Купівля квартири за договором переуступки: як правильно оформити, наскільки вигідно, та які «підводні камені»

Придбати квартиру в новобудові на первинному ринку можна тільки у забудовника. Для тих, хто не встиг, є ще одна можливість — покупка за договором переуступки прав у інвесторів будівництва. Тобто у тих, хто вклався у квартиру на етапі котловану.

реклама на UCAP

В Україні угоди, які відбулися «з переуступки» складають, за оцінками експертів, до 15% від загального числа угод на первинному ринку. І практикуються протягом усього того часу, що він в Україні існує. Одні так купують житло в бажаному ЖК тоді, коли у забудовника вільних квартир в ньому вже не лишилося, інші — бо таким чином квартири іноді можна «вихопити» подешевше. Треті використовують цей інструмент, щоб законно заробити. А четверті в результаті лишаються ні з чим — і без грошей, і без квартири. Про те, як убезпечити себе від останнього, про те, що таке «переуступка» в реаліях українського ринку нерухомості, розбирався UCap.

Що таке переуступка?

Переуступка — це укладення договору, за яким переуступається право на об’єкт інвестування. В цьому випадку — це право на квартиру в житловому будинку, який буде побудовано в майбутньому. По суті, це перепродаж недобудованої квартири. Але купується при цьому не сама вона, а права та обов’язки інвестора за основним договором — договором із забудовником.

реклама на UCAP

Квартири таким чином продають тому, що в момент їхньої «покупки» на етапі котловану вони значно дешевші, ніж перед здачею будинку в експлуатацію. Іншими словами — на переуступці заробляють. Продають й тому, що у первинного власника могли банально змінитися обставини. Він міг просто передумати володіти конкретною квартирою і, наприклад, хоче змінити її.

А купують їх, як правило, через те, що «переуступка» в більшості випадків й відбувається якраз перед здачею будинку забудовником. Тобто, чекати своє житло до тих пір, поки будинок побудується, вторинному покупцеві потрібно значно менше. Крім того, нерідко виявляється, що на тому чи іншому етапі, коли навіть первинний покупець хоче стати інвестором ЖК, квартир, які йому сподобалися, в будинку вже просто не залишилося.

реклама на UCAP

Хто та навіщо продає?

За словами генерального директора девелоперської компанії Greenol Олега Приходька, ця схема придбання житла мало в чому відрізняється від інших — вона робоча, вона законна, вона поширена.

«Це давно практикується, років 20 і більше — з тої пори, як в Україні виник первинний ринок нерухомості», — говорить він.

реклама на UCAP

Втім, за словами експерта, нюанси, звичайно ж є. Наприклад, крім класичної переуступки, коли вторинний покупець купує майнові права у первинного інвестора, їх можуть продавати й самі забудовники.

«Ще до старту продажів на новому об’єкті вони продають майнові права самі собі. Продають афільованим компаніям чи фізичним особам, що їх замінюють, так би мовити, забудовника. І потім, коли звичайний покупець з вулиці приходить і каже, що хоче купити квартиру в цьому будинку, вони кажуть, що всі квартири вже продані. Але є інвестори, які готові вам переуступити. Таким чином забудовник просто ще раз заробляє. На етапі котловану він би заробив менше. Так — більше. Але для кінцевого покупця, крім збільшення вартості квадратного метра, в цьому підступу немає», — розповідає Приходько.

реклама на UCAP

Продають з цією ж метою — заробітку, і самі інвестори. Для них інвестиції в будівництво того чи іншого ЖК були від початку продиктовані наміром продати квартиру, коли її вартість стане вище.

«Часто зустрічаються так звані інвестиційні квартири — з метою перепродажу. І їх інвестори бувають різні. Деякі поспішають якомога швидше вийняти гроші й перерозподілити в інший котлован, скажімо, більш вигідний. По суті, це інвестиційна стратегія, коли людина купує на етапі котловану, а продає під здачу в експлуатацію. Заробляє на збільшенні  вартості квадратного метра. Другий покупець, своєю чергою, виключає ризики довгобуду, період очікування за нього пройшла інша людина зі своїми грошима, однак за це він платить великим цінником і відразу», — розповідає експерт з ринку нерухомості Вікторія Берещак.

реклама на UCAP

За її словами, в середньому в сегменті житла «комфорт» та в об’єктах, що мають стійкий попит, за цикл будівництва зростання ціни квадратного метра буде до 25-30%.

У деяких випадках переуступку ініціюють банки, наприклад, якщо первинний покупець квартири порушує умови кредитного договору: не платить або банк має докази його неплатоспроможності. Купівля переуступки з кредитом є практично тим же самим, що й оформлення іпотеки з початковим внеском.

реклама на UCAP

«У цьому випадку, новий покупець за договором переуступки купує і права на майбутню квартиру, і зобов’язання по кредиту, який, в принципі, може бути частково погашений. Але термін по кредиту може бути довшим, ніж терміни введення в експлуатацію будинку. Тому тут вже все буде залежати від фінансових можливостей покупця. Він або відразу гасить чужий кредит, або виплачує його відповідно до початкового договору з банком. Вибрати програму кредитування вже не вийде», — пояснює Олег Приходько.

Простіше кажучи, ви за договором переуступки купуєте не тільки права на майбутню квартиру, але й обов’язки виплачувати її надалі за тими умовами, що прописані в первинному договорі. Чи то іпотека, чи то розстрочка.

реклама на UCAP

При цьому, за словами Олега Приходька, останнє — не рідкість. Переуступка дійсно можлива і при виплаті повної вартості квартири, і при частковій.

Іноді продавцями стають інвестори, для яких квартира не була спочатку метою заробити. Які купували її для себе, але в процесі передумали. Причому причину, з якої передумали, вторинному інвестору варто вивчити якомога пильніше. Адже тут можуть критися проблеми, через які жадане житло залишиться з ним лише на папері. Або у мріях.

реклама на UCAP

У чому небезпека

Два головні ризики, пов’язаних з купівлею квартири з переуступки — те, що вона може бути розташована в «проблемному» ЖК — у забудовника виникли складності, що заважають йому завершити будівництво, а також продаж одночасно кільком покупцям.

реклама на UCAP

«Всі можливі ризики йдуть не через договір переуступки. Сама вона тут ні до чого. Ризики можуть бути тільки початковими, йти з основного договору. Тобто, можуть прийти як спадщина до нового інвестора. Тому спочатку треба ретельно оцінювати лише об’єкт, забудовника та основний договір», — підкреслює Олег Приходько.

За його словами, багато що тут залежить від бажання забудовника добудувати об’єкт. Щоб в процесі будівництва фінансові потоки були розподілені так, щоб він мав можливість добудувати.

реклама на UCAP

«Тому, що не всі заморожені будівництва спочатку проектувалися, як заморожені», — говорить Приходько.

Недобудов в Києві вистачає. За експертною оцінкою, торік в столиці налічувалося приблизно 200 недобудованих житлових об’єктів. В цьому році до числа «недобудов-довгобудів» додалися об’єкти банку «Аркада».

реклама на UCAP

Щоб не опинитися в підсумку біля розбитого корита, а в цьому випадку — без квартири, експерти перед оформленням договору переуступки рекомендують перевірити наступне:

  • наявність у забудовника необхідних документів на землю;
  • цільове призначення ділянки;
  • містобудівні умови та обмеження;
  • дозвіл на будівництво;
  • дотримання термінів будівництва об’єкта будівельною компанією;
  • то, що інвестор не порушує умови основного договору із забудовником;
  • чи не значиться квартира під заставою в банку;
  • історію компанії, її попередні об’єкти;
  • наявність судових розглядів.

Важлива умова угоди з переуступки — щоб забудовник дозволив цю операцію. Це може бути прописано в договорі або окремим документом. Якщо квартира не оплачена на 100%, за умовою договору обов’язок виплатити всю суму переходить на нового покупця.

реклама на UCAP

«Важливо, щоб юридично договір був складений правильно і враховував всю прозорість угоди. У цьому допоможе юрист. Обов’язково завірити угоду нотаріально», — радить експерт по ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Вона підкреслює — при укладанні угоди на руках у нового покупця повинен бути підписаний договір переуступки, нотаріально завірена копія основного договору, а також свідоцтво про всі фінансові розрахунки між сторонами.

реклама на UCAP

«До речі, якщо перший інвестор перебуває у шлюбі, обов’язково потрібна згода чоловіка/дружини на переуступку. Інакше угоду можуть визнати недійсною», — говорить Берещак.

Щоб не потрапити в «недобудову», експерт рекомендує звернути увагу на причини переуступки — які мотиви, чому людина захотіла перепродати свою квартиру, чи пов’язано це з якістю та ліквідністю проєкту. Дуже важливо уважно подивитися на динаміку будівництва за останні 3-6 місяців на цій ділянці й інших будівництвах компанії.

реклама на UCAP

«Переконайтеся, що забудовник не «зливає» і не заморожує об’єкт. Якщо квартира вже не перший раз в переуступці, це теж привід задуматися. Мені відомі сумні випадки подвійних, а іноді й потрійних історій переуступок в ЖК Войцеховського, у якому робили ребрендинг, змінювали назву, а постраждалі колись інвестори намагалися збути проблемну квартиру за дуже заниженою ціною. Люди велися на покупку 1-кімнатної квартири в Києві за 17-20 тисяч доларів в ЖК Флагман та отримували дуже великі проблеми. Ні грошей, ні квартири в підсумку», — розповідає Вікторія Берещак.

Відомі випадки, коли одну і ту ж квартиру за договором переуступки продавали кілька разів. Щоб уникнути цього, рекомендується, щоб спочатку квартиру купували через Фонд фінансування будівництва. Це найменш ризиковий варіант, при якому ймовірність подвійного продажу мінімальна — процедури контролюються державою.

реклама на UCAP

Інші способи — фінансування через цільові облігації, випущені інститутом спільного фінансування, інвестування в рамках форвардного деривативу, житлово-будівельний кооператив, вже більш ризиковані.

При цьому, краще не вдаватися до варіанту, коли з інвестором і забудовником укладають окремі договори. Початковий інвестор, забудовник і банк (якщо присутня іпотека) обов’язково повинні бути сторонами одного договору.

реклама на UCAP

«І саму угоду точно краще проводити безпосередньо у відділах продажів. Якщо угоду проводять не в відділі продажів і без фіксації переходу будь-яких прав від одного інвестора до іншого, в майбутньому можуть виникнути проблеми», — рекомендує генеральний директор компанії UTG Residence Роман Савченко

Скільки коштує квартира за переуступкою?

Популярності продажу квартир за переуступкою сприяє укорінений міф про те, що такі квартири дешевші за версії забудовника. Насправді їх вартість збільшується пропорційно тому, як вона збільшується у забудовника. Тобто, в міру готовності об’єкту. Саме тому, 60-70% покупців на первинному ринку намагаються оплатити всю вартість майбутнього житла, тим самим застрахувавши себе від подальшого подорожчання квадратних метрів.

реклама на UCAP

«Якщо перший інвестор придбав квартиру на початковому етапі та дійшов до середини циклу, коли умовно ціна квадратного метра піднялася на 15% від початкової, логічно, що він закладе подорожчання вартості у свою пропозицію з переуступки. Але, можливо, буде готовий зробити знижку в разі, якщо йому потрібно буде терміново забрати гроші», — пояснює Вікторія Берещак.

При цьому доведеться заплатити й комісію забудовнику, який в договорі прописує умови з переуступки. Така комісія, або штраф, як його ще називають — зазвичай обов’язкова умова переуступки.

реклама на UCAP

«Для забудовника це просто невеликий такий додатковий дохід, який вони вимагають, мотивуючи тим, що все-таки здійснюється робота по зміні інвестора: зміни в реєстри тощо», — пояснює Олег Приходько.

За словами Романа Савченка, більшість девелоперів беруть за цю послугу певну процентну ставку — її може й не бути, але в середньому по ринку вона становить від 2 до 6%.

реклама на UCAP

«Будь-який кваліфікований девелопер розуміє, що інвестори в будь-який момент можуть скористатися можливістю переуступки квартири іншому покупцеві. Тому ця можливість продумана», — пояснює він.

При цьому, договори переуступки на ринку активно не афішують. Часто це внутрішня кухня, а деякі забудовники взагалі обмежили подібну можливість у своїх проєктах, щоб інвестори не демпінгували ціни та не руйнували план подорожчання квадратного метра й продажів взагалі.

реклама на UCAP

«Наприклад, таке рішення ухвалили в одному з інвестиційно привабливих комплексів в центрі Києва, чим не на жарт розлютили інвесторів. Будівництво триває довго, гроші вийняти та перерозподілити в інші об’єкти не виходить», — розповідає Вікторія Берещак.

Втім, в одному експерти одностайні — в ході реалізації проекту наступає момент, коли певні види квартир зникають з продажу у самого девелопера і тут інвестори можуть вже не прив’язуватися до ринкових цін.

реклама на UCAP

«Але при цьому не варто забувати, що пропозиції від початкового інвестора можуть бути цікавішими не в плані ціни, а в плані розташування квартири в будинку, видових характеристик та планувальних рішень», — підсумував Роман Савченко.