт, і той, хто здає її в оренду, оскільки там сам не машкає, теж не буде його робити, – пояснює економіст Дмитро Яблоновський. – Оскільки немає ринку землі, приватні паї – в оренді. Орендар охочіше інвестує в ті культури, які дають результат за рік-два. Відповідно і власник землі, оскільки сам не обробляє, менше зацікавлений інвестувати”.
Разом з тим придбавши землю, в аграріїв з’являться стимули розширювати господарство.
“Власники матимуть більший горизонт планування, зможуть організувати додаткове будівництво, цех з переробки, частину землі пустити під ягідництво, що дає більшу маржу, але вимагає створення більших виробничих потужностей”, – міркує Яблоновський.
З іншого боку, власник паю, отримуючи більшу плату від продажу чи здачі в оренду своєї ділянки, матиме більше коштів для додаткового споживання чи заощадження.
Таким чином, ріст споживання та інвестування в агро- та суміжні сектори призведе до зростання ВВП, переконані фахівці. Крім того, економісти називають і податковий ефект, який у теорії дасть відкриття ринку землі.
“Вихід ринку з тіні і оподаткування як податком на володіння землею, так і податком на продаж землі – це додаткові надходження до державно бюджету”, – зазначив Дмитро Лівч з Easybussiness.
Щоправда, більшого ефекту на ВВП вдалося б досягти за умов створення абсолютно ліберального ринку землі. Оскільки законопроект, який розглядається парламентом, передбачає обмеження, вплив на ВВП буде меншим, застерігають економісти.
“У наступні 10 років після відміни мораторію сукупний приріст ВВП може скласти близько $85 млрд <...> Якщо ми говоримо про законопроект № 2178-10 [йдеться про ту модель, яка передбачала одночасне відкриття для фіз.-та юросіб і продаж державних земель – Ред.], то економічний ефект може бути меншим – до $40 млрд”, – каже Дмитро Лівч.
Він також додає: ухвалені у фінальному голосуванні додаткові обмеження щодо концентрації для фізосіб на першому етапі, щодо юросіб до 2024 року, та щодо державних земель, негативно впливають на попит, зменшують темпи зростання вартості землі і ще більше знижують ефект від запровадження ринку, порівняно із ліберальною моделлю.
Однак швидких результатів від реформи чекати не варто, застерігають економісти.
“Менше 10% власників планують продавати свою землю, як свідчить опитування. Однак, ті люди, які виїхали з села або пенсіонери, швидше за все таки будуть продавати землю тим, хто її зараз обробляє”, – каже Яблоновський.
“Обмеження до 100 га негативно впливає на попит, відповідно в умовах відкладеної пропозиції і стриманого попиту ціна на актив буде зростати менше”, – додає Лівч.
Разом з тим, побутують і більш консервативні оцінки, які зводяться до того, що відкриття ринку землі не спровокує суттєвого зростання ВВП та майже не позначиться на вартості землі, особливо, якщо врахувати рамки остаточно ухваленого законодавства. Понад те, в умовах української політичної турбулентності, можна очікувати, що до моменту повноцінного відкриття ринку землі, законодавство зміниться ще не один раз.
Утім з куди більшою впевненістю можна сказати, що ухвалення такого законодавства відкриває можливість отримати фінансову допомогу від МВФ. А це вкрай важливо у період невизначеності на світових фінансових ринках.