26 червня Комітет з питань економічного розвитку рекомендував для прийняття за основу в першому читанні законопроект № 3618 “Про ріелторську діяльність в Україні”. З моменту, коли про документ тільки стало відомо, він викликав шквал обурення з боку ріелторського співтовариства і став об’єктом для безлічі спекуляцій. UCap розбирався, що з ним не так, чи потрібен в цілому ріелторському ринку закон, який би його регулював, і які наслідки від прийняття 3618 насправді відчують українці.

Що коротко передбачає 3618:

За різними оцінками, в Україні від 30% до 50% ринку купівлі-продажу нерухомості, а також 60-70% ринку оренди за останні 3-4 роки в Україні відбувалися за допомогою ріелторів. І в Україні їх налічується не менше 10 тисяч. Діяльність ріелторів сьогодні ніяк законодавчо не регулюється. Частина працює, як ФОП, і платить податки в залежності від обороту. Частина працює “в чорну” і не сплачує нічого.

На думку авторів законопроекту № 3618, його прийняття призведе до детінізації ринку ріелторських послуг, забезпечить законодавче врегулювання сфери їх надання, дасть чітке визначення прав і обов’язків ріелторів, основ ріелторського самоврядування, встановить відповідальність для ріелторів і позначить порядок надання ними послуг. Мова йде про покупку, продаж, оренду та позичку, а також інші операції, пов’язані з нерухомістю.

Ініціатори 3618 пояснюють – без законодавчого регулювання ріелторства Україна зазнає багатомільйонних втрат на податках. І крім того, поки вкрай високий ризик нарватися на “сірі схеми” і шахраїв.

Тому в центрі уваги документа кілька ключових пунктів:

  • Без ліцензії займатися ріелторською діяльністю буде не можна. За це будуть штрафувати: до 17 тис. гривень, якщо людина буде “спіймана за ріелторство” в перший раз і до 34 тис гривень при повторному “упіймані”;
  • Ріелтором може стати людина у віці від 18 років, яка отримала середню освіту, минула профпідготовку, склала кваліфікаційний іспит та одержала кваліфікаційне свідоцтво;
  • Атестовані ріелтори будуть вноситися в спеціально створений для цього сервіс – Єдиний реєстр ріелторської діяльності;
  • Також ріелтори будуть вносити інформацію про свої договори з клієнтами в новий сервіс – Єдину інформаційну базу, яка буде публічною і доступною онлайн. Не зареєстровані в базі ріелторські договори будуть вважатися незаконними;
  • Буде сформована єдина база даних про об’єкти нерухомості, завдяки якій систематизується швидкий пошук про потрібний об’єкт. Без внесення туди інформації про об’єкт нерухомості його не можна буде ні продати, ні обміняти, ні здати, ні подарувати. Вносити туди інформацію зможуть тільки ріелтори;
  • Будуть прописані права споживачів таких послуг. Відтепер вони зможуть вимагати розірвання договору, відшкодування збитків, отримувати інформацію про ріелтора;
  • Будуть встановлені правила і вимоги до ріелторських послуг, а контроль за їх дотриманням здійснюватиме Національна федерація фахівців у сфері ріелторської діяльності, яку ще належить створити;
  • Правила і вимоги можуть містити обмеження і встановлювати фіксовану плату за надання ріелторських послуг. Її розміри поки не обговорюються;
  • Атестацією брокерів і агентів з нерухомості та їх ліцензуванням буде займатися комісія при федерації ріелторів.

У нагрузку з ріелтором?

На перший погляд все непогано. Однак деякі пункти виявилися, м’яко кажучи, дискусійними. Головний спірний момент – обов’язкова участь ріелтора в усіх угодах по нерухомості. До такого висновку прийшла частина експертів, виходячи з пункту про єдину базу даних об’єктів нерухомості, куди інформацію зможуть вносити тільки ріелтори. І збунтувалася. Причому здебільшого збунтувалися самі ріелтори, які мали б якраз вітати цю, на їхню думку, “неконституційну” норму.

“Таким чином, власників обмежують в найголовнішому – вільно розпоряджатися своєю власністю, а обов’язковість ріелтора в угоді, як раз і є таким обмеженням. Ми вважаємо, що власник повинен мати право вибору, або звернутися до фахівця за послугою, або самостійно здійснювати всі необхідні дії “, – пояснює президент Асоціації ріелторів України Юрій Піта.

Автори законопроекту, звичайно ж, спробували внести ясність в цей момент, пояснивши, що момент обов’язковості ріелтора полягає тільки в тому, що без нього не можна буде тільки внести об’єкт в базу. Все інше – домисли і припущення.

“Операції з нерухомістю можуть проводити, як ріелтори, так і інші уповноважені відповідно до закону особи, в тому числі власник нерухомості, уповноважений ним адвокат, нотаріус, довірена особа”, – підкреслює глава комітету ВР з питань економічного розвитку, депутат Дмитро Наталуха.

За його словами, в ЗМІ поширилася помилкова інформація про обов’язкову участь ріелторів в операціях з нерухомістю. І на його погляд, це спроба “забуксувати” ініціативу, яка зобов’яже ріелторів нести відповідальність перед клієнтами. Наталуха впевнений – ці висловлювання спрямовані на те, щоб навіть згадку про законопроект зробити токсичною, і відбити будь-яке бажання розібратися в тексті.

У цьому моменті з ним погоджується і президент Союзу фахівців з нерухомості України Віктор Несін. За його словами, в цьому пункті немає абсолютно нічого неконституційного, а ті, хто на цьому наполягають, навіть не читають толком законопроект і не бажають цього робити.

“Дійсно, сам власник не зможе внести свою квартиру в базу. І це вірно. Інакше уявіть, хто і що туди тільки не внесе. Тому потрібно буде звернутися до ріелтора, у якого буде електронний ключ від системи. І після цього вирішувати, потрібен йому ріелтор далі чи ні. І я не розумію, в чому тут порушення конституційних прав. Прав ріелтора точно ні. Права власника квартири? Теж ні. Адже раніше він точно так само ходив до нотаріуса, оцінювача тощо. Зараз просто додасться ще один “похід”. А для ріелтора в цьому тільки користь – ти завжди зможеш отримати максимальну інформацію про об’єкт. Не потрібно буде самостійно запитувати ті ж довідки з БТІ та ін.”, – говорить Несін.

Обурення ріелторів через бази об’єктів пояснюється ще одним моментом. Виявляється, якщо ваша квартира або будинок в неї не внесено, то продати її, обміняти, подарувати або заповісти не можна. Безумовно, внесення в базу буде платним. Але і штраф за невнесення до бази передбачений теж.

“Штраф за спробу продажу об’єкта без внесення його даних у реєстр – 17 000 грн. Також без внесення в цей реєстр не можна не лише продавати або здавати в оренду об’єкт, не можна навіть рекламувати його. Нікому. Навіть власнику”,каже власник АН “Ніка” Тимур Снітко.

“Майданчики Яценко” №2

Противники бази об’єктів нерухомості озвучують ще один негативний момент від її обов’язковості. Внесення даних в базу буде платним, і велика ймовірність, що це призведе до створення других, так званих “майданчиків Яценко”, через які кілька років тому дуже значні суми від угод з нерухомістю пішли посередникам. Правда тоді маніпуляції відбувалися з оцінкою.

Так, у 2017 році ФДМУ для боротьби із заниженням цін на майно для ухилення від сплати податків запустили Єдину базу даних звітів про оцінку майна – з модулем електронного визначення оціночної вартості об’єкта. Доступ до цієї бази мали так звані електронні майданчики, які виконували функцію посередника. Щоб зареєструвати звіт про нерухомість, який мав би юридичну силу, оцінювач заповнював все дані не безпосередньо в базі, а на цьому майданчику. А самі майданчики були приватними.

Бенефіціаром чотирьох компаній, які стали такими посередниками, вважають депутата Антона Яценка, тому схему часто називають «майданчиками Яценко».

«С запуском площадок вартість оцінки зросла з 300 – 500 грн. до 1600 – 2700 грн. за операцію, протягом 6-ти місяців. На цій оборотці з ринку було вимито, згідно деяких оцінок, біля 700 млн-1млрд гривень протягом останніх 2-х років, а також було повністю знецінено професію оцінювача. Тому не можна виключати, що з доступом до бази об’єктів нерухомості буде реалізована аналогічна схема”, — вважає Тимур Снітко.

Ліцензії, вік і анонімні доноси

База об’єктів нерухомості – не єдиний камінь спотикання законопроекту № 3618. Обурення у ріелторів викликають і інші спірні моменти. Наприклад, вік і профпридатність ріелтора. І перше, і друге зробили неприпустимо низьким, а вимог з досвіду роботи взагалі немає. Так, законопроектом передбачено, що ріелтором може бути будь-яка людина від 18 років із середньою освітою.

“Судіть самі, який ріелтор може бути з дитини? Як він може продавати квартиру за кілька мільйонів гривень при тому, що сам ще не виріс? Так, він закінчив двомісячні курси, але з урахуванням його віку це ні про що. Ми будемо наполягати на тому, щоб вік підвищили хоча б до 21 року. Якщо курси накласти на хоча б вищу освіту, то толк вже буде набагато більше “, – впевнений Віктор Несін.

Наступний невиразний момент – ліцензування. Причому, як ріелтора, так і ріелторської компанії. Учасники ринку підкреслюють – ця норма ніяк не спрацює в плані якості послуг, що надаються, оскільки ліцензію зможе купити будь-який, хто побажає, незалежно від того, хороший він ріелтор або поганий. Та й звертатися до ріелтора тільки тому, що у нього є ліцензія, все-одно не будуть.

“Нібито це забезпечить більш якісне надання послуги. Але, я це розцінюю, як повернення в 90-е, коли для всього, чим би ти не займався, потрібно було отримувати ліцензію. Ми 30 років позбувалися від всіх цих ліцензій, і тут вони знову з’являються”, – констатує генеральний директор девелоперської компанії Greenol Олег Приходько.

Викликає питання у ріелторів і норма, яка зобов’язує вносити інформацію про договори, укладені з клієнтами, в єдину інформаційну базу. На їхню думку, це, безумовно необхідно, якщо мова йде про фіксацію угод та інформації по ним. А норма щодо внесення договорів співпраці є, як мінімум, нонсенсом.

“Я не розумію сенсу цього. Ніхто не реєструє свої договори таким чином. Я спеціально цікавився у тих же юристів. Навіть вони цього не роблять. Звичайно, всі ці моменти ти, безумовно, реєструєш для своєї звітності. І контролюючі органи або та ж податкова може прийти і вимагати від тебе їх. Не проблема. Але вносити в якийсь спеціалізований єдиний реєстр? Незрозуміло “, – пояснює Віктор Несін.

Звичайно ж, не може радувати ріелторів і той факт, що в разі прийняття 3618 на них можна буде написати скаргу. Причому зробити це абсолютно анонімно.

“На окремого ріелтора може бути подана анонімна скарга до Кваліфікаційно-сертифікаційної комісії, на основі чого фахівець може бути позбавлений права на діяльність. Наголос на слові анонімно. Тобто, на ріелтора може написати донос будь-хто. А він потім мусить виправдовуватися”, – пояснює Тимур Снітко.

За його словами, не зважаючи на те, що мінусів в законопроекті безліч, в ньому є і плюси. Наприклад, в законі взагалі вперше офіційно прописується сам термін ріелтора і його функції.

“І це добре, оскільки до недавнього часу в Україні навіть не існувало такої професії. Також, ріелтору вперше надається можливість офіційного запиту на отримання інформації в державні та недержавні структури. Подібного раніше не було”, – говорить він.

Хотіли як краще, вийшло, як завжди

Якщо закон приймуть в тому вигляді, в якому його рекомендували до першого читання, наслідків слід очікувати швидше негативних, ніж якихось явних поліпшень. Експерти допускають, що це призведе до того, що величезна кількість агенств і ріелторів виявиться поза законом. І на тлі цього на ринку утворюється чітка монополія.

“Потрібно буде створювати окремий орган – кваліфікаційну комісію. На це все потрібен час. Адже немає ні методик для цього чітко сформульованих, нічого. І поки більшість ріелторів, які сьогодні працюють, опиняться за межами законодавчо дозволеного бізнесу, з’являться окремі кілька компаній, які якось дуже швидко отримають ліцензію і вже будуть працювати. Тому тут скоріше є якийсь лобістський момент”, – упевнений Олег Приходько.

За його словами, будь-який орган, який займається або дозвільною діяльністю, або контролюючою, або каральною – це завжди корупція. Тому він не виключає, що нинішні дії спрямовані на скорочення ринку і його монополізацію.

“Не секрет, що ринок цей зараз впав. І таким чином окремі компанії намагаються рятувати для себе ситуацію. Великі гравці бачать, що ринок скоротився, угод менше, і немає передумов вважати, що ситуація покращиться в найближчому майбутньому. Тому вони і пішли по шляху зменшення конкуренції. Це називається «обілечування». Кому можна займатися цією діяльністю, а кому ні”, – говорить Приходько.

Чого хочуть ріелтори

Проте, ріелтори зовсім не проти того, щоб закон, який регулює їх діяльність, все ж був прийнятий і працював. Але не цей.

Нам потрібен закон, який працює на розвиток галузі, внаслідок чого зростуть податки і збори. Цей законопроект аж ніяк не такий. Його плюсом я бачу хіба що констатацію факту і наміри, що закон необхідний в принципі. Це не перша спроба створення правил на ринку брокерських послуг по нерухомості, яка, мабуть, найбільш невдала з усіх“, – відзначає керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

За його словами, закон потрібен хоча б тому, що сьогодні процес переходу права власності в Україні відбувається у нотаріуса, не контролюючого комерційний, технічний стан і юридичну «чистоту» об’єкта нерухомості. Це дає можливість «регулювати» оціночну вартість з метою проведення операцій із заниженням бази оподаткування за вартістю. При цьому найчастіше самі покупці виступають ініціатором зниження вартості, і як наслідок, оподатковуваної бази, щоб менше платити при покупці.

Тому закон необхідний. Якщо він буде детально опрацьований, то всі від цього виграють. Навіть покупці перестануть «потрапляти» в погану статистику шахраїв на ринку нерухомості“, – упевнений Артюхов.

Експерти наголошують – закон, який регулює ріелторську діяльність повинен бути таким, щоб забезпечувати максимальне саморегулювання цього ринку. Іншими словами, повинні працювати саморегульовані організації, працювати загальноприйняті стандарти діяльності, етичні норми. Тому законодавче регулювання має враховувати баланс всіх інтересів: і власника, і ріелтора, і держави. Більш відповідний, на думку ріелторів, варіант проекту закону, який ще кілька років тому був розроблений робочою групою при ФДМУ спільно з АФНУ та іншими організаціями. Хоча і він, без сумніву, потребує доопрацювання.

“Наразі цей законопроект проходить етапи узгодження у відповідних міністерствах. А закон, про який уже так багато написано вище, став повною несподіванкою для усієї ріелторської спільноти”, – підсумував Тимур Снітко.