Для того, щоб забудовник затримав терміни виконання об’єкта, йому не обов’язково мати фінансові або технічні проблеми, йому достатньо не заплатити хабар в ДАБІ, де за словами забудовників, вже кілька років вимагають “кеш” за кожен введений в експлуатацію метр житла.

27 травня в Кабміні заявили про запуск нової будівельної інспекції – державної інспекції містобудування. За словами Міністра розвитку громад і територій Олексія Чернишова, її створення буде сприяти подальшому виконанню заходів, пов’язаних з ліквідацією Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ).

Розпочне роботу нова структура з моменту заповнення її штату мінімум на 30%. Чи не стане вона фактичним продовжувачем корупційних традицій попередниці і як потенційно зможе змінити будівельний ринок, дізнавався UCap.

ДІМ замість ДАБІ

Рішення про ліквідацію ДАБІ, скандально відомої своїми корупційними схемами, Кабмін прийняв ще в березні цього року. Пояснюючи мотиви, президент України Володимир Зеленський заявив, що мова йде про ліквідацію монополії у сфері будівництва. Він пообіцяв, що тепер на будівельному ринку процес отримання держпослуг буде прозорим, зручним і з мінімальним впливом чиновників на прийняття рішень. Особливо, в моменті видачі дозволів на будівництво – одному з найбільш болючих для українського і зокрема – київського будівельного ринку.

Згідно із задумом, замість ДАБІ, крім Державної інспекції містобудування, покликаної виконувати функції нагляду і контролю в галузі, будуть створені ще два окремих відомства: Державна сервісна служба містобудування і Держагентство технічного регулювання. За ідеєю реформаторів, єдиним, що буде контролюватися державою, буде введення об’єкта в експлуатацію та контроль норм.

Як повідомив UCap власник інвестиційно-будівельної компанії «Фенікс Груп» Назар Бенч, основною проблемою ДАБІ, що відповідає за видачу дозволів, нагляд на всіх етапах будівництва та введення об’єкта в експлуатацію, вважалося зловживання в питаннях містобудування.

“Тому в цілому, створення трьох нових відомств – позитивне явище. Це один з етапів реформування будівельної галузі, яка давно потребувала змін”, – говорить експерт.

З цим погоджується і генеральний директор девелоперської компанії Greenol Олег Приходько. За його словами, на кожному етапі – ще до початку будівництва і при введенні в експлуатацію, забудовники давали хабарі.

“Хочеш почати будівництво – плати. Якщо в процесі ти щось порушуєш – плати. На введенні в експлуатацію – плати. Тому зараз навіть в Києві десь близько 100 офіційно визнаних незаконних будівництв. Взяти хоча б 42 проблемних об’єкта Войцеховського, 45 скандальних останніх об’єктів “Укрбуд”. З роками ця проблема тільки погіршувалася. І можу припустити, що вже дійсно накипіло. І треба було щось робити. Тому реформування ДАБІ для нової влади – дуже красивий і потрібний крок, який вони можуть зробити, щоб показати свою роботу”, – говорить експерт.

Будівництво по-новому

Згідно з планами уряду, головні завдання ДІМ будуть полягати в наданні, відмові у видачі або анулюванні документів, що дають право на підготовчі та будівельні роботи, прийнятті в експлуатацію побудованих об’єктів.

“По суті, відбувається розподіл повноважень – на дозвільні та контрольні, які раніше були у ДАБІ. Наприклад, передбачається, що тепер забудовник буде отримувати дозвіл на будівництво у Державній сервісній службі містобудування. Будівництво об’єкта контролюватимуть територіальні органи ДІМ. Все це – під наглядом центрального апарату однойменного органу”, – пояснює Бенч. Крім іншого, створення нових територіальних органів відповідають ідеї децентралізації. У керівництва міжрегіональних головних управлінь будуть необхідні повноваження. Передбачається, що новий формат повинен оптимізувати ресурси і правильно вибудувати робочий процес.

Крім того, новоспечена ДІМ буде здійснювати нагляд за двома іншими органами: Державною сервісною службою містобудування, яка бере на себе реєстраційні функції, і Державним агентством з питань технічного регулювання в містобудуванні, яке буде відповідати за ДБН, параметри, єврокоди. Однак, вони ще не створені.

Проблеми на старті

Як заявляв в березні прем’єр-міністр України Денис Шмигаль, дозвільна система до внесення змін в закони формально залишається, але вона буде відбуватися по чек-листу. “Дозвіл перед початком будівництва – це дурниця, яка повинна бути скасована, ми до цього рухаємося», – додав він. Але змін на законодавчому рівні поки не було.

“Ні у кого з учасників будівельного ринку немає ясності, як тепер буде працювати система. 13 березня були видані нормативно-правові акти №218 та 219, які ліквідують ДАБІ. Але, спершу повинні бути внесені зміни в законодавство. Спершу закони, а потім вже нормативно-правові акти. Тобто, вже була допущена груба помилка”, – пояснює віце-президент Конфедерації будівельників України, ексзаступник міністра регіонального розвитку і будівництва України Анатолій Беркута.

Крім законодавчих позначилися і організаційні проблеми. Причому почалися вони ще до старту реформ ДАБІ в березні. Так, в грудні 2019 року був запущений електронний кабінет забудовника. Згідно із задумом, перший крок реформи якраз і передбачав, що всі забудовники зможуть звертатися в електронний кабінет і минути “дозвільний” момент спілкування з чиновниками ДАБІ.

“Працювало це наступним чином: я забудовник, на такій-то ділянці я буду будувати такий-то об’єкт. Подаю всі необхідні документи в цей кабінет. Крапка. Не треба отримувати фідбек у вигляді дозволу. Але, це працювало тільки для об’єктів першого класу небезпеки. Для другого і третього функціонал електронного кабінету все ще доопрацьовують”, – пояснює Олег Приходько.

Але, по факту в повному обсязі електронний кабінет забудовника так і запрацював. Через це і будівництво об’єктів, і зокрема введення їх в експлуатацію заморозилося: за перший квартал 2020 року в Києві ввели в експлуатацію тільки 88 205 кв. м житла, що майже на 50% менше, ніж в першому кварталі 2019-го.

“88 тис. за квартал – такого не було ніколи”, – пояснює Беркута. За його словами, через такі дії уряду на ринку зараз справжній колапс.

При цьому, багато забудовників цю ситуацію звернули на свою користь. “Деякі просто скористалися цим у зв’язку з неготовністю об’єктів. Інша частина – забудовники, які будували з порушенням, але сподівалися, що вони домовляться в ДАБІ та введуть об’єкти в експлуатацію. Третя частина, допустимо, знали, що працюють з порушеннями, не домовляться з ДАБІ, але підуть в суд і домовляться з судом. А хтось із забудовників спочатку бачив, що він не встигає до зазначених термінів забудови, тому сказав, що виникли якісь проблеми на ринку, тому ми змушені відкласти. Якщо є можливість скористатися ситуацій, чому б і ні?”, – каже Приходько.

Через перехідний період між ліквідацією ДАБІ та введенням в роботу нового органу дозвіл на введення в експлуатацію чекають, як з моря погоди. На питання, скільки чекати, експерти відповідають ухильно.

“Інспекція поки здійснює дозвільні функції, які надалі передадуть Державної сервісній службі містобудування. Її запуск запланований на вересень 2020 року. Тимчасово дійсно спостерігаються труднощі з введенням об’єктів в експлуатацію”, – підтверджує Назар Бенч.

Як правило, в будівельній сфері ліквідація старого органу і створення нового займає не менше 6-9 місяців.

“Не буває такого, щоб за менший термін створювалася адекватна структура. По суті, що ми маємо зараз? Старий орган ліквідований, а нового органу немає. Кругом потрібні зміни, без них ці нормативки нічого не вирішують”, – Анатолій Беркута.

Крім проблем з введенням в експлуатацію, існує і маса спірних моментів щодо самого будівництва. Так, на сьогодні контроль за будівництвом об’єктів не здійснюється. Тому в першу чергу від початку роботи ДІМ очікують відновлення порядку здійснення будівельного контролю та нагляду.

“Перші зміни можуть бути вже до кінця першого етапу реформи, а це восени цього року. Потрібен час на впровадження і налагодження роботи реформи”, – говорить Назар Бенч.

Через те, що контроль не здійснюється, багато забудовників, які продовжують працювати, роблять це з порушеннями. І недобросовісних вистачає з головою. “Припустимо, ти подаєш документи на 9 поверхів, будуєш 16. На етапі подачі документів цього не видно. Річ у тому, що агентства технічного регулювання ще немає. До цієї структури ще не дійшло. Тому залишається сподіватися, що все-таки забудовники будуть добропорядними, прислухаються до ситуації і не будуть порушувати спочатку на першому етапі. Відносно цього у мене стриманий оптимізм”, – говорить Олег Приходько.

Старі “нові обличчя”

Безумовно, те, як буде працювати будівельний ринок в умовах функціонування нового держоргану, залежить від того, хто його буде очолювати. Поки відомо лише те, що 6 травня Кабінет міністрів України своїм розпорядженням призначив главою новоствореної ДІМ Юрія Васильченко, який до цього очолював ДАБІ.

“Не дивлячись на те, що на сьогоднішній день в уряді заявили про повне реформування всієї системи Держархбудконтролю, ряд керівників територіальних підрозділів продовжують займати свої посади. Питання щодо кадрів, побудови прозорої системи ДІМ та її територіальних органів – поки залишається відкритим”, – констатує Назар Бенч.

Експерти допускають, що і в майбутньому в нову ДІМ згодом будуть і далі “підтягуватися” старі кадри. “Через рік, два, три. Вони увіллються згодом”, – допускає Приходько.

В цілому, позитивні моменти від реформування галузі на думку учасників будівельного ринку є. Як мінімум збільшується відповідальність посадових осіб.

“Наприклад, якщо раніше ліцензія на будівництво отримувалася на компанію, то зараз за будівництво буде відповідати конкретний прораб, архітектор, начальник будівництва. І вони несуть кримінальну відповідальність. Не юридична особа, як раніше, а конкретно люди”, – говорить Олег Приходько. За його словами, саме тому автори будівельної реформи і сподіваються, що персональна відповідальність змусить забудовників відповідальніше ставитися до своєї роботи, до будівництва, до порушення законодавства і будівельних норм.

Однак, через те, що старі кадри в новоствореній структурі нікуди не поділися, корупційна складова не зникне. Більш того, деякі експерти вважають, що вона навіть посилиться.

“Створення ДІМ призведе до “обілечування” для будівельників. Причому “обілечування” не на вході, а на виході, – упевнений ексзаступник головного архітектора Києва Віктор Глеба. – Наприклад, Ви здаєте об’єкт в експлуатацію. На етапі будівництва у вас не було жодної перевірки, жодного штрафу. Ви не виправили, не відкоригували, не внесли зміни. Приходять перевіряючи з чек-листом. І кажуть, що у вас, наприклад, 22 поверхи, а в проекті був 21. А де підпис архітектора? А, архітектор звільнився? А де технагляд? Та інше. І Ваш будинок в експлуатацію не приймають. А якщо і приймаюсь, то не за 5 доларів за квадратний метр, як було раніше, а вже за 50. Кудись забудовнику діватися з підводного човна? У нього будинок побудований. Йому просто треба заплатити і ввести в експлуатацію “.